浙商证券：张江高科园区开发特色鲜明，给予“买入”评级
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乐居财经
李礼
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2023-10-18 15:23
乐居财经 李礼 10月18日，浙商证券发布张江高科(600895)深度报告。
投资要点
张江科学城重要开发主体，发展空间巨大
公司是一家从事产业地产营运、高科技产业整合，提供科技金融集成服务的创业服务业集成商。房地产开发及租赁是公司的主要业务，营业收入占公司整体收入比例持续保持在90%以上，公司主要布局上海市。张江科学城位于上海市浦东新区，区位优势显著。根据上海市政府2021年批复的《上海市张江科学城发展“十四五”规划》，张江科学城规划范围约220平方公里，规划定位是要建设“科学特征明显、科技要素集聚、环境人文生态、充满创新活力”的世界一流科学城。我们认为，公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体，未来发展空间巨大。
租赁面积稳步提升，业务收入具备增长潜力
从出租面积上看，公司持有物业的出租面积逐渐增加，由2018年的109万平方米增加至2022年的133万平方米，出租面积CAGR为5%。2023H1公司租金收入5亿元，同比增加29.7%，租金收入恢复常态。截止2022年底，公司存量在建项目18个，在建面积约300万方，在建项目计划3年内全部完工。我们认为，随着未来在建项目逐步竣工面世，公司的租赁面积有望保持提升，租赁业务收入具备增长潜力。
新三商策略下打造科技投行，产业投资业绩逐渐释放
2014年公司提出“新三商”战略，以“科技投行”为战略发展方向，坚持浦东新区“六大硬核产业”的发展部署，打造“2+2+X”产业体系。公司产业投资规模稳步扩大，累计产业投资规模由2021年的77亿元增加至2023H1的87.13亿元。截至2023年6月底，公司直投项目53个，投资金额38.69亿元，参与投资的基金25个，认缴出资48.44亿元，撬动了559.14亿元的资金规模。2021-2023H1，公司投资收益占营业利润保持上升，2023H1达到65%。公司2023H1净投资收益为3.27亿元，同比2022年扭亏为盈大幅上涨，带动公司归母净利润同比高增，同比增长1702%。公司全方位融入张江科学城产业链和产业生态，以“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展。
融资渠道多样化，融资成本持续优化
公司融资渠道多元，拥有银企合作、投贷联动的金融资源优势。公司融资总额逐步上升，融资成本持续下降。截至2022年底，公司融资总额为201亿元，同比增长21.4%，融资成本仅为3.3%，公司融资优势显著。此外，公司持有资产优质，2023年6月顺利完成扩募相关发行工作，利用公募REITs的新型融资方式盘活公司存量资产，为公司主营业务提供资金支持。
盈利预测与估值
浙商证券预计公司2023-2025年归母净利润分别为10.36、11.93和13.76亿元，对应2023年EPS为0.67元/股，综合考虑公司的发展空间、投资策略、运营稳健性等方面，我们认为公司应当享有估值溢价，具备投资价值。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
投资收益波动风险；产业地产竞争加剧；资金到位不及预期。
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