乐居新媒体 浩然 发自南京

  11月末，气温骤降，寒气逼人，南京楼市却迎来了一波上市潮——十余家楼盘集中领取销许，计划本周入市。不过从报名情况来看，截至11月29日，只有河西的星叶云墅与越秀和樾府报名人数超过房源量，需要摇号，其他项目均平推入市，其中还包括南部新城的两家央企纯新盘。

  显然，河西依然是南京楼市最坚挺的“宇宙中心”，这种优势，在如今的市场低谷中更加明显。鼓楼滨江、江核、南部新城……在近几年南京楼市的发展进程中，不少区域的热度一度逼近，甚至超越河西，但经历了市场波动后，其差距反而越来越大。

  除了新房市场，近期河西二手房市场也颇具看点。

  链家二手房显示，11月上旬奥体新城紫薇园成交了一套174平米的房源，成交总价1280万，单价超过7.4万/平米，打破了该项目成交总价和单价的记录。

  作为“植物园”最新组团，也是收官作的丹若园放风价7万，而河西中顶豪项目海玥花园，今年6月份销售价约7.2万（含升级装修包）。紫薇园，可谓是碾压河西在售及待售的新房项目。

  紫薇园是2014年交付的小区，距今已过去8年左右。除了稀缺的地段，项目在园林绿化、社区管理、建筑品质等方面并不逊色于近年交付的新小区，可谓是历久弥新。奥体新城，也是荣获广厦奖、詹天佑奖、绿色建筑三星认证、江苏优秀住宅金奖等多项殊荣。

  而河西中的海玥名都，今年的成交价格也是稳定在8万以上，相比去年，并没有出现太大浮动。其中，245平米的大户型，成交单价一度突破8.5万，可谓是“面积越大，越受欢迎”。

  有价格坚挺的，也有价格回落的。11月份，仁恒江湾城二期一套153平米的房源以900万的总价成交，单价仅5.8万左右。仅看价格，几乎是回到了2019年的水平。

  不过拉长周期来看，今年下半年以来，江湾城二期的成交单价基本上在6万左右徘徊。加之房主急卖，准备出国，单价在市场价基础上降2千左右，也在情理之中。

  江湾城二期于2012年交付，距今已过去十年。从产品上，特别是户型设计方面来看，与近几年新交付的豪宅项目相比，还是有一定差距的。此外，江湾城二期的二手房挂牌量达到62套，也在一定程度上影响了房价。

  受到大环境影响，进入2022年以来，“降价跑量”成为南京二手房市场的主旋律。即使是河西南、鼓楼滨江、南部新城等相对热门的板块，“房价回到三年前”的情况也时有发生。

  但在南京楼市火爆的那几年，因为房子不愁卖，鲜有开发商打磨品质。

  而过去的这一年多时间，虽然是市场的低谷，但也是南京楼市历史上，产品力显著提升的一年。

  尤其是南京豪宅市场，内卷逐步加剧，产品更新迭代速度不断加快。“买方市场”的到来，倒逼着开发商在产品上投入更大的精力，积极“做加法”。南京市场最难的一年，却也成为了产品力集中爆发的“品质元年”。

  豪宅贵在稀缺，其价值力往往体现在三个方面：地段、品牌、产品。

  从这三个维度来看，今年河西3个豪宅项目值得关注。

  首先想到的是金基朗樾府。从早期的金基尚书里、九月森林，再到大校场的望樾府，通过良好口碑的不断积累，金基如今的品牌附加值，已跻身南京楼市第一梯队，甚至是第一的位置。而朗樾府，则是金基品牌、产品与南京最炙手可热的区域河西，一次比较完美的结合。

  朗樾府10月底首开，206套房源，20天内两次开盘，便基本卖完收官。这种“现象级”的项目，在南京楼市的历史上十分罕见。

  项目在产品设计、细节把控，以及园林、会所方面展现出来高品质，与周边竞品拉开了差距，获得了业内的一致好评。关于朗樾府，市场溢美之词太多，这里不做太多赘述。倒是想谈谈这家企业，买豪宅选对房企非常重要。对于金基，感触最深的一点便是——这家企业坚定且自律。

  做好房子，是一件既费时、又费钱的事情，既要充分尊重合作伙伴的意见，还要坚持原则立场不动摇。市场好的时候，诱惑很多，但凡有一点心不齐，或者不坚定，这个事情都推进不下去。30年，26部作品，金基成功的背后，真的是好事多磨。

  尽管金基在南京有着成功的开发经历，但同银城、弘阳等本土房企不同，金基向外拓展的地产项目极少，依然坚持深耕南京。据知情人透露，老板是觉得还不到时候，金基应该走的更稳一些。

  所以说，优秀企业的核心还是人，是老板和职业经理人的自律与追求，他们坚守住了，才能有良好的企业文化。

  目前，尽管朗樾府收官，但隔壁的涵樾府最快年内入市，有望复制，甚至超越朗樾府的成功。

  谈的有点远，回到原话题上来。另外两个值得关注的项目——栖霞建设的星叶云墅，奥体建设的丹若园。

  “两大建设”都是深耕多年的“老南京”，在买房人中的分量都不低，可谓是各有千秋。

  栖霞建设，前期的项目多分布在城东、城北、仙林等板块，积累了不错的市场口碑。虽然近几年，整体的开发节奏偏慢，但今年迎来集中爆发，江心洲、河西南、城中的三大豪宅项目相继亮相，重返豪宅赛道，其产品力再次得到市场的认可。

  值得一提的是，无论是城中的翰锦院，还是河西南星叶云墅，今年栖霞建设都选择做稀缺的低密度产品，这使得项目占得了先手优势。

  回到星叶云墅，开发商在豪宅氛围的营造上颇下功夫。

  项目主力户型220㎡、280㎡，改善氛围非常纯粹。此外280㎡产品，打造了18米长的三联阳台，“跑道级”的空间感非常震撼；而在家居品牌选择方面，星叶云墅采用了德国顶奢家电品牌嘉格纳、洁具中的劳斯莱斯劳芬、以及德国爱米默橱柜、比利时瑞纳斯门窗、捷仕五金等超一线品牌，直逼中国府等顶豪项目。

  再谈一下丹若园。奥体建设，早期深耕河西，凭借奥体新城“植物园”系列，圈粉不少。近两年，奥体建设的布局也外拓至南部新城、江心洲等区域。从品牌影响力来看，奥体建设与栖霞建设在伯仲之间。

  丹若园的户型面积段从170㎡到265㎡，基本上覆盖了初级改善和终极改善。这个项目给人的感觉就是非常均衡，单拎产品出来，它可能不是南京市场上最惊艳的，但如果搭配上奥体新城的黄金地段，几乎就是难逢敌手。

  从地段的稀缺性和居住氛围来看，在如今河西所有在售及待售新房项目中，丹若园说第二，没人敢说第一。项目位于奥体中心北侧，是河西新城开发最早、配套最为醇熟的区域，整体的居住氛围非常纯粹。这样的地理位置，如果一定要下个标签，可能就是所谓的“绝版”。

  值得期待的是，未来，这一批项目二手房，有望成为河西，乃至南京楼市价格最坚挺的代表。