北京进深 徐迪 6月4日，石景山璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0003地块设计方案反馈意见公示。

项目规划用地2.8公顷，地上建面7.59万㎡，规划16栋6-18F住宅。

设计方案于4月10日-18日公示，期间共收到公众反馈意见69条，归类为6类反馈意见；

1.关于本项目建筑间距计算的意见

建设单位意见：本项目建筑间距计算均符合要求。

其中，本项目1号楼建筑长度为39.4米，高度为54.6米，为塔式建筑。1号楼室外地坪标高为70.1，体育场南街7号院6号楼室外地坪标高为69.98，室外地坪差为0.12，间距计算公式为（54.6+0.12）×1.2=65.664米，实际间距为72.49米，大于65.664米。

9号楼、10号楼、11号楼、12号楼楼屋顶设置退台，按照顶层、次顶层外墙外皮最凸出处分别计算建筑间距，均符合要求。

2.关于本项目对周边现状居住小区日照影响的意见

本项目在申报的总平面图中标注“本项目设计方案符合国家及地方相关日照标准。按照方案建设后，本项目对周边现状建筑国家规范规定的日照标准未产生不利影响。”

3.关于本项目阳台、架空层等设置的意见

建设单位意见：依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》要求，打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。

本项目阳台为开敞式内凹阳台。一方面，内凹阳台可通过与建筑立面的深度融合，增强立体感与韵律感，提升整体视觉效果；另一方面，在寒冷地区，凹陷结构可减少冷风直吹，提升保温效果。

本项目南北两侧阳台进深均不大于1.8米，面积计算均符合规范要求。

依据《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》要求，鼓励在住宅首层设置视线通透、空间开敞的架空层，建筑面积结合规划方案合理确定，不计入地块容积率。

本项目1号楼、2号楼、3号楼、10号楼一层局部设置架空层，打造室内外融合的共享绿色公共空间，作为居民公共活动、交往空间使用。本项目架空层设置符合相关要求。

4.关于本项目防火设计的意见

建设单位意见：本项目建筑防火间距均满足规范要求。

本项目同一楼栋同一高度的单元之间的疏散楼梯可通过屋面连通，同一楼栋不同高度的单元之间通过钢梯连通，均满足规范要求。

5.关于本项目用地性质及周边公园、商业、公共服务设施设置的意见

建设单位意见：按照招拍挂文件要求，本地块为R2二类居住用地。本地块建设内容为住宅及配套设施，建设内容满足招拍挂文件要求。同时，本项目配置党群服务中心、室内体育设施等公共服务设施，可补充周边公共服务设施缺口。

本项目周边有松林公园、永定河休闲森林公园、衙门口城市森林公园、首钢东南区规划绿地公园等，公园绿地资源充足，可为本项目及周边居住小区居民提供休憩场所。

本项目周边首钢东南区集中建设地区级综合配套设施，打造区域综合服务中心，满足地区整体公共服务需求。

同时，与本项目同时入市的SS00-1617-0001地块规划为B4综合性商业金融服务业用地，建设内容为商业办公等，建成后将为周边居住小区进一步补充商业配套。

6.关于体育场西街、体育场南街道路建设的意见（不属于分局职责范围内）

建设单位意见：体育场西街、体育场南街由区城市管理部门具体建设实施，贯通至人民渠路部分待前期手续办理完成后将尽快开工建设。

璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于今年2月8日，由首钢房地产以28.01亿元底价摘得，住宅楼面价约3.2万元/平方米。

