北京进深 徐迪 7月3日,石景山璟悦长安16栋住宅楼700套房源一次性取证,备案名为璟悦家园。
准售面积7.41万㎡,预售均价7.2万/㎡,总货值约53.38亿元。
均价最低的12#楼为6.9万/㎡,首层房源6.64万元/㎡起。
均价最高的6#楼,超过7.57万元/㎡,次顶层房源单价接近7.76万元/㎡。
产品面积段83㎡-133㎡区间,做出了11种户型。
刚需产品为主,133户型只在中央两栋18层小高层边户,总共70多套;
其余均为110以下户型,97㎡/107㎡两种建面占比约80%。
1#、4#、7#、9#、10#、11#、12#楼,以及15#楼,均为小高层产品。
主力建面107㎡/108㎡户型,少量105户型,产权得房率75.7%-77.2%区间。
其中,建面108.6㎡两室两厅,套内面积83.25㎡,产权得房率76.7%;
建面107.8㎡两室两厅,套内面积83.23㎡,产权得房率77.2%;
建面104.93㎡两室两厅,套内面积79.48㎡,产权得房率75.7%。
2#、3#、13#、14#楼为洋房,有97㎡边户/中户和107㎡两个建面3种户型,产权得房率80.9%-83%区间。
其中,建面110.41㎡三室两厅,套内面积89.32㎡,产权得房率约80.9%;
建面95.09㎡三室两厅,套内面积78.37㎡,产权得房率82.4%;
建面107.62㎡两室两厅,套内面积89.32㎡,产权得房率83%。
中央两栋5#、6#楼为18F小高层,边户为顶配133㎡户型,中间户为107户型。
建面132.94㎡四室两厅,套内面积105.39㎡,产权得房率79.3%。
小区东西侧各有一栋东西朝向的厢房。
8#楼共6层12户,为起步建面83㎡,产权得房率76.8%;
16#楼14层退11层,共39户,中间户为108户型以及95㎡“阶梯”户型,边户为85㎡户型,产权得房率均为78.3%。
其中,建面83.61㎡两室两厅,套内面积65.47㎡;
建面85.06㎡两室两厅,套内面积65.33㎡;
建面94.48㎡两室两厅,套内面积72.56㎡;
建面108.47㎡两室两厅,套内面积83.31㎡。
璟悦长安所在首钢设备处收储项目1617-0001、0003地块成交于今年2月8日,由首钢房地产以28.01亿元底价摘得,住宅楼面价约3.2万元/㎡。
0001地块为综合性商服用地,地上建筑规模2.73万㎡,控高36米,绿地率20%;
0003地块为二类居住用地,地上建面7.59万㎡,控高60米(局部80米),绿化率为30%。
0003住宅地块即璟悦长安项目,规划16栋6-18F洋房+小高层,层高3米-3.1米。
01
建设单位在回复方案公众反馈意见中提到,项目依据《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》要求,打造设计合理、形式多元、场景多样的住宅阳台。
阳台为开敞式内凹阳台。一方面,内凹阳台可通过与建筑立面的深度融合,增强立体感与韵律感,提升整体视觉效果;另一方面,在寒冷地区,凹陷结构可减少冷风直吹,提升保温效果。
本项目南北两侧阳台进深均不大于1.8米,面积计算均符合规范要求。
项目1号楼、2号楼、3号楼、10号楼一层局部设置架空层,打造室内外融合的共享绿色公共空间,作为居民公共活动、交往空间使用。本项目架空层设置符合相关要求。
作为新规产品,项目有4栋楼做了首层局部架空层,分别是北排的1-3#楼,以及南面正门连着的10#楼。
两道景观大门,央景下沉会所,外加1000平米室内健身房。
