乐居新媒体 任时建 发自北京

  3月8日，女神节有半天假期，而且北京的气温迅速回暖，正是逛街的好天气，但是这并不能阻挡小编踩盘的步伐，因为这一天正好是位于石景山古城的中海新作长安誉样板间开放的日子。

  原本以为女神节，长安誉会和大多数楼盘项目一样为到访女士准备小礼品，然而并没有，至少小编去的时候没有看到，想来可能是太火爆了，并不需要这些营销手段。

  二十分钟左右的时间，与小编一起看样板间的有五组客户。据相关媒体的报道，项目单日到访量超300组，售楼处开放首周，接待人数2000+，项目共502套房源，在样板间没开放的前提下，排卡购房者就已超400组。项目销售预计到正式开盘时，排卡数量会超过房源套数，因此会摇号选房。

  目前，尽管大家对长安誉的热情很高，小编从产品规划、区域配套、未来增值的角度分析认为：中海长安誉适合改善自住，投资还需谨慎。

  古城板块C位

  长安誉项目南侧是长安街，北边是石景山最繁华的商业街，南边是新兴发展的古城南街板块，位置确实是古城的C位，配套、交通成熟，城市界面优质。

  项目距离地铁1号线古城站约800米，距离地铁11号线新首钢站约1.2公里，双地铁加持。

  周边约2公里内，有新首钢六工汇、喜隆多、金安环宇荟、京西大悦城等一批新商业项目。其中，京西大悦城是巨型购物中心，据悉今年开业，总体量约达23万方，未来将成为京西人流量最大的综合体。

  与项目一街之隔的是首钢园，从首钢园还可直接进入冬奥公园，这是北京第一个拥有全马跑道的滨河公园。

  教育方面，与项目紧邻的是古城小学，项目旁边还有一个在建的十一学校石景山学校，距离约600米，该校计划今年秋季建成招生。

  “神户型”再现

  中海长安誉的前身，是去年四批次中海拿下的老古城地块。当时中海以28.4亿元拿下该地块，折合楼面价4.08万元/㎡，项目容积率2.32，指导价7.58万元/㎡。

  户型面积段主要为113㎡—166㎡的7-17层的洋房小高层，总价800多万起，其中7-10层洋房一梯两户，高层两梯四户。

  从亮相的135㎡和166㎡两个样板间来看，135㎡四居，南北通透，八窗全明，入户后有非常大的玄关设计，鞋包衣帽均可轻松收纳，这个户型是LDK一体化的设计，亮点在于空间尺度。客厅面宽达到了4.2米，餐客厅一体等宽，空间非常宽敞。主卧套间设计，三分离主卫+独立衣帽区；另一间南向卧室也很可观，可以摆下1.8米大床+双床头柜+书桌+衣柜的组合。

  北侧的多功能房面宽也达到了3.5米，和书房可以打通，X空间灵活可变；大U型厨房，预留了双门冰箱位，次卫干湿分离，各个空间的利用率都很高，完全没有浪费面积。130㎡+做出舒适型四居，也是很高分的格局。

  如果非要说这个户型的缺点，那就是中间户130平的卫生间外窗会与邻居的卫生间外窗相对，即便销售说为了保证私密性，会在两个窗户之间建一堵墙，但是采光一定会受影响，而且即便挡住了视野也挡不住声音的传播。

  166㎡四居，户型可以说是平层改善的天花板了，南北通透，约5.8米面宽的超大客厅，主卧面宽约3.8米，次卧面宽约3.4米，每个空间都足够大。

  入户后是一个独立的玄关设计，紧接着便能看到南向面宽5.8米的超豪华客厅，客厅的窗户采光面非常大，视野极好。

  主卧依旧是套房设计，有独立的衣帽间和卫生间，这个户型的卫生间有浴缸的设计，厨房分为中西双厨，可以根据家人的饮食习惯和喜好选择不同的烹饪方式，享受美食带来的乐趣。

  区域产业欠缺

  在城六区中，石景山的存在感一直不高，但它的房价却一直水涨船高。

  得益于冬奥红利和新首钢之势的石景山，自2020年以来房价7W+已成常态，可以说是全面进入了改善时代。

  但这个小而美的区域到底今后能否托住7w+的高房价，其实主要还是看它的产业方面！

  石景山没有什么产业支撑，更多的是西城、海淀的外溢。

  在老首钢钢铁产业搬走后，石景山自身缺少优质产业支撑，这也是市面上不少声音质疑石景山房价虚高的根本原因。

  虽然听说有5G人工智能等产业会进入，但首钢园到底能否迎来重生，还得看这批产业进驻的集群够不够大、发力够不够强。

  这需要很长一段时间来验证，想要站稳并不是一件容易的事。而未来石景山的房价走势，很大程度就看首钢园能否找到新的经济增长点，完成产业转型了。

  综合以上，项目自身“神户型”加持外部齐备的区域交通、商业配套等，腿甲自住。然而，如果想投资，就要考虑区域的未来发展前景，需要谨慎了。