文/乐居财经  曾树佳

  禁止“托底令”发布后，外界担心的城投收缩拿地的场景，并没有出现。

  10月19日，南京第三轮土拍揽金275亿元，新六城投、六合新城建设、溧水经开集团、溧水城建、高淳经开等国企、城投平台依旧进场托底。

  在此前一个月，财政部预算司发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（以下简称126号文）提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

  一个“严禁”，两个“不得”，指向较为明显，即限制城投平台大规模托底拿地，既严控“虚增收入”，也给城投举债拿地，踩了下“刹车”。只不过，目前政策效应的传导，还需要时间。

  地产调控时期，城投维持了土地市场平稳运转、助力保交楼行动，存在感极强，甚至有人统计过，今年土地市场近四成地块都是城投拿的。但其背后，也有着许多债务风险，甚至已出现了违约暴雷的情况。

  假若城投真的听从规矩减少或者彻底不拿地，明年土拍市场流拍比率又会上升到多少？

  托底“先锋”

  今年以来，各地的城投公司，依然在土地市场展现高光时刻。

  比如，在深圳首轮土拍中，虽然没有可售型人才房、安居房土地，但深圳人才安居集团依然没有缺席。它与万科、深业成立联合体，参与竞拍，最终以超百亿的金额，获得龙岗宝龙、龙华民治宅地。

  5月，广州土拍揽金367.7亿，其中有45%的比例，都是广州地铁投下的。它以165.19亿拿下海珠区、白云区4宗地块，几乎包揽了整场土拍的半壁江山。

  不久后的苏州第二轮供地，苏高新则累计摘得苏州工业园区、高新区5宗宅地，获得地块总土地面积约24.9万平方米，耗资逾90亿元。其单个主体的拿地金额，就占比总体的三分之一，表现也较为活跃。

  上述三个主体，年内拿地金额体量较大，是眼下地方城投、国企活跃于土拍市场的典型代表。一方面，趁着地价便宜，城投手里多囤点地，正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备；另一方面，土拍市场的平稳运行与托底，也都需要他们。

  数据显示，截至今年7月，城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。这样的比例，极不寻常。以至于有人调侃道，没有地方城投托底，土拍市场早凉透了。

  在“保交楼”的主基调下，这类主体似乎也肩负着不一样的使命，是穿梭于地产下行环境中特别的存在。

  原本寄托着许家印足球梦，备受关注的恒大足球场，因资金问题搁浅已久，该项目历经了退地、回炉之后，最终站出来接手的，也是近两年名声在外的广州城投。

  项目总投资额为65亿元，除了已建设投资的20.92亿元之外，竞得人需继续投资44.08亿元，建成后无偿移交给广州市政府指定单位。这样的要求，非国资承担莫属。

  自恒大暴雷以来，广州城投既接下了前者的黄埔庙头村等旧改项目，又介入其资产重组，忙碌的身影频频出现，成为了城投平台化解地产危机的缩影。

  此前郑州发布的“大干30天”保交楼转型行动，城投平台也在其中担任了重要角色。

  业内统计数据显示，郑州地产集团参股了40家城投子公司，有22家平台公司是今年下半年新创设成立的，他们的注册资本金均在1000万至2000万元左右，且目前均未实缴。他们都有可能成为推动保交楼的主力军。

  另一方面，由于受限于自身开发能力，城投类公司的拿地开工率只有16%，较集中供地项目整体33%的平均开工率，仍有17个百分点的差距。他们大多寻找代建公司对项目施工，由此也带动了代建领域的百花齐放。

  举债拿地

  财政部126号文一出，外界就开始担心城投托底的作用，会有所削减。因为如果他们拿地受到限制，那土地流拍率，将再一次高企，土拍市场的运转将有失平稳。

  不过，也有业内人士分析称，文件中所提到的“虚增”，一般指向城投非市场化拿地，而且存在大比例收入返还，同时可能涉及新增隐债的问题。这在实际情况中，是难以简单追溯和界定的。

