乐居新媒体 发自南京

  位于江宁百家湖的招商G51项目，一有风吹草动，便引发不小的关注。

  据开发商透露，该项目精装交付，没有装修包，放风价4.7-4.8万，妥妥江宁新房价格天花板。近日，案名也疑似流出，或为：百家臻园。

  在东山、百家湖等江宁中心区域无房可售的这几年，江宁改善市场的门面，基本上是靠上秦淮板块。

  不过，进入2022年以来，随着市场整体下行，上秦淮也有点难。

  目前，上秦淮在售的住宅项目两家——金隅华发·紫京四季、芳园。

  先来看看这两个项目今年的销售情况，金隅华发·紫京四季4月份首次开盘卖了8成左右，还是比较惊艳的。

  紫京四季由金隅和华发两家国企共同开发，从房企的资质来看，相对有有保障。项目虽然主打改善，但主力户型建面约102、125、142㎡，这个面积段的设计，还是比较务实的。此外，紫京四季也是目前江宁在售项目中唯一带会所和泳池的项目。

  客观来说，紫京四季目前展现出来的品质感，在整个江宁市场，还是不错的。

  从位置上来看，相比早期上秦淮的项目（例如：五矿澜悦栖原、碧桂园·泊云间、葛洲坝融创南京紫郡府），金隅华发紫京四季项目跨过了云台山河，继续向南。

  与紫京四季一路之隔的芳园，主打低密多层与叠墅房源，整体的房源并不多，与紫京四季形成了差异化竞争。项目8月份加推5、6号楼，共32套房源，截至9月9日，已销售18套，去化率超5成。

  目前，上秦淮新房销售价格在3.5-3.6万，跟招商百家湖项目比，低了一万左右，而跟正方新城相比，贵了一万左右。上有百家湖，下有正方新城，处在两个板块之间的上秦淮，压力不小。

  以正方新城的上宸云际为例，项目今年已成交近700套，成交金额近17亿，大概率将成为今年江宁的销冠。(数据来源：金刚石数据，截至9月9日）

2022年江宁新房销售TOP10

  上宸云际，最大一个卖点，便是天然的交通优势。项目距离S1号线正方中路站，仅300米左右的距离，算得上名副其实的“地铁盘”。此外，项目处在上秦淮板块以南，开车前往九龙湖、百家湖车程差不多20分钟以内，也比较方便。

  项目由旭辉、新城、天安中国三家联合开发，算的上稳健型房企的配置。

  此外，上宸云际户型建面约89（三室两厅）、101（三室两厅）、121㎡（四室两厅），也比较对刚需胃口。项目折后均价2.5万左右，估算一下，总价差不多220万起，这样一个地段，这样的价格，还是比较有吸引力的。

上宸云际89平米户型图

  从地理位置上来看，正方新城距离上秦淮4公里左右，而上秦淮距离百家湖10公里左右。客观来说，上秦淮的地理优势并不明显，但房价差近一万。

  上秦淮板块的客户，主要是周边的地缘改善客，希望以小换大，以旧换新；此外，还有一些在附近工作的年轻人。

  而正方新城与上秦淮的客户，存在一定重叠。今年四季度，随着招商G51项目入市，上秦淮可能要面临百家湖和正方新城的双重挤压。