城投褪去“光环”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 许淑敏 15.7w阅读 2024-01-26 10:40

文/乐居财经 许淑敏

一开年,广州城投董事长陈强便带队前往广州番禺区石楼镇、大岭村、莲花湾渔港调研。

他们很重视番禺。在这里,广州城投接下了恒大的足球场(现已改名为“广州足球公园”),也推进了领南府地产项目、广州南站地下空间、莲花湾片区开发及海华大桥等建设投运。

也不单是在番禺区域,这两年,广州城投在广州各区,布局加速、身影频现。

既兜底地块,又成为出险房企的白衣武士,广州城投大笔资金不断投入地产开发。但似乎还未有太多成果出来,2023年广州房企销售TOP30的榜单上,依然没有广州城投。

另一边,广州城投地产业务收入波动较大,股权、债权投资又多接连“踩雷”出险房企,各方面都面临着不少的压力。

尤其是广州城投目前的盈利,主要还是受到投资收益、公允价值变动等非经常性损益的影响,自身经营仍不能带来足够的现金流入,经营收入存在不确定性。

负债、现金流的不确定性,也逐渐显现。

投入产出的落差

在广州城投2023年度总结会议上,陈强总结过去一年取得的八项工作成绩,其中包括——超额完成投资任务。

关于未来,广州城投有一番自我展望:以“排头兵”一马当先的冲劲、“领头羊”一往无前的干劲、“火车头”一日千里的冲劲,朝着打造“国内一流未来城市综合运营商”目标大步迈进。

字里行间,都透露着广州城投的进取之意。

这几年,广州城投既兜底地块,又成为出险房企的白衣武士,大笔资金不断投入。

招拍挂市场上,2021年,广州城投获取5宗地块、拿地支出共计22.31亿元,2022年,广州城投获取4宗地块、拿地支出共计84.16亿元。

到了2023年,虽然广州城投仅以44.39亿元兜底天河智慧城一宗地块,但在旧改市场上动作不少,其接手了富力的天河吉山村旧改、恒大的黄埔庙头村旧改。

连续两年,在行业新增土地货值榜单上,广州城投排名均为第22名。2022-2023年,其新增土地货值分别为371.3亿元、283.6亿元。该等数据,包含土地招拍挂、收并购等方面。

在此之前,广州城投未曾进入新增货值TOP100榜单。

在行业进入深度调整以后,多数房企资金紧张,拿地、收并购变得谨慎,而广州城投成为了逆势扩张的代表。

截至2022年底,广州城投土地储备面积313.93万平方米。

但该等发展的势头,却未体现在销售上,土储转化速度较慢。2023年广州房企销售TOP30的榜单上,还是不见广州城投的身影。

也不难理解,作为城投平台,独立操盘项目的经验并不多,一般开发速度都不会太快。按照机构统计,2021-2023年,城投公司拿地项目开工率25.23%、开售率15.91%,而房企开工率49%、开售率40%。

另一方面,广州城投所兜底的地块,基本都是比较边缘的项目。例如其拿下的空港产业大厦项目、空港会展一期项目、从化区江埔街地块项目、空港中央商务区二期地块、增城中新地块等,大部分位于花都、从化、增城等外围区域,利润空间有限,去化不易。

联合资信的报告数据显示,2021-2022年及2023年前三季度,广州城投房地产业务分别实现签约销售44.54亿元、57.29亿元和45.54亿元。与之对应的,住宅签约销售额分别为29.17亿元、35.08亿元、26.37亿元。

整体的住宅销售规模,在30亿元左右徘徊。

截至2023年9月底,广州城投在建在售住宅项目共11个,总可售面积172.31万平方米,已售面积47.74万平方米。以此计算,广州城投住宅项目去化率仅在27%左右。

这与广州城投的投资数额形成了较大对比。截至2023年9月底,广州城投在建及拟建项目总投资额1245.7亿元,包括旧村改造299亿元、保障房等128.6亿、招拍挂项目818亿元。

图源联合资信报告

但其2022年回款金额,仅为53.12亿元。2023年,预计回款51.07亿元。

地产“踩雷”

