文/乐居财经 陈圣

  “我每天都在看账本、看报表，每天都在看违约项目进展并采取积极措施。”在中国银行的业绩会上，行长刘金谈及了对房地产市场的关注。

  他直言，自己也关心房地产的健康发展，关心房地产行业的不良贷款机制。

  这一表态，在一定程度上展露了银行对于房地产业务的矛盾。一方面，银行难舍地产对经营所带来的助益，另一方面也极力控制和化解房地产带来的难以预料的风险。

  而随着各家上市银行财报的相继披露，房地产不良贷款再次成为市场关注的焦点。乐居财经梳理发现，银行2022年的房地产业不良贷款率进一步大幅攀升。

  截至4月10日，已有24家A股上市银行发布2022年度财报，其中有17家披露了对公房地产不良贷款的相关数据，总对公房地产不良贷款余额达2582亿元，同比增加逾7成。15家银行的不良率有所上升。

  去年令人记忆犹新的停贷潮，也令银行个人按揭贷款，产生了微妙的变化。14家样本银行个人按揭不良贷款余额与不良率，均全面上升，有8家个人按揭不良贷款余额同比增幅超过50%。

  有些收不回款项的银行，开始着急了起来。如渤海银行在近期，便擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金。但这一行为，导致项目难以交付，最终渤海银行被湖南公开“拉黑”。

  眼下，大部分银行，一边与房企打着官司，一边却在憧憬着地产前景，给地产商放贷，交织成耐人寻味的画面。

  15家银行房地产不良率上升

  过去一年，在经济下行、疫情反复、政策调控等多重因素叠加之下，房地产行业经历了寒冬，大部分房企业绩大不如前。受困于房地产，银行的涉房业务呈现出不良高企的态势。

  在上述17家上市银行中，仅两家的房地产业贷款不良率同比2021年微降，其余15家银行均出现不同程度的上升，增幅超过2个百分点的不在少数。

  而从房地产业不良贷款余额的增幅情况来看，多达7家银行出现翻倍式上升。平安银行翻了5倍，而邮储银行则因此前基数较低翻了138倍。

  “四大行”依然是房地产业贷款投放的主力，四家银行2022年房地产业贷款余额总额达3.69万亿，在上述17家银行中占比超过56%，而其共1801亿元的房地产业不良贷款余额，在17家银行中占比近7成。

  中国银行则是对公房地产贷款投放规模最大的银行，2022年的房地产业贷款余额达1.36万亿，占总贷款额的7.77%。而其房地产业贷款不良率达7.23%，较2021年上升了2.18个百分点，也难怪刘金行长每天都要看账本、报表。

  “整体房地产还是在一个复苏过程当中，由于房地产项目的特殊性，风险的化解需要更长的时间，所以对整体的资产质量各方面的影响，还会持续一段时间。”刘金认为。

  建设银行在“四大行”中房地产业不良贷款余额同比涨幅最大，达到了148.3%，房地产业贷款不良率也提高了2.51个百分点。不过由于建行原本的底子较好，不良率依然是四家银行中最低的。

  在上述17家银行中，有两家的房地产业贷款余额占总贷款的比重超过10%，比如中信银行，但它是17家银行中唯一一家实现房地产业不良贷款余额负增长的银行，房地产业贷款不良率为3.08%，同比下降0.55个百分点。

      按揭款不良率最高1.65%

  除了对公房地产贷款之外，一直被视作银行规模最大、最稳定的优质资产之一的个人住房按揭贷款，也遭遇了不良率集体攀升的情况。

  在乐居财经梳理的24家A股上市银行中，有14家银行披露了个人按揭贷款相关数据，所有银行个人按揭不良贷款余额和不良率全面上升，有8家个人按揭不良贷款余额同比增幅超过50%。

  其中，郑州银行去年个人住房不良贷款余额猛增近6成至6.23亿元，个人按揭贷款不良率达1.65%，居14家银行首位，也是唯一一家该不良率超过1%的银行。

  业内猜测，作为总部位于河南郑州的城商行，郑州银行个人住房贷款资产质量恶化，或许是受到2022年7月停贷潮的影响。

  建设银行一直是国内个人住房按揭贷款投放规模最大的银行，该项贷款余额达6.48万亿，占总贷款的31.6%；而其个人住房不良贷款余额在去年增长了84.73%，增幅仅次于重庆银行和常熟银行，不过其不良率却只有0.37%，在行业中目前处于相对较低水平。

