不像大多数老旧小区的设施破败、疏于管理、房价疲软，早在2001年就投入使用的北京万科星园不仅道路平整、设施齐全，而且社区管理井井有条、文化活动丰富多彩，相对应的，房价也依然坚挺。

  安居客数据显示，万科星园2023年1月的二手房报价超过9万元，作为一个房龄超过20年的老小区，这个价格不是一般的“抗打”；与此同时，与同板块相近楼龄的几个小区相比，二手房均价高出3000-20000元不等，让同为老旧小区的业主羡慕不已。

  那么，万科星园的“不老神话”到底是如何炼成的？

  房子和人一样，“上了年纪”就容易出现各种状况，比如屋顶漏水、外墙脱落、路面破损、绿化斑秃、健身设施不全等，建筑设施“拉胯”，房价就容易受伤。

  公共维修基金是小区维护的重要资金来源，然而缺口大、难申请是老旧小区面临的普遍问题。也正因此，大部分老旧小区对于及时维护有心无力，眼睁睁看着小区越来越破旧，房价一路下滑，业主心痛不已。

  万科星园坐落于北京朝阳区仰山路，园区由15栋蝶形塔楼及东外围商业街组成，是万科在北京开发的第二个项目，2001年“五一”第一期交付使用，是典型的老小区。

  然而，就是这个已经投入使用将近22年的老小区却打破了这一“魔咒”，时至今日，依然保持了满满的活力——路面平整，绿草茵茵，健身设施齐全，小运动场干净整洁，天气晴好的时候，人们聚集在这里，一派欢声笑语。

  也正因此，万科星园的二手房价表现坚挺，在与星园紧邻的同地段几个小区中，表现出色，万科星园因此也成为奥体公园片区一个人们津津乐道的“不老神话”。

  “哪有什么不老神话，不精心维护，哪个小区年头长了都会变破。这就跟人家过日子一样，要操心，要想办法筹钱，要精打细算，还要勤快，及时修修补补才能维持好的状态。谁来操这个心？物业啊。关键就是得有一家能操心、肯干事的物业。”在万科星园居住了10年的老业主陈叔，亲眼见证了这些年万科物业是如何精心维护星园这个大家庭的。

  没条件，创造条件也要上

  万科星园并不是什么20多年不会破旧的“特殊体质”。

  物业经理张春雷已经在这个小区服务10年了，聊起这些年为星园操的心，张经理不由得苦笑一下，“不容易。”

  缺钱不是星园独有的问题，但没钱就什么都做不了吗？

  星园物业团队不信，他们想的是，在有限的条件下能做什么？

  项目每年都会产生大量的绿化垃圾，不但影响环境美观，而且处理清运还要耗费大量的人力和财力。

  星园物业绿化专业经理仔细思考后，认为这里就可以作文章。绿化师傅将平时修剪掉的树木枝条收集起来，截成大小一致的小木桩，围在树坑周围，并在树坑内铺上白色鹅卵石加以装饰。

