房山红盘真相,和知筑成送阳台“带头大哥”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 505541 10.1w阅读 2024-11-22 20:17

文/乐居新媒体 严明会

连建国,是一位注重仪式感的项目总。他麾下的和知筑选在一个好日子——北京楼市930新政后一天取证,并于11月1日开盘。

连建国也很懂营销,他或许想营造出“一房难求”的现象。登场一个月,和知筑发了一张大红海报,十分醒目的写着:首开劲销10.55亿元258套。这个成绩单,不仅是给城建领导看,他更想让房山市场上的购房群体注意到。

要知道这个项目一共就推出15栋576套房源。换言之,连建国用一天时间去化超四成,相当于完成大多数楼盘半年甚至一年的销售业绩。

但事实并不是这样。截至11月22日,和知筑网签仅62套,成交均价37804.77元/平米,去化率10%左右,成交额2.64亿元,地价覆盖率22%。

业内人士评论道,和知筑开盘数据是个笑话,只是没人想到国企干得出来,“如果认购258套,一周内网签至少50套,五分之一转签客户;如果没有,那都是假销售。如今的房山市场,开盘卖30-50套已经是奇迹。你说卖258套,那得整个房山一季度的房子都让你家卖了。

开盘之前,业内普遍预测和知筑在3.5万/平米,结果人家就是硬气扛价,约3.8万/平米高价开盘。虽然和知筑均价较拿地时4.5万元/平方米销售指导价,低出超15%,但仍和附近其他新盘在价格上没有竞争优势。

周边距离不到4公里的华润京熙润府,部分特价房已降至约3.3万/平米,距离不到5公里的京华国贤府实际售价在3.5万/㎡上下,产品还是高标定位。此外,企业品牌和项目品质,和知筑也比不过这两家。如果想在房山买更便宜的新房,燕京府的均价在2.5万/平米。

一位近期想在房山置业的购房者告诉乐居财经,“和知筑的周边配套很差,商场都没有,周边其他的旧小区感觉有点拉低它的定位。虽然价格心动,但我还是选择买国贤府。”

进入2024年,北京购房人看新房的第一句话是,有没有赠送面积?

但眼下,房山对偷面积这件事,卡得还是蛮严的。拿京熙润府来说,它在南向偷飘窗,恨不得连客厅的飘窗面积也偷,北面把设备平台偷成阳台。

和知筑偷面积的手段也很狠,以92平三居户型举例,得房率超80%,南向飘窗3.75㎡(0.5*7.5㎡),侧边飘窗共计6.325㎡(12.65*0.5㎡),再加上设备平台目测也有2㎡。

虽然92平户型赠送面积不少,但它属于细长条状户型。这类户型通常会存在通风不畅、采光差、面积浪费、得房率不高。和知筑这个户型从玄关到餐厅的过道面积被浪费;主卧卫生间是暗卫;北向设置了两个面积不大的次卧,共用一间分段式明卫。

另外,连建国把飘窗赠送当作卖点,但殊不知这却成了业内的吐槽点。别的开发商都很巧妙采取削减、隐蔽或转化为实用功能等策略,优化飘窗墙垛,和知筑却把飘窗设计成“显眼包”。

比如,淋浴房与飘窗并存,有媒体人灵魂发问,是洗澡可以坐下休息用,当这是公共澡堂?就这么点大的淋浴房,里面墙垛子占掉这么多。再说这瓷砖贴的棱角,边锋这么锋利,老人和孩子洗澡跌倒怎么办?还有个房间还将飘窗做成了床定的一部分,一眼看过去就知道这个房间太小,没办法放床了,所以贴着窗台做床,冬天不冷吗?

据乐居财经了解到,和知筑的设计公司是北京市住宅建筑设计研究院有限公司。该设计公司是北京城建集团有限责任公司的孙公司。

时间回溯至2023年12月20日,北京城建以底价12亿元竞得和知筑所在地块——房山区长阳镇北广阳城棚改项目FS00-0105-0011、0023地块,总建筑64113.761㎡,成交楼面价约1.87万元/㎡,销售指导价4.5万/㎡。

和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司(简称“城建长阳”),成立于2013年,注册资本5000万元,它是北京城建集团有限责任公司的间接全资子公司,且不在A股上市公司城建发展(600266.SH)旗下,法人兼董事长为杨娜,经理为连建国。

此外,杨娜还是北京城建瑞泰投资发展有限公司的法人。另据乐居财经了解到,北京城建集团开发公司副总经理也叫“杨娜”。

城建长阳曾因拖欠合同款百万,被恒通兄弟搬家公司告上法庭。2023年5月,法院判决城建长阳给付北京恒通兄弟搬家有限责任公司搬运费1208800元以及违约金。

赶在取证之前的三天,和知筑还改了用地建设方案。其中,FS00-0105-0011地块东至“广阳地区一号路“,变更为金阳街。

和知筑项目分为南北两个地块,南地块偏刚需,92-112平的三至四居;北地块偏改善,约125-144平的四居。在定价上,北地块方正,价格偏高一些。南地块相对来说,之所以价格相对低,是因为离着地铁轨道太近,会有噪音,家里如果有小孩、老人尤为要避开此类房源。

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