  因此，该文件的出台，并无法完全改变目前地方通过国企或者城投，托底地产市场的行为。总体上对于城投经营状况影响也有限，但是对于那些确实存在土地出让收入严重虚增的区域，则会产生负面压力。

  最终影响几何，还有待后续验证。但有一点可以肯定，城投平台大部分都是举债拿地。近几年城投债的体量，可谓是攀升迅猛，如果不踩刹车，或许将引发自身的暴雷风险。

  有媒体统计，2013年，全国地方城投的债务总额为2.1万亿，截止到2022年5月份，地方城投的总债务达到了13.74万亿，扩大了6倍。其中2021年到2022年，城投的总负债更是增加了6万亿。

  债务累积久了，便渐渐有崩溃的隐患，市场上违约的城投现象已不鲜见。

  乐居财经查阅获悉，截至今年9月底，票交所累计披露票据持续逾期记录23793条，涉及承兑人主体6427家。在这些承兑人主体中，42家主体为发债城投，累计被披露次数88次，其中17家主体被多次披露，4家主体被披露次数在5次及以上。

  早在2020年，沈阳“城投”就出现了跳出违约，直接宣告破产，后续各地方不断爆出城投各项违约事件；进入2022年，兰州城投技术性违约、河南城投定融违约事件等，也轰动一时。

  过去一段时间，民营房企传来了阵阵暴雷声，城投已成为各座城市救市的底牌，若他们也发生公开债务违约，那对当地的金融市场、融资环境的冲击将会更大。

  因此，对于城投拿地这个托底“良方”，后续各城市估计会有所收敛，以控制城投平台债务。

  前路在何方？

  城投公司一旦陷入发展困境，就要进入长时间的解救。在这方面，云南城投就是鲜明的案例。

  自上市后，云南城投一度高歌猛进。2008年，云南城投总资产只有15.63亿元，但到了2019年，总资产已经达到888.81亿元。但公司的辉煌，也停留在了这一年。

  2019年，云南城投出现重大亏损，净利润暴跌665.35%至-27.78亿元，2020年亏损依旧在持续，亏损额为25.86亿元。因公司 2020 年度期末净资产为负值，它也被“披星戴帽”。

  为了“保壳”，云南城投早早就开启了“瘦身”的历程。它先是向云南康旅协议转让“银泰系”11家子公司的股权；后又出售云南城投置地等20余家下属企业，及冕宁康元、陕西普润达投资2家下属公司股权。

  不断卖卖卖之后，云南城投也摘了星。今年5月11日晚间，因2021年净资产转正为7亿元，云南城投被撤销退市风险警示，股票简称由“*ST云城”变更为“ST云城”。经过了四年的时光，它才有了脱困的苗头。

  在剥离大部分房地产项目之后，它正并逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

  除了像云南城投这种被动转型之外，还有一些城投平台是主动转型的。转型的核心，在于增强城投平台的市场化经营，及自身造血能力，减少直接对地方政府的依赖。

  上海成立时间较早、资产规模最大、发债时间最早的上海城投，转型之路便较有代表性。

  90年代成立之初，上海城投通过发行债券、银行贷款等方式筹集资金，用于建设城市基础设施。期间，公司的主要角色是筹钱和出钱，对项目建设情况、进度、资金使用的主动权较少。

  从2004开始，上海城投便从管理融资，过渡到操盘项目，获得水务、环境等业务版块注入，形成水务、环境、路桥、置业四大稳定的业务版块。往后几年，它又拓展股权融资，经营形态呈现多样化。

  此后，上海城投又进行公司体制改革，并将环境板块经营性资产重组上市。像它这样，从公益属性较高，依赖政策性资金作为还款来源，转变为“发展市场化经营版块+拓展多元化融资”的模式，可以成为后续城投转型的借鉴。

  现时地产调控，城投公司在其中托底与推动“保交楼”，也是其转型的契机。