乐居新媒体 浩然 发自南京

  千呼万唤始出来！

  2023年南京首场土拍（宅地出让）将于本周五打响。相比长三角另外两座重点城市，南京此次土拍可谓是姗姗来迟。

  2月，苏州和杭州均有土拍。其中，杭州第一次土拍整体溢价率达到10.9%，第二次溢价率9.3%。而苏州首轮集中供地，成交金额约140亿元，平均溢价率也达到7.5%。此外，去年鲜见的民营房企，也出现了土拍中。

图源：苏州乐居新媒体

  苏杭土拍的热度，其原因主要有两点——出让规模低、地块质量好。

  1、量：以苏州为例，2月苏州仅出让11宗土地，出让规模相比2022年明显减少。

  2、质：以杭州为例，首轮土拍的多数地块来自于主城区上城区，而第二次土拍的13宗地块中，有9宗土地来自于钱江新城二期、萧山市北等热点区域。苏州的地块质量也是上乘，近半地块来自于湖西、狮山等热点区域。

  “量少质优”，显然，今年南京首轮土拍与苏杭有异曲同工之妙。

  此次土拍，只有11幅宅地，但囊括了河西南、南部新城、江心洲、南站、江核等热点板块。无论从量，还是从质上面来看，都是奔着“开门红”的目标去的。

  其中河西南G03、南站G07的市场关注度颇高。

  先看看河西南，继去年的G29、G70之后，河西南青奥片区又将出让一幅宅地G03。从地理位置上来看，G03与G29和G70，仅隔着一条平良大街。

  未来，这个滨江区域内将分布着青奥村、万科翡翠滨江、滨江one、中国府、中宁府（G29）、国贸天琴系（G70），以及3月17日即将出让的G03，改善氛围纯粹，妥妥的河西第一豪宅区，没有之一。

  如果说，今年首场土拍，哪幅地块有机会触顶摇号的，大概率是G03地块。隔壁的G29是二批次土拍中5幅触顶地块之一，G70更是三批次土拍中唯一触顶的地块，这个区域宅地的稀缺性可见一斑。

  地段的优越性已无需赘诉，一公里左右范围内有保利大剧院、南京眼、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等优质的城市资源。作为滨江板块，可谓“闹中取静”，不仅环境宜居，还具备一定的私密性。

  据了解，中宁府的户型面积198平起步，最大500平；而国贸G70项目300平起步，最大户型突破600平。起步门槛大概率突破1500万，不得不说，该区域的改善氛围正越来月纯粹。

  南站的G07地块的“出身”也不简单。2016年，该地块被万科以总价20.3亿元拿下，楼面地价27168元/㎡，成为当时的江宁地王。不过，由于限高问题项目的开发一直没有实质进展。

  近几年，由于南站区域新房供应量较低，整体市场热度一般，这个“地王”项目几乎要被遗忘。不过，去年12月底，南站地区一则规划调整，让该地块重获新生——该地块从商住混合用地调整为二类住宅用地。从房企的角度来看，纯宅地的开发难度更小、资金回流速度更快；从南站板块的实际情况来看，已经有喜马拉雅等商业落地，但新房市场面临“房荒”，商住变纯住宅，也符合当下行情。

  此外，项目建筑高度从120米调整为60米，制约项目推进的限高问题，以这种妥协的方式解决。容积率也从3.2调整为2.1，建筑密度从40%调整为20%，绿地率从25%调整为30%。显然，这是要打造南站，乃至整个南京主城稀缺的低密度住宅。

  在定价策略方面，此次土拍，南京也是“因势利导”。

  作为此次土拍关注度最高的地块，河西南G03起拍楼面价达到37602元/㎡，相比去年10月出让的国贸G70地块（起拍楼面价35256元/㎡），上涨了两千余元。

  G03出让面积近3万方，体量适中，预留了更大空间打造社区景观，加之处在头部板块的核心地段，地价上涨也在情理之中。如果触顶，G03地块的成交楼面价将达到4.3万，相比葛洲坝G29、国贸G70的成交单价，高了3千余元。

  此外，南部新城G02、江心洲G04、雨核G05、南站G07、江宁科学园G08等地块，起拍楼面价相比区域前期出让地块，均有一定幅度上涨。其中雨核G05、江宁科学园G08起拍楼面价涨幅超千元。

  好地，官方有涨价的底气；而市场基础一般，或开发难度较大的地块，其价格自然也要降一降。

  例如，江北新区G01，该地块就是去年4月份首批集中供地流拍的南工大G02地块，当时起拍楼面价约2万。时隔近一年，该地块重新挂牌，起拍楼面价仅13552元㎡。为了成功出让，把地价下调近7千，力度之大，非常罕见。不过这种非核心板块的流拍地块，大幅下调地价，也是务实之举。

  另外，小行G06地块，起拍楼面价近2.3万，相比临近的万科朗拾项目（起拍楼面价24229元/㎡），也跌了千余元。其原因可能是因为下面这十余项建筑要求：

  从近期南京新房数据来看，相比2月份，市场稍稍有所降温。作为“金三银四”，乃至2023全年南京楼市的风向标，首轮土拍的重要性不言而喻。

  2月份，苏州、杭州等城市完成了今年首场土拍，从结果来看，复苏迹象明显。同属1.5线阵营的南京，显然不能在这个时候掉链子。