北京楼市的天气正在变冷

北京楼市的天气正在变冷｜周报

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 销冠100 表叔 1.5w阅读 2023-11-06 13:49

早上起来感觉屋里有暖和，摸了摸暖气片，嗯，开始供暖了。

这也提醒我，本周正式入冬了。北京楼市上周的冷暖，又是怎么样表现?

先来看数据。

综合点评个盘表现：

1.纯新盘绿城晓月和风的转化率3.81%，没有到及格线，有点意外。

2.老盘京投发展北熙区在友军保利天汇的强势带动下，成为本周转化率冠军。

3.房山国贤府转化率6.9%，好得有点意外，而且是持续坚挺。这也验证一个事实，好产品就是硬道理。

4.纯新盘北京建工熙华台成交11套，并列套数冠军，转化率刚过及格线，4.85%有点偏低，它家的带看量可是冠军。

5.招商臻园成交1套，正在蓄势中迎来郭公庄友军站岗，嘴都笑歪了。

6.其它都是老盘，送走友军后稳稳走量。

总的来说，新老盘混战，冷热不均，亮点不多。

楼盘表现亮点不多的背后，上周有两件事让我很震撼。

一件事是和操盘手A聊天。公司拿了新项目，定的任务在他眼里反科学、不人性。很纠结的A先生说，去负责这个项目是找死，不去是等死。

还有一件事是有一场产品发布会，我被震撼动了，甚至感觉被打脸了。

前者是问题，后者是解决方案，一个难题和解决高手的故事，一个冬天里发生的故事。

壹

本周的周报不再简单聊刻板的数据，当楼市数据变成玄学，就不想再聊数据了。

过去聊数据，无非是在发现周期，找波峰、看波谷，开发商期待能穿越周期，买房人想着低点捡便宜。各路人马都在楼市K线图里上窜下跳，人人争当大聪明，要比别人更聪明一点。

其实周报月报季报的脸，最后发现它们都长得差不多，各路分析师包括我自己，周期性就启动算命模式，将量化的科学变成玄学，并且进行到底。

更有意思的是，玄学越来越科学。

比如说，当下各行各业都不景气，寺庙生意意外火了。今年上半年寺庙门票收入同比增长300%，而且搜索用户里有50%是18岁-30岁。

我有一位头部开发商朋友D每月都会去一次雍和宫，她是标准的高学历、高收入、高荣誉的三高青年。

看了身边的朋友会发现，寺庙的客群这几年在悄悄发生变化了。

而且，许愿主题和支付能力也在发生变化。比如朋友D最喜欢买的手串是550块钱的景泰蓝，求多金如意，没有求姻缘。

数据统计，年轻人求姻缘的只占3%-5%，是不是有点反常！

D说，我们年轻人想放下一切，还想求佛祖对我们施以援手。

开发商花很多钱搞调研，其实寺庙的客群变化恰恰就是最真实的市场答案，玄学反而成了开发商的最真实决策依据。

贰

90后、00后的年轻人的心灵世界，到底长啥样?

