文/乐居财经 邓如菲

“学区房客户更观望了。”一位在京中介表示。

持续一整年的救市政策在12月放出了压轴的“大招”。而这次仿佛没有取得如9月北京“认房不认贷”政策落地后立竿见影的效果。

就在上周，北京、上海同日出台新政，对房贷首付比例、贷款利率、普宅标准作出调整。至此，北上广深四个一线城市均已调整优化楼市调控政策。

那么，政策落地后，市场反应如何？

12月16日上午，北京中建·玖玥府正式开盘。当天11时50分左右，已有230组客户选完房子了。现场还有一半人在等候选房。该项目销售人员表示，参与选房的客户有600组左右。

此外，位于通州板块的万科东庐项目已于11月18日开盘。在14日新政出台当晚，该项目成交了七八套房子。当晚人均接待量可能会达到七八个客户，而之前两周人均仅接待四个客户。12月16日该项目又有15套房子成交。

新房项目销售表现较好的同时，也有中介人员表示，新政对“老破小”不友好，学区房客户更观望了。新政后3天，楼龄较新、面积大的次新房看的客户较多，但“老破小”看的不多。

多个门店的中介人员普遍认为，这两天还没有太明显的带看成交变化，政策消化还得有一个过程，大家还在观望。

对于出现这种情况的原因，合硕机构首席分析师郭毅表示，这次宽松政策看似对首付、月供都有所调整，但实际上对于降首付，经过9月的“认房不认贷”后，对改善购房家庭的拉动已经在那个阶段得到一定释放，而贷款利率的下调并没有完全到位，至少目前北京还执行着全国最高的利率水平。一方面，这让大家认为未来可能还会有继续下调的空间和机会，另一方面；对于大家月供负担的降低并没有明显的带动，所以这次新政对市场成交的拉动可能会是一个渐进式的、缓慢的过程，而不会产生立竿见影的效果。

相较于北京的冷热分化，上海的新房成交量回升则更为明显。

诸葛数据研究中心表示，近一周上海新建商品房日均成交540套。12月15日单日成交736套，高于近一周平均水平36.3%。

二手房方面，11月份上海全市共成交二手房1.41万套，日均成交约470套。以此为基准计算，上海12月15日二手房成交套数662套，较11月日平均水平高出约40%。

不过，与北京有着相似情况，多位房产中介人员仍然认为，上海楼市新政虽然会释放部分需求，但目前买方观望情绪同样较为浓厚，政策效果如何尚待观察。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，当下构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。当前来看，加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索。“先立后破”的总体要求或将成为新的构建原则，即先建立明确且合理化长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。

关荣雪表示，当前房地产市场整体信心处于缓慢修复的阶段，住房消费需求释放力偏弱，预计2024年楼市政策将延续宽松基调。