乐居新媒体 浩然 发自南京

  四季度的南京楼市，关注度最高的无疑是“宇宙中心”河西。

  10月下旬，河西南金基朗樾府、深业南湾上府开盘；11月，河西南的星叶云墅、河西中的越秀和樾府预计迎来首开；12月，河西中两大神盘——丹若园和海玥万物也有入市计划。

  可谓是“你方唱罢我登场”。

  时间节点如此接近，难免拿来相互比较。不妨从买房人的角度，设身处地的考察一下，如果总价1000万左右，应该如何选择？

  这个价格段，基本上是纯粹的改善型客户了，都有丰富的置业经验，在购房这件事情上非常专业。当然，在当前的市场环境下，也有不少置换型客户，希望通过换房，来优化资产。

  先来梳理一下市场的基本情况：

  1、河西南

  金基朗樾府：10月下旬开盘，首开房源已基本售罄，预计年底前还会加推两栋楼，就基本收官了。项目主力户型只一种195㎡，非常纯粹。

  南湾上府：与朗樾府同一天开盘，目前剩余房源较多，项目单价与朗樾府接近，含包均价5万出头，户型面积165㎡、188㎡。

  星叶云墅：6栋12-13F小高层，仅有152套，户型建面为220㎡、280㎡两种，预计11月份首开，含包放风价5.5万。

  2、河西中

  越秀和樾府：6栋30F住宅，主力户型为143、175㎡，预计11月首开，含包放风价6.3万。

  丹若园：预计11月公开售楼处，年底前首开，户型建面约170、210、265㎡，放风价7万，总价千万起。据了解，最新户型图将在本周出炉。

  海玥花园：预计年底前加推，前期房源已售罄，含包价约7.2万。

  在目前已经公开的新项目中，河西南朗樾府和星叶云墅无疑是业内评价最高的。

  朗樾府在产品设计、细节把控，以及园林、会所方面展现出来高品质，与周边竞品拉开了差距，获得了业内的一致好评，首开售罄，也在意料之中。从品牌认可度来看，经过多年的积累，金基已经跻身南京楼市第一梯队，甚至赶超当年的仁恒。

  而星叶云墅主打12-13F低密度小高层，这在当前的河西市场，十分稀缺；而且主力户型220㎡、280㎡两种，比朗樾府更纯粹；项目的三联阳台，受到了业内很高的评价，据说有18米长；而在装修配置方面，星叶云墅也采用了德国顶奢家电品牌嘉格纳、洁具中的劳斯莱斯劳芬、以及德国爱米默橱柜、比利时瑞纳斯门窗、捷仕五金等超一线品牌。

  值得一提的是，星叶云墅的下沉式庭院也是由金基的“御用设计团队”顺景园林打造。看得出来，在这个项目上，南京老牌房企栖霞建设花了不少心思，也难怪有媒体称星叶云墅已经超越了海玥万物。

  显然，从首轮的市场反馈来看，河西南部分项目在产品上占据了明显的优势。但河西中，确实也有一定的地段优势。

  总价1000万如何选择？河西的买房人都是专家，不妨听听他们的想法。

  从走访结果来看，选择河西南的更多。在他们看来，河西南与河西中在配套上的差距正在缩小；而且，在城市界面上，河西南部分区域要优于河西中。

  在不少走访对象看来，目前河西南5万+，河西中6万+，甚至7万+，越秀等房企能否支撑起这样的价差？对于这样的敏感问题，不便贸然回答，河西的买房人应该有他们自己的判断。

  在走访中，也遇到了一位朋友，就是想买河西中的丹若园。他们综合收入较高，虽然在河西南、河西中都有房，但还是喜欢奥体这边的环境，对奥体建设的植物园系列也比较认可，希望把家中老人也接到附近来。丹若园处在比较纯粹的居住区，整体的氛围比较好。

奥体新城·紫薇园（图源网络）

  相比较而言，河西中越秀和樾府被提及的较少。其实，越秀在广州等一线城市已经有比较成功的经验，打造了明珠湾壹号、星汇御府等豪宅项目。显然，越秀不缺打造豪宅的经验，但进入南京市场以来，越秀基本上是合作开发，且多在刚需板块，整体的品牌认可度与金基、奥体建设、栖霞建设等扎根南京多年的房企相比，还是有一定差距。

  越秀显然也是意识到了这一点，项目主力户型建面143、175㎡，相比市场预期，略显保守。但作为首进河西的“新人”，谨慎务实一些，确实是明智之选。预测一下：在后期的销售中，143㎡户型的去化速度，可能要优于175㎡。

  客观的说，虽然处在河西中，但从城市界面来看，越秀和樾府与一桥之隔的万科朗拾相比，优势并不是很突出，而后者只卖4.5万。

  目前，河西的市场竞争已进入到白热化的阶段，改善型客户也越来越挑剔。越秀和樾府体量较小，实景示范区可能要明年才能公开，目前只在隔壁龙湖展示云端售楼处。在目前的市场环境下，想一炮打响，显然要在产品上“做加法”，拿出诚意来；此外，尽可能降低首付门槛，吸取河西南某国企盘的经验教训。

  最后提一下海玥花园（前期案名：海玥万物），该项目跟河西这一批新盘有很大不同，项目占地面积近7万方，在营造社区景观方面有天然的空间优势；此外，项目的建筑用料也比较高档，加之整体面积段较大，总价基本上在1500万+，2000万+。这种项目，跟目前河西的大部分项目，客户群体显然是不同的，就不做过多讨论。

  海玥花园项目是2016年拿地，2021年9月首开的，当初其产品确实惊艳了整个南京豪宅市场。但在产品加速升级的今天，海玥与今年面市的新项目相比，是否依然有那么大的优势，也是一个疑问。目前河西南也有接近200平，或超过200平的产品，例如朗樾府、星叶云墅等，市场的评价也非常高，不知道南京的豪宅买家，有没有心动？

  综上，在河西买房，如何选择的问题基本解决了。

  接下来，要解决的问题就是：1000万从哪里来？