文/乐居财经 李奕和

周一（27日）下午三点，万科位于深圳湾超级总部基地的T208-0053地块结束挂牌。

这宗由万科在2017年行业快速发展阶段所拿的商办地块，将迎来它命运的转折点。

此前的4月30日，万科举行了2023年度股东大会。这场股东会，信息量很大。

郁亮作为掌舵者，首先在万科股价层面表达了对股东的歉意，并表示“完全接受股东批评”。

更重要的，经历了近段时间以来各种风波的万科，为降风险、改善基本面提出了瘦身健体的“一揽子方案”。

其中一项，是“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

意味着，除这三项主业外，万科的其他业务将逐渐清理和退出。万科发展了多年的商办和物流，也在这份名单之上。

T208-0053地块，是万科430股东会之后公开转让的首个商办资产。万科已经开始行动了。

俗话说，天助自助者。

预判、决策、转型，万科的风格，一向雷厉风行。

从狠抓销售促回款、高管降薪、开展经营性物业融资，到推进转型修枝剪叶、聚焦主业，万科努力挣脱眼前困境的同时，也得到了银行等机构的大力支持。

接连落地的银行贷款融资，让市场对万科的信心又多了几分。

银行“同盟军”

如果要为5月的万科找一个关键词，“银行贷款”肯定榜上有名。

就在5月23日，消息传出，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿银团贷款，截止目前已到账100亿。

行业流动性仍然短缺的当下，不仅对于万科，即便在整个行业，这200亿都不是一个小数目。据了解，这是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔贷款。

万科表示，该200亿银团贷款有助于进一步提升流动性。未来，其将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。

而这，只是万科5月以来落地的多笔银行贷款之一。

就在5月23日当天，万科还发布公告，为满足经营需要向银行申请贷款。其作为主债务人与全资子公司作为共同借款人分别从银行共计申请贷款77.84亿元，期限42个月。

另外，万科作为借款人向银行申请贷款10亿元。仅这一天，万科获得银行贷款287.84亿元。

更早前的5月20日，万科公告，为满足常州项目的开发建设，其作为借款人向中国银行申请银行贷款12亿元。

5月13日，万科披露，向中国银行申请银行贷款，本金金额6.9亿元，期限3年；向农业银行申请三笔银行贷款，本金金额合计22亿元，期限均为3年；作为受信人获北京银行授信44.49亿元，并作为主债务人向北京银行申请银行贷款金额19.63亿元，期限为10年，及作为借款人向北京银行申请银行贷款本金5.01亿元，期限为10年。

5月10日，万科还曾公告，为满足经营需要，其作为借款人向邮储银行申请银行贷款，金额合计13亿元，期限3年。

据乐居财经不完全统计，5月以来的一个月内，万科落地的银行贷款超过366亿元。这些贷款，期限最短的3年，最长的达到10年。涉及的银行包括邮储银行、中国银行、农业银行、北京银行、招商银行等。

实际上，面对当前的阶段性压力，万科方面多有传出与银行合作的消息。

此前3月份，就有市场消息，万科为最多800亿元人民币银团贷款与12家银行进行初步谈判，并向潜在贷款人分享购物中心等主要商业项目名单及其收入来源信息，以获得新的信贷额度。

这些银团由工行牵头，加上农行、中行、建行、交行和邮储银行共六家国有银行以及招行、中信、兴业、浦发、民生和平安六家股份制银行。

5月17日，再次有消息传出，万科已与银行贷款人就一笔拟定800亿元人民币（约合111亿美元）银团贷款的抵押资产清单达成初步协议，而贷款提取额预计不超过500亿元。

而万科方面曾多次提及银行机构对公司的支持。

今年3月的业绩会上，万科总裁祝九胜就指出：“万科短名单合作银行有8家、长名单合作银行16家，长期合作的银行有26家，这些银行长期都很支持万科。当行业下行销售下滑、回款减少情况下，银行在风险防范方面是我们的同盟军。”

质押代价

行业的持续低迷，让一向较为稳健的万科，也面临经营层面的压力。

2023年，万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.4%。其去年全年实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。

万科年报中指出，净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值。

债务方面，2023年末，该公司有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。有息负债以中长期负债为主，当中，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比为80.5%。

不过，万科全年实现经营性现金净流入39.1亿元，连续15年为正。报告期末，其持有货币资金998.1亿元，高于一年内到期的有息负债总额624.2亿元。

据了解，其过去一年新获融资897亿元，其中境内新获融资766亿元，新获融资的综合成本3.61%，境外新获融资131亿元。

就是这样一家基本面的地产头部企业，在今4月中旬的一场沟通会上坦诚：当前的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。