0001地块为综合性商服用地，地上建筑规模2.73万平方米，控高36米，绿地率20%；

0003地块为二类居住用地，地上建面7.59万平方米，控高60米（局部80米），绿化率为30%。

0003住宅地块即璟悦长安项目，规划16栋6-18F住宅楼，层高3米-3.1米。

作为新规产品，项目有4栋楼做了首层局部架空层，分别是北排的1-3#楼，以及南面正门连着的10#楼。

两道景观大门，央景下沉会所，外加1000平米室内健身房。

配置称得上是“好房子”，但部分楼栋排布过密，18层总高近55米的楼层，南北间距仅10米左右，北排甚至只有9米出头。

具体来看，4#-7#楼均为18层，总高54.6米，与北排的1#-3#楼南北间距分别为11.12米、10.05米、9.07米和9.01米。

最南排12#楼17层，总高51.6米，与北侧8#楼距离13.7米；

13#和14#楼均为10层洋房，高度在30米，与北侧10#楼距离分别为10.27米和9.96米。

地块正南正北朝向，东西略长，非常适合打造大面宽产品。

但在16栋住宅楼里，罕见地出现了两栋东西朝向的厢房。

分别是位于小区西南角的8#楼和东南角的16#楼，其中8#楼是唯一的6层洋房。

小区南北各有一处地下车库出入口 景观大门，南侧1#门占地面积更大，为正门。

北门连着的2#楼，旁边是一栋3层高的配套楼，按照规划配建了30㎡党群服务中心，1000平米室内体育设施，以及一处100㎡公共厕所。

出让文件中提到，上述公服配套设施无偿移交相关主管部门，所以是对外开放的配套，不为小区业主专用。

两道大门分别连接了一栋住宅楼，大门直接进到住宅楼，不常见的设计。

这两栋楼均为首层架空，对于这两栋楼的业主来说，动线是从府门直进宅门，穿过架空层才是下沉庭院。

优点是离大门近，回家方便；缺点是“穿堂风”，隐私性比较差，另外这种门对门的“直冲煞”设计，有些人会有所顾忌。

面积段83㎡-133㎡区间，做出了11种户型。

刚需产品为主，133户型只在中央两栋18层小高层边户，总共70多套；

其余均为110以下户型，97㎡/107㎡两种建面占比约80%。

整体看来赠送面积不小，根据户型不同，东南西北均有阳台，进深约1.7米，从户型图来看，完全是结构内建筑；另有侧边飘窗+转角飘窗等。

阳台虽然没做到通面宽，但南北都有，加上大尺度飘窗，端户房源为转角飘窗、一整面侧边飘窗。

使用率预计能达到85-90%，当前石景山新盘的天花板，80平户型可做出小三居。

据悉，项目为满配精装，包括全屋华为智能系统、极致收纳空间等，趋近于“拎包入住”的程度。

但是部分户型过于古怪，东西通透，南/北无窗，老式塔楼才有的户型。

东南角还有十几套倒阶梯式户型，东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；客厅西向阳台；双主卧套房设计，西南转角全景飘窗，有一间正对着入户门，两个卫生间有一间为暗卫。

