编者按：2022年的楼市“金九”能否旺起来？乐居新媒体30城推出特别策划《楼市秋收》，以“信心调查+主编联播 +市场透视”揭开楼市真相。本期“市场透视”聚焦武汉。

  白露至，暑渐消，比天气降温更快的是武汉的房价。

  大汉阳某央企打折的风波未过，武昌核心科技盘也暗潮涌动。2022年的“金九”，武汉楼市成色由赤金变为了镀金，战火从远城区蔓延至主城区，从住宅到别墅，从民企到国央企，鲜有幸免者。各大地产商纷纷使出浑身解数，争当卷王。

  近日，位于洪山青菱片区的万科保利理想城市也加入了“王中王”的行列，打出了单价9800元/㎡起，首付2成18万起的营销推广，不仅如此，认购前10套还送家电大礼包，诚意十足。

  备案价约14400元/㎡，最低可至9500元/㎡

  据乐居新媒体了解，近日，万科保利理想城市对于2019年9月29日取得预售证的K6地块8号楼和12号楼两栋楼做清栋活动。

  其中，8号楼层高34，位居小区中心，不临街，算是楼王，所以优惠幅度相对较小。活动期间在售均价大约在1-1.15万/㎡。但据部分业主爆料，于2021年购入的8号楼，当时均价近1.3万/㎡，今年5月买的8号楼均价约1.2+万/㎡。

  而前面海报提到的9800元/㎡的宣传海报则针对的是42层超高层的12号楼。但从其它口径得知，12号楼11层左右可做到9500元/㎡的价格。

  根据此前备案价可查，12号楼基本面积都是91、92㎡左右的刚需小户型，10-12层备案价在12911-13846元/㎡之间。以目前可售的1104号房为例，现在购房相较备案价，立省约37万。

  此外，这两栋楼中，8号楼预计今年底交付，12号楼预计明年6月交付，基本算是准现房。不过从房管局信息看，不少楼栋处于抵押中，但考虑到万科、保利两大品牌背书，项目安全性还是有的，基本不存在烂尾风险。

  急去库存，新地块规划出炉新增2000套住房

  来自武汉市房管局的成交备案数据显示，万科保利理想城市K6地块共计3094套住房，截止目前已售2417套，可售688套，共计去化78%。

  据悉，2018年3月20日，武汉林岸置业有限公司（万科、保利联合公司）竞得P(2018)026号地块（洪山区卓刀泉村二期C包）、P(2018)027号地块（洪山区卓刀泉村二期D包）两宗地。

  其中P(2018)026号地块成交价16.181亿元，楼面价3013元/㎡，地块包含K3、K6地块和H3还建地块。P(2018)027号地块成交价18.68亿元，楼面价3003元/㎡，地块包含K4地块和H1、H2两个还建地块。

  而今年7月，项目K4地块一期报规，意味着万科保利理想城市将再有2000套住房入市，库存压力陡增。

  区域竞品不多，但库存压力巨大

  保利万科理想城市地处武汉青菱西岸，客户多以地缘性为主。目前区域内在售项目不多，除了万科保利理想城市外，还包括大华公园城市、南益名悦华府。其中南益项目为毛坯在售，在万科保利理想城市和大华公园城市两个精装项目双双降价后，前期的性价比荡然无存。

  值得注意的是，今年8月，大华公园城市一期B区报规，新房再添149套供应，而自2021年11月13日首开至今，项目整体去化仅18%。

  此外，2021年6月25日，大华以28800万元竞得P（2021）052 号地块，占地 18000㎡（27 亩），容积率 2.5，计容建面 4.5 万方，楼面地价 6089 元 /㎡。该地块紧挨大华公园城市，后期无论该地块是否打造为大华公园城市二期，都意味着，如果按照目前的行情，大华也将面临万科和保利同样的问题——位于青菱西岸的库存将激增。

  但不同的是，万科保利理想城市拿地较早，楼面价仅3000元/㎡出头，同地段的大华楼面价都在6000+元/㎡（大华公园城市成交楼面价6055.68元/平），届时，谁能扛到最后，不言而喻。