D给出了一连串的当年社会现象学：

我们要在重要的节日吃“黑珍珠”，不能吃“米其林”；

我们去看展，而不是去看电影；

我们要去吃有机的食物，尽管这个有机食物生产过程中碳排放可能会超过节约本身；

我们去划浆板，因为所谓新中产的运动是不需要任何童子功的；

我们去国图，在周末的时候，在三个周末里有一个是要学习的，以展示我们作为首都青年的还仍然存在的追求；

我们去亮马河，我们称旁边的亮马河是北京的塞纳河，而且最好不是在周末去，必须在工作日的下午去，才显得自己有腔调；

我们去胡同里面喝京酿，必须在四九城的老胡同里喝，不能在CBD里喝；

我们后悔没有用2015年的奖金买香奈儿，因为香奈儿CF已经从那时候的29800涨到今年的80500；

……

听她聊得眉飞色舞，也能感觉到内心很拧巴。作为70后的我，完全听懵了。

这是一群完全陌生的未来主力购买群体（北京自2020年以后，稳定在2300万人里最活跃的物种，贡献了北京一半工作量的三高青年）。

习惯用控总价来决策户型的我们，思维还停留在三面宽四面宽的所谓痛点上窍喜。

看懂了嘛?他们是人均生活高手，出片大师，但是也很装腔启示录。

是不是很矛盾？

叁

再来看一组数据，矛盾和分裂背后的沉默数据。

1.滴滴的数据，在五环外地铁的每一个终点站还要再往外打车回到家出行的，有1000万人。

2.北京的单程平均通勤耗时是47分钟，全国最长。

3.年轻人从下班到睡觉这段时间，北京是最短的，3.54个小时（拼命加班内卷模式）。

4.上半年1到9月北京将近2万套新房，600万以下总价成交，并且比去年还多了。

这就是北京青年奋斗与躺平之间的现状：

卷又卷不赢、躺又躺不平，所以是以45度角的姿态，主要练腰部核心力量。

我们公司的95后也在吐槽：下班或周末，最大的愿望是躺在床上，就这样舒服地躺着，不希望被打搅。

当我们聊到这个层面，再看第四条数据，就看到市场主力产品的新动向了，这件事是另外一个话题，以后再聊。

有一件事你发现没有：住这件事，是很难装腔的。

作为高考大省的文科状元，D也有同感：

面对这些在需求端非常成熟的个体表达者，我们在供给端其实有点落后了，不能再拿上一个时代的语言来做产品，不要贩卖情怀，而是共情。

她还说，要快速做到四件事：

进行信息的对齐。

进行认知的对齐，

进行审美的对齐，

进行情绪的对齐，

新的物理空间最后达到的都是情绪的高点。

上周末，这个楼盘样板间开放了，人潮如织，两天时间里，涌进2000多组年轻人，看来要启动限流模式。

在依旧折叠的城市里，寻找属于年轻人的烟火气，规划业态低密、公区的度假品质和生活仪式感，这个楼盘做到了。

问题和答案，买法和卖法，从来都是一体两面，区别可能在于，主动拥抱不一样的年轻人，不一样的主力客群。销冠100

昨天，位于南五六环之间的绿城晓风和月开盘了，从拿地到开盘只用了3个月，卖了多少银子呢?

开发商给出三组口径：

1.协议去化金额94418万元；

2.套数去化率64%；

3.金额去化率70%。

注意第一组数据：协议去化金额9.44亿（首开货值13.48亿）。

这个口径有点松软，反正客户二手房卖不动就清退（要时时关注网签数据）。

客观地说，绿城操盘各方面做得很不错，报上来的数据也符合市场预期，虽然有盯着星光城打的后发优势，没有蓄客周期是实实在在的硬伤。

这不是我要说的重点，而是下面这段话：

1.客户抗性：主要客群为置换客户，二手房成交周期较长，客户持观望态度；

2.客户来源：以黄村及周围社区地缘性改善客户为主，辅以地铁四号线沿线改善客户。

对客群的分析，这个模板几乎通用全北京所有楼盘。再看看上面朋友D对客群的分析，是不是感觉差距太大了，完全不是一个物种。

这套分析逻辑，在北京用了20多年。在疯狂内卷的市场里，我们开发商朋友几乎还是原来的腔调，原来的思考底盘，怎么能应对需求端正在发生的变化呢。

我就想知道，开发商对产品的思考增量和感受增量在哪里?如果没有共情能力，物理指标算哪根葱?问题终究还是问题。

以下是本周网签统计，简单总结。

1.本周住宅成交金额是昌平的文源府，网签一直稳步上升，建发表现一直很稳，很不闽系。

2.中海甲叁号院网签1.27亿，高端盘就该这样打法，本来就不是高周转的题材。

3.融创壹号院网签1.26亿，在开盘网签高峰期后，也是表现稳定，不受风吹雨打影响。

1.润泽御府就是千年老妖，又是别墅类销冠，上周卖了4套，套均5000多万，的确很牛。

2.西山云庐熬到没有竞品，加上新操盘手到岗，全年业绩完成有戏。

3.本来以为美高梅公馆早清盘了，没想到上周也卖了一套，比懋源璟岳便宜200万。听说懋源老板有点不淡定了，着急回款。他家的产品是，喜欢的人喜欢不得了，两极分化。

4.上周电建的西山源著卖出一套，绝对是大新闻，值得庆祝。

5.其它各盘都在煎熬中。

.最近更新.

北京改善天花板又要卷出新高度了

北京万科这次好猛

今年都是什么人在买房？

看不透的天悦壹号｜瞰盘

.延伸阅读.

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来源：销冠100

作者：表叔

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