文/乐居新媒体 徐迪
海淀是懂得如何要流量的。
永丰南、永丰北、功德寺001、002,下半年四炸凑齐,临近年底又甩出一对王——朱房村0029、0030地块。
11月27日,海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期(剩余用地)HD00-0803-0029地块和0030地块进入用地预申请,交易起始价合计150.3亿元,受理时间自2024年11月27日起至12月26日止。
这两块地甚至不在第五轮拟供地清单上,直接空降到了预申请列表里,不过朱房二期棚改项目早在6月份就已开始宅基地确权公示。
项目位于海淀区东升镇北部片区,地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地,京新、京藏高速、北五环围合区域,整体用地面积约62.59公顷,总建筑规模约85.72万平米,涉及居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等多幅地块,其中基础教育地块确定由清华大学附属实验学校承办,九年一贯制,2026年开工,2027年6月计划完工。
住宅部分共7个组团,包括5个安置房地块,最南端清河沿岸的两宗则为商品房地块,也就是本次上架的0029、0030地块。
两宗地块均为纯居住用地,地形方正,无其它配建。用地总规模8.2万㎡,地上建筑规模19.77万㎡,控高48米。其中:
西侧0029地块用地规模4.27万㎡,容积率2.4,地上建筑规模约10.26万㎡,起始价78亿元;
东侧0030地块用地规模3.93万㎡,容积率2.42,地上建筑规模约9.51万㎡,起始价72.3亿元。
两幅地块起拍楼面价均超7.6万/㎡,较月初成交的功德寺地块最终成交楼面价还贵4000+,并且从预申请文件来看,朱房村地块未设地价上限,未来的售价当然也会跟着成交地价走。
朱房村地块隔着万象汇就是海淀北的次新豪宅标杆橡树湾,当前二手房挂牌价在13万/㎡左右,楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万+。
综合来看,朱房村地块商业配套更为成熟,北面就是清河万象汇,步行可达,功德寺周边生活配套不多,主要是守着中关产业园,前者是能到购物中心里溜弯,后者是腿着就能上班。
(上图为朱房村地块区位图)
(上图为功德寺地块区位图)
出行方面,朱房村地块距地铁13号线上地站步行约1.5公里,昌平线朱房北站约1.2公里,不算近;但功德寺地块离地铁更远,13B号线建成后能近一些,也要在1公里左右,没太大区别。
教育资源还是有点区别的,朱房村周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校,加上规划的清华附属九年一贯制实验学校,也算优质学区,但对比功德寺地块所在的上地学区还是略逊一筹。上地是派位最好的学区没有之一,包括排名海淀前十的“牛小”上地实验小学、清华附中上地学校,另有一所由北京市101中学承办的12年一贯制学校目前在规划中,无论小学还是中学,师资实力都旗鼓相当,所以哪怕是“海淀家长”,也完全不用担心二派被调剂。
产品方面,朱房村地块由于不限价,未来面向纯改善做大平层豪宅的概率更大一些,功德寺则主攻刚改客群。朱房容积率2.4,限高48米,预计是16F左右小高层产品,按照200㎡的户均建面来算,大概能有近千套房源供应;功德寺容积率2.1,限高30米,预计会做10F以下洋房产品,相对更低密,居住舒适度更好。
不利因素双方都差不多,首先都属于城中村改造项目,周边会有大量安置房。功德寺安置房万德嘉园大约2100套,朱房村安置体量则更庞大,44万㎡,容积率2.8,控高80米,25F高层,设计居住总户数超6000户,但朱房的安置房比较新,起码品相看上去不会太差。
此外,功德寺地块的高压架空线入地工作是个难点,如果不能如期开展,未来会对西北方位房源造成影响;朱房地块则是西南侧距离环线和高速路太近,噪音不可避免。
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来源:乐居新媒体
作者:徐迪
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