作为从事城市基础设施投融资、建设、运营和管理的国企,广州城投自2008年成立之时起,便离不开城市建设、地产相关业务。

广州塔、海心沙、海心桥、花城汇、猎德大桥、新光快速、流花展贸中心等重大项目,全是出自广州城投之手。

从广州城投的营业收入构成情况来看,除了资产经营业务、贸易业务、金融业务、其他销售与劳务业务收入以外,还有地产业务收入。

报告显示,2020-2022年,广州城投地产业务营收分别为34.91亿元、38.27亿元、72.28亿元,占总营收的比例也从10.51%上升至23.65%。

不过,2023年1-9月,广州城投地产业务收入有所缩水,仅剩下16.96亿元,占总营收比例为8.49%。

由此可见,广州城投的地产业务收入波动,存在不确定性。

另一边,关于广州城投的金融业务,债权、股权投资等方面,多有涉及地产行业。

随着这些年出险房企不断增多,广州城投的投资面临着一定风险。

在股权投资上,广州城投对于恒大的战投,面临着减值风险。2020年、2021年,广州城投累计支付100亿元受让恒大地产4.8072%股权。

但恒大经营和财务情况不断恶化,广州城投持续计提资产减值。截至2023年9月底,城投投资对恒大股权投资累计计提减值60亿元,对恒大地产股权投资余额40亿元。

在债权投资上,广州接连“踩雷”雪松实业、富力。

广州城投旗下广州基金对雪松实业永续债60亿元项目利息已逾期,另外,广州城投对广州天力建筑工程有限公司(富力地产全资子公司)等40亿元借款项目也存在利息逾期。

单就这几项损失来看,广州城投上百亿的资金存在回收风险。

截至2022年底,广州城投债权投资259.5亿元,较上年底下降2.97%,其他权益工具投资200.81亿元,较上年底下降5.71%,均在不断缩减。

除此之外,广州城投也持有上市平台珠江股份(原名“珠江实业”)的部分股权。2021年,广州市国资委将珠江股份4.52%股权无偿划转至广州城投,自此,广州城投成为珠江股份的股东之一。

但珠江股份,近些年转型亦不算顺畅。

当前珠江股份已经通过重大资产重组,完成从地产向物业管理与文体运营服务的转型。但受此前的房地产销售及相关业务影响,也陷入了亏损的境地,更是成为了2023年上半年A股中唯一录得亏损的物企。

2023年前9月,珠江股份仍为亏损状态,其实现营业收入28.15亿元,归属于上市公司股东-7588.08万元。

靠投资收益托举

广州城投的官网上,业务分为四大板块,分别为城市建设服务、文化旅游、金融投资、新型基建。

而该等经营布局,主要得益于2021年,广州市国资委成为广州城投实控人以后,无偿划入部分上市公司股权予广州城投。

当时划入的,除了上述提及的珠江股份4.52%股权,还包括珠江钢琴51%股权、广州水投100%股权、广州酒家51%股权。

于是,广州城投资产规模持续增长,2020-2022年末,广州城投资产规模年均复合增长22.14%。截至2023年9月底,广州城投合并资产总额3614.03亿元,所有者权益1527.94亿元(含少数股东权益63.61亿元)。

广州城投不仅拥有上述4家上市公司,还持有持有广汽集团、万孚生物、神州控股等上市公司股权。

多家上市公司股权所形成的投资收益,补充了广州城投的利润。

报告显示,截至2023年9月底,广州城投及子公司持有主要上市公司股权市值共178.26亿元,均未质押。

也可以看到,2020-2022年及2023年1-9月,广州城投取得投资收益分别为29.31亿元、34.68亿元、27.18亿元和16.55亿元,均为正向反馈。

如若不是该等投资收益补充,广州城投这些年基本都是亏损状态。

2020-2022年,广州城投营收分别为332.05 亿元、368.27亿元、305.57亿元,净利润分别为4.31亿元、13.30亿元、-3.23亿元。

净利润亏损,主要系随着债务增长带来财务费用增加、股权资产出现公允价值变动损失及债权投资计提信用减值损失增加所致。

尤其是资产减值损失和信用减值损失,2020-2022年,广州城投资产减值损失和信用减值损失合计分别为13.01亿元、14.92亿元和16.37亿元。

非经常性损益一项,深刻影响着广州城投的收入。

另外一项,便是期间费用。2020-2022年,广州城投期间费用率分别为15%、24.54%和34.01%,呈现增长趋势,对利润侵蚀较为严重。

去年,广州城投营收指标有所改善。

2023年1-9月,广州城投合并口径实现营业收入199.79亿元,同比增长16.32%,利润总额9.16亿元,较上年同期大幅增长365%。但并非自身盈利改善所形成的上涨,主要系土地出让收益、政府补助以及公允价值变动收益增加所致。

这几年,广州城投盈利存在不确定性,各项盈利指标波动较大。其净资本收益率,从2020年的0.34%到2022年的-0.21%。

图源联合资信报告

整体看起来,广州城投盈利能力仍有待提升。

至于负债方面,广州城投同样面临一定的压力。

报告披露,2020-2022年末,广州城投有息负债年均复合增长高达31.76%。截至2023年9月底,广州城投有息负债已经达到1563.31亿元。

可以看到,其资产负债率也呈现上涨趋势,从2020年末的47.7%升至2023年9月末的57.72%,已经上升了十个百分点。

图源联合资信报告

广州城投的经营性现金流也常为负数。2020-2022年,广州城投经营性现金流净额分别为-184.07亿元、-33.18亿元、6.86亿元,终于由负转正。

但到了2023年,该等数据又再次转负。2023年1-9月,广州城投的经营活动现金净额为-10.19亿元。

正如联合资信报告所言,广州城投现金收入比处于较低水平,2022年为88.82%,经营获取现金能力偏弱

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