乐居财经 邓如菲 4月18日，由克而瑞主办的2023中国特殊资产（不动产）高峰论坛在上海召开。本届特殊资产高峰论坛，邀请众多特殊资产领域优秀企业代表和专家学者，聚焦特殊资产赛道，探讨行业不动产领域特殊资产处置全新模式。

  易居企业集团首席执行官丁祖昱围绕全国房地产行业发展以及不动产特殊资产市场现状，发表《全国房地产行业总结与特殊资产市场展望》主旨演讲。

  他表示，一季度的房地产政策处于真空状态，未来限制性政策在二三线城市可能会全线退出，经济扶持同步跟进，多管齐下助企纾困。一、二手房的成交热度明显回升，但供应量、挂牌量也相应增加，所以对4月份的市场要抱一个谨慎的态度。一季度融资情况没有改善，在此情况下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企，总量也不多。丁祖昱预测，2023年行业的销售规模将乐观止跌、弱复苏，周转放缓仍是目前的主旋律。

  2022年百城商品住宅销售面积、销售金额均同比下降幅度约40%；核心城市二手豪宅成交套数下降40%；2022年全国土地成交建筑面积同比下降约40%，百强房企销售金额同比下降约40%，千亿房企数量下降53%，房企融资总量下降38%，房企拿地金额锐减57%，拿地销售比创五年新低，投资意愿降至谷底。整个行业规模回到5年前，整体可以理解为腰斩。

  2022年不论是物业管理赛道、租赁住宅赛道、商业运营赛道、办公赛道、文旅地产还是养老产业赛道都存在租金、空置率下行等问题，各个赛道也在行业调整中波动。

  丁祖昱表示，这次行业调整就是对过往20年供应、需求、房价、支付能力等各方面透支的内在结果。同时企业过度追求规模、过度金融化更是行业调整的核心原因。房地产是金融行业，但是做金融风控的房企还是非常少，所以最后把资产负债表做成了“负债表”。

  基于以上数据分析与行业判断，丁祖昱提出了行业未来的“四个确定性”：第一，资产价格不会上升，仅核心城市核心资产尚能保值增值。第二，行业规模下台阶。土地成交规模高位回落50%，行业规模回到2015—2016年水平，不会因单月回暖而发生趋势性改变。第三，城市聚焦与分化。热点城市出让土地量太少，短期可投资城市不超过10个。第四，客户的需求收缩与调整。刚需下行已成定局、改善比较稳定、高端开始回落。

  丁祖昱在总结行业出现了各种各样的风险、危机之后，认为特殊资产赛道是非常有潜力的赛道。不良资产正在不断增加，2022年进入了“6万亿”时代，可能未来会更多。从资产角度来说，将出现两个10万亿市场，且每年再增加15%。同时整个市场参与主体将更加多元化，而主体之间的基本面与收益诉求不同，存在较多博弈。