顶配133四居两卫，算是最“正常”的户型了。

南向三开间，主卧和客厅外接双联阳台；

4.1米宽厅，餐客等宽，厨房北边还有一处内嵌阳台，1.7米进深可以放下市面上任何一款双开门大冰箱。

整个西面墙都做了飘窗，除了北边中间的卧室，其余3个卧室都有飘窗。

主卧视野绝佳，270度转角阳台 侧边飘窗；主卫有近6平米面积，双台盆设计，没做浴缸，有点浪费，收纳空间充裕。

全部算下来，133户型赠送面积在16㎡左右。

主力107三居两卫，共3种户型，内部格局差别较大。

B户型都是边户，10米面宽，南向三开间，客厅面宽3.6米，略显局促；

南阳台在客厅和次卧外边，主卧为转角飘窗；南向次卧没有卫生间，门外做了双开门的储藏间；

北卧室窗子朝西；厨房北边外接1.1米进深阳台，这个尺度照理说是设备平台，但看户型图标记要计一半面积；

除此之外，主卧有衣帽间，入户门进来4.5㎡的空间，可做玄关柜和家政间，收纳空间丰富。

C户型分边户C1和中间户C2两种 ：边户面宽10米，中间户面宽9.5米。

户型图做的是一个南北大两居版本，南边客厅和次卧打通；

没有独立玄关，入户门左手边是公卫，隔着厨房，没有紧挨次卧。

107边户赠送面积超14㎡：南阳台10.88㎡ 北阳台3.52㎡（C1户型为3㎡），送一半面积，飘窗7.15㎡全赠送。

中间户赠送尺度远低于端户，客厅南阳台 厨房北阳台 主卧南向飘窗，总计不到8.5㎡。

B2就那个是奇葩的阶梯户型，建面95㎡三居两卫。

这个户型很难描述，又好又不好的。

好的是四开间朝南，95㎡三个阳面卧室，估计只有这种阶梯户型能做到了。

不讲究朝向的话，这个户型设计好了出来的效果会很惊艳。

双主卧套房，都是西南转角飘窗，视野很好，但是这个户型在小区西南角，紧挨着围墙，低层估计也没什么景观可看。

入户门所在的东侧无窗，客厅西边是落地窗的大阳台，北边是卫间和厨房，南边是一间小卧室。没有独立餐厅，餐桌可以靠东墙挨着厨房放置，电视和沙发摆放位置就很尴尬了。

大概能接受这种户型的，对沙发和电视之类传统配套也不一定是刚需。

不知道这个户型会不会做样板间，还挺期待的。

97户型房源数量占比四成左右，进深14米，面宽7米出头，接近2:1的比例，户型狭长，虽然也是南北双阳台，但通透性和采光都很一般，特别是中间户。

边户客厅阳台+飘窗，有270度视野，但主卫仍然是暗卫。

G、H都是东西向户型，房源数量不多。

G户型在小区西南角的16#楼，和那个阶梯户型在同一栋楼里。

建面85㎡，在北阳台的加持下，做出了三居，全明户型，得房率应该还是挺高的。

最大的缺点是全屋仅有一个朝向的小窗户，在主卧卫生间里。

H户型建面82㎡，户型图是两居两卫，东西各一个，西卧室带独立卫生间，暗卫；

东边卧室也可以拆成两个小卧室，满足多成员家庭需求。

项目开发主体北京首景房地产开发有限公司，成立于2025年3月，注册成本1亿元，北京首钢房地产开发有限公司100%持股，首钢房地产北京副总经理杜林巍担任项目公司董事长、经理。

首钢房地产是首钢集团旗下的全资子公司，成立于1998年11月，注册资本金30亿元，公司法人兼董事长为张焕。

截至2024年末，首钢地产总资产236.44亿元，总负债170.28亿元，净资产66.16亿元；2024年度实现营业收入54.18亿元，净利润-2.62亿元，净利润为负主要系房产行业形势下滑。

首钢地产主要在建房地产项目在北京、重庆、贵阳，总投资额为187.11亿元，已投资额113.57亿元。

该地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围，是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。

商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等；

医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院；

教育方面，一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。

根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》，地块设计方案需征得北京京投公司同意意见。

轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入 口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。

1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。

这么看来，首钢璟悦长安日后也算是临铁项目，具有相当大的出行优势。

以首钢为核心，石景山拥有大量的老破小，且商品房较少，随着近几年的城市更新，城市界面改善的同时，板块新房出现集中放量，但成交情况不甚理想。

首钢璟悦长安周边主要在售新盘为中海长安源境和长安玖章，都是中海新城操盘的项目。

长安源境（源境苑）共7栋住宅334套房源，定位刚改，户型面积段为105-145㎡，南北双阳台。2024年9月21日首开，销售指导价7.68万/㎡，截至2025年4月10日，网签89套，去化率约27%，成交均价6.3万元/㎡。

长安玖章（禧章苑）规划建设8栋7-10F住宅楼，共180套房源，定位高端改善，户型面积段为183-236㎡平层四居。2024年9月28日首开，销售指导价7.68万/㎡，目前网签68套，去化率38%，成交均价7.7万元/㎡。

再远一点的还有中海寰宇天下天镜（泽瑞苑），2024年3月和6月两批次共884套房源，目前网签195套，去化率22%，成交均价7.2万/㎡左右。

2023年底入市的首钢招商北京元玺（元禧景园、元禧雅园），首钢建投 招商蛇口 香港置地联合开发，14栋住宅楼共818套房源，销售指导价7.8万元/㎡，成交均价7.3万/㎡，网签套数310套，去化率约38%。