  而作为个人住房按揭贷款第二大投放银行，工商银行2022年个人按揭贷款余额为6.43万亿，较上年末增加了693.06亿元。而个人住房不良贷款余额同比增加了64.26%，不良率为0.39%，同比增加了0.15个百分点。

  “主要受少数房地产企业项目停工或延期交付的影响，相关的风险可能导致个人按阶段不良率有所上升，但整体的风险可控，资产质量仍然保持优良的水平。”工商银行副行长王景武在业绩会上表示。

  他透露，今年一季度工行个人按揭贷款的投放量环比去年四季度增长36%，已经达到以往年份一季度平均投放量8成以上。“我们预计今年房地产市场逐步回归合理的增长区间，按揭贷款的需求也将逐步回升。”

  在博弈中放贷

  “前段时间，我们对泛海控股集团进行了起诉，因为贷款逾期的问题，根据法院的反馈，大概4月底开庭。”民生银行副行长袁桂军出席3月28日的业绩会时透露。

  泛海控股是民生银行的主要股东之一，也是其主要债务人之一。泛海控股深陷地产债务危机已久，如今民生银行终于“撕破脸”将股东告上了法庭。“民生银行采取了加负债权、压降敞口的策略，对存量业务追加抵押物和担保。”

  在地产行业下行、房企暴雷的背景下，一些银行继续想方设法试图隔离地产风险。刚刚在3月份被湖南公开“拉黑”的渤海银行就是其中之一。

  该行未经监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，且面对地方住建部门的返还要求长时间未整改到位，故此被湖南省暂停与该行的资金监管合作。

  事实上，因与开发商的债务问题擅自划扣监管资金导致项目停工的并不是个案，深圳、佛山等地也出现过。  

  去年年初，在佛山，华夏银行为了避免自己给佳兆业的开发贷血本无归，在未经监管各方同意的情况下，擅自将商品房预售款从监管账户上挪走了，导致楼盘停工。当时佛山市住建局也发布通知将华夏银行进行了“拉黑”。

  同样的事件也发生在深圳宝安区，其中一个主角还是佳兆业，而另一个主角则是民生银行。类似的操作平安银行也对深圳盐田区的星都梅沙天邸干过。

  监管资金作为购房者在遭遇房企暴雷之后“最后的希望”，身为预售监管资金的监管方之一的银行这种“监守自盗”的方式，同样处在舆论的风口浪尖。

  过去的一年，银行在房地产行业的诉讼纠纷并不少，但他们对房地产依然难以割舍，“三支箭”之后，已经开始给许多房企放款，一些暴雷房企也开始出险。

  农业银行副行长刘加旺透露，金融16条政策出炉后，农行目前已经与90多家房地产企业签订了全面的战略合作协议。

  浙商银行也在去年年底与众多房企签署了意向性总融资合计1600亿元的战略合作协议。

  兴业银行董事长吕家进在3月31日的业绩说明会上表示，“关于地产行业，最困难的阶段已经过去，而且是胜者为王，应该继续大力地支持优质的房企的发展。”

  支持“优质房企”被诸多银行提及，为了资金安全，合作的倾向性或许会在2023年尤为明显。

  中信银行副行长胡罡表示，“中信银行在房地产领域的信贷安排，首先向人口流入城市，包括一二线主城区以及市场化、区域化比较良好的区域倾斜。同时要跟开发经验丰富、财务稳健而且项目布局比较好的企业加强联系，加强合作。”

  面对2023年，“房地产行业的不良率可能还会有所上升，但是生成相较2022年会大幅下降，整个季度之间的生成不会太过均衡”。招商银行副行长朱江涛指出，“今年的展望则是，招行的房地产行业风险大概率在2023年会基本出清。”

  交通银行首席风险官林骅也表达了类似的观点，“从趋势来看，在各方的共同努力下，我们判断房地产的风险在收尾，但房地产行业流动性紧张的问题需要一定时间才能予以改善。”

  总的来说，或许正如中国银行行长刘金所说的，“房地产企业一定会回到正常、健康发展的轨道。我们对房地产行业充满信心，对中国经济的恢复更是充满信心。”