意味着，一直被视为优等生的万科，最终没能逃过这一波风浪的冲击。

一个让外界好奇的问题，出现流动性困难的房企并不少，但为何万科在近段时间接连获得银行的贷款。

一方面，在行业普遍面临信心不足的情况下，万科无疑成为了行业的信仰之一，它如果涉险倒下，对行业信心的打击将上升至一个新的高度；另一方面，实际上万科为了获得银行的新增融资贷款，也付出了不少。

以它最新获得的200亿银团贷款为例，万科不惜将发展多年的物流都抵押了出去。

国家企业信用信息公示系统显示，近日，万科旗下万科物流发展有限公司（以下简称“万科物流”）新增一起股权出质登记信息。

万科将万科物流269.76亿股权质押给招商银行股份有限公司深圳分行，股权出质设立登记日期是2024年5月20日。万科对万科物流的认缴额269.76亿元，持有股权比例约81.62%。

也就是说，万科这次质押的，是所持万科物流的全部股权。它为此获得200亿的银团贷款。

万科物流也即万纬物流。早在2014年，万科成立物流地产事业部，开始涉足物流地产。2015年，万科撤销物流地产事业部，设立独立品牌，万纬物流由此诞生。

至今，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模国内第一。

2023年，万纬物流业务实现经营收入41.8亿元，同比增长17.2%，其中高标库营业收入23.0亿元，同比增长6.3%；冷链营业收入18.8亿元，同比增长33.9%。

万纬核心业务布局47城，拥有170个物流园区，全国运营管理50+个专业冷链物流园，仓储规模超过1200万平方米，服务超过1600家企业。

除了万纬物流，实际上，万科月内所获得的其他银行贷款，也均是抵押融资。

如同于5月23日获得的那笔77.84亿银行贷款，抵押担保物包括深圳易理持有的项目地块、深圳持有的深圳易理 100%股权（44.92亿），以及深圳中科万信持有的项目地块、深圳万科持有的深圳中科万信 100%股权（32.92亿）。

银行融资消息的持续利好之下，数据显示，万科A近期连续多日上涨，截至目前市值已重回千亿。

融资空间

今年4月30日的股东大会上，万科为了摆脱眼下的流动性困境，披露了瘦身健体的“一揽子方案”。

其一，是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；其二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；其三，是完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

当时的郁亮介绍，“一揽子方案”主要包括两个阶段：

第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。

第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。

按照这个方案，万纬物流显然没有被列入万科的“三大主业”名单里。也就理解了，万科为何会将万纬物流股权进行质押融资。

实际上，这已经不是万科第一次将物流资产摆上货架。此前4月17日，就有市场消息称， 万科寻求出售其持有的物流公司普洛斯21.4%的股权。

2018年，万科联合财团以数百亿私有化普洛斯。当中，万科出资157.33亿元、持股21.4%，为单一最大持有人。这些年来，万纬物流和普洛斯并没有进行合并，万科在该领域形成普洛斯与万纬物流两大品牌。

持有性物业的开发和经营，也是万科多元化业务的大头。

2023年，万科合计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1158万平方米；规划中和在建商业建筑面积为305万平方米。其中，印力合计开业74个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积714万平方米；规划中和在建商业建筑面积为71万平方米。

万科商业业务(含非并表项目)营业收入91.1亿元，同比增长4.6%。其中，印力管理的商业项目营业收入57.0亿元，同比增长4.1%，出租率94.8%，同比提高1.6个百分点。

在被明确作为三大主业聚焦发展的“住宅、物业和公寓”之外，其他业务能为万科提供多少的流动性，是外界关注的话题。

2023年报显示，万科投资性房地产1101.34亿元，在头部房企中保持较前水平。

据相关机构统计，万科目前未抵押商业房地产价值为770亿至900亿元，如果银行以50%贷款价值比放贷，万科可获得约450亿元的资金。此外，万纬物流可融资项目总估值333.27亿元，同样按50%的抵质押率估算，对应潜在融资空间约167亿元。

根据2023年度股东大会审议通过的担保议案，万科可新增担保总额1500亿元。5月23日的担保发生后，该公司及控股子公司对外担保总额472.05 亿元，可融资空间不小。

而2023年，万科的有息负债中，银行借款占比61.7%，应付债券占比24.8%，其他借款占比13.5%。随着银行贷款的持续落地，其银行借款的占比也将上升。