  一番巧思化腐朽为神奇，为业主营造了舒适优美的居住环境。更重要的是，美化树坑改造投入零元，而年绿化垃圾清运费用节省2000元，这个思路不得不让人啧啧称赞。

  树坑美化了，可在星园物业团队看来，园区里需要改造的地方还有很多。

  星园东南门小广场地基下沉，路面不平，下雨时积水严重，业主出行不便，所需维修资金数额较大；

  另外，小区健身器材安装于2004年，使用十几年，设施已经陈旧，故障频频。要更换一套健身器，同样费用不菲。

  小区维护资金需求数额较大，仅凭物业费收入来承担压力太大。钱从哪来？

  办法总比困难多，寻找多种渠道支持来解决资金难的问题是否可行呢？物业团队开始跑起街道及居委会，经过多次沟通申请，2018年成功争取到政府资金支持：

  当年4月，政府出资近35万元，为星园小区维修柏油路面240多平米，更换东门水景观处的健身娱乐器材16件；

  2019年8月，政府又出资30余万元，对东南门小广场进行全面修复。

  终于，不管是下雨还是下雪，业主出门再也不会被坑洼路面困扰；风和日丽的日子，还可以用上崭新的运动器材锻炼身体，日子也变得越来越惬意。

  此后，政府资金又多次给予支持，让星园维护变得更加顺利：

  2021年，万科星园社区向奥运村街道办事处申请，小区又获赠6万余元绿植，其中包含草皮、月季花、小叶黄杨等；

  2022年，万科星园社区居委会再次向园区投入8万余元，对12号楼后侧儿童沙坑和老旧的健身器材进行翻新改造。

  幸亏背靠万科物业这棵大树

  “自己想办法、撬动政府资金这些，终究不是长久之计。真正解决了大问题的，是背靠万科物业这棵大树，才能够系统、长效地解决问题。”张经理说。

  2016年，万科物业推出友邻计划，以友邻市集为依托，为住户提供粮油生鲜、家居用品、教育旅游、母婴、宠物等优质产品，然后将获得的部分收入以友邻计划资金的名义无偿提供给所在社区，助力社区焕新升级。每一个万科物业服务的小区友邻计划收入，在住这儿APP上可以清晰查询。

  住这儿APP上友邻市集商品琳琅满目，不少商品比大家常用的大购物平台价格更优惠。不仅便捷实惠，而且还能为社区维护积攒资金，一举两得，获得业主积极响应。

  2019年，万科星园友邻计划资金池中已经积累了一部分资金，物业团队就商量着怎么用好这笔钱。

  当时，5号楼后侧的塑胶跑道已经破旧的看不出模样了，很少有人过去跑步，园区亟需给大家解决一个运动休闲的场所，于是决定启动友邻资金4万元对跑道进行翻新。

  经改造，跑道焕然一新，大家终于有了一个赏心悦目又实用的运动场地，看着友邻计划真正落地受益，星园居民去住这儿APP购物的热情更高了。

  受益于友邻计划的小区可远远不止万科星园这一个。

  截至2022年12月31日，友邻计划累计募集资金超2910万元，助力100余个小区完成数百项公共设施焕新，超百万业主受益。

  万科星园的大改造，也离不开万科集团的支持。

  万科地产聚焦入驻5年以上的小区推出了美丽社区计划，提供资金与万科物业友邻计划募集资金进行配捐，通过共建推进老社区的及时维护，促进老旧社区保值增值和可持续发展。

  在2021年，“ 与业主共建美丽社区”行动走进万科星园社区，投入改造资金30余万元，对园区木码头、木栈道、路砖、大堂墙面、地垫等设施集中焕新。

  “神话”也可复制

  打理一个小区与打理一个大家庭毫无二致。主人要上心，管家要给力，如果还能撬动外部支持，就会更加事半功倍。

  万科星园的“不老神话”恰恰是如此成就的——

  业主积极支持友邻计划，为园区维护积累“第一桶金”；

  星园万科物业团队发挥能动性变废为宝，以及积极联系撬动街道、居委会支持，取得事半功倍的效果；

  万科物业友邻计划、万科集团美丽社区长效机制的设立为小区焕新提供保障。

  “园区共建，是老旧小区保值增值的不二法宝。”陪伴万科星园一路走来的张经理深有感触。

  “星园团队的打法并非自己琢磨出来的。在万科物业，不管是哪个项目，我们都有标准化、规范化的行动指引和要求，同时还有万物云集团提供的科技、安防、人力、资金等强大的资源支撑。例如，即使不是万科地产开发的楼盘，只要万科物业提供服务，都可以参与友邻计划获取资金支持对小区进行维护。可以说，只要是万科物业团队进行管理，都能保证标准化的服务水平。”

  万科星园驻场经理张春雷介绍，因为万科物业的良好口碑，一些非万科地产的项目引入了万科物业团队管理，一些业委会在更换小区物业时选择了万科物业，万科物业的进驻对不少项目的对房价产生了积极影响，引起了市场关注。

  “做好保安、保洁、保绿、保修、客服等工作远远不够，助力业主资产保值增值也是物业管理的题中应有之意，这是我们物业从业人员都要更新的认知。”张春雷说。