配置称得上是“好房子”,但部分楼栋排布过密,18层总高近55米的楼层,南北间距仅10米左右,北排甚至只有9米出头。
具体来看,4#-7#楼均为18层,总高54.6米,与北排的1#-3#楼南北间距分别为11.12米、10.05米、9.07米和9.01米。
最南排12#楼17层,总高51.6米,与北侧8#楼距离13.7米;
13#和14#楼均为10层洋房,高度在30米,与北侧10#楼距离分别为10.27米和9.96米。
地块正南正北朝向,东西略长,非常适合打造大面宽产品。
但在16栋住宅楼里,罕见地出现了两栋东西朝向的厢房。
分别是位于小区西南角的8#楼和东南角的16#楼,其中8#楼是唯一的6层洋房。
小区南北各有一处地下车库出入口 景观大门,南侧1#门占地面积更大,为正门。
北门连着的2#楼,旁边是一栋3层高的配套楼,按照规划配建了30㎡党群服务中心,1000平米室内体育设施,以及一处100㎡公共厕所。
出让文件中提到,上述公服配套设施无偿移交相关主管部门,所以是对外开放的配套,不为小区业主专用。
两道大门分别连接了一栋住宅楼,大门直接进到住宅楼,不常见的设计。
这两栋楼均为首层架空,对于这两栋楼的业主来说,动线是从府门直进宅门,穿过架空层才是下沉庭院。
优点是离大门近,回家方便;缺点是“穿堂风”,隐私性比较差,另外这种门对门的“直冲煞”设计,有些人会有所顾忌。
02
产品方面,整体看来赠送面积不少。
根据户型不同,东南西北均有阳台,进深约1.7米,从户型图来看,完全是结构内建筑;另有侧边飘窗+转角飘窗等。
阳台虽然没做到通面宽,但南北都有,加上大尺度飘窗,端户房源为转角飘窗、一整面侧边飘窗。
使用率预计能达到85-90%,当前石景山新盘的天花板,80平户型可做出小三居。
据悉,项目为满配精装,包括全屋华为智能系统、极致收纳空间等,趋近于“拎包入住”的程度。
但是部分户型过于古怪,东西通透,南/北无窗,老式塔楼才有的户型。
东南角还有十几套倒阶梯式户型,东边没窗户,北边只有卫生间和厨房有窗;客厅西向阳台;双主卧套房设计,西南转角全景飘窗,有一间正对着入户门,两个卫生间有一间为暗卫。
顶配133四居两卫,算是最“正常”的户型了。
南向三开间,主卧和客厅外接双联阳台;
4.1米宽厅,餐客等宽,厨房北边还有一处内嵌阳台,1.7米进深可以放下市面上任何一款双开门大冰箱。
整个西面墙都做了飘窗,除了北边中间的卧室,其余3个卧室都有飘窗。
主卧视野绝佳,270度转角阳台 侧边飘窗;主卫有近6平米面积,双台盆设计,没做浴缸,有点浪费,收纳空间充裕。
全部算下来,133户型赠送面积在16㎡左右。
主力107三居两卫,共3种户型,内部格局差别较大。
B户型都是边户,10米面宽,南向三开间,客厅面宽3.6米,略显局促;
南阳台在客厅和次卧外边,主卧为转角飘窗;南向次卧没有卫生间,门外做了双开门的储藏间;
北卧室窗子朝西;厨房北边外接1.1米进深阳台,这个尺度照理说是设备平台,但看户型图标记要计一半面积;
除此之外,主卧有衣帽间,入户门进来4.5㎡的空间,可做玄关柜和家政间,收纳空间丰富。
C户型分边户C1和中间户C2两种 :边户面宽10米,中间户面宽9.5米。
户型图做的是一个南北大两居版本,南边客厅和次卧打通;
没有独立玄关,入户门左手边是公卫,隔着厨房,没有紧挨次卧。
107边户赠送面积超14㎡:南阳台10.88㎡ 北阳台3.52㎡(C1户型为3㎡),送一半面积,飘窗7.15㎡全赠送。
中间户赠送尺度远低于端户,客厅南阳台 厨房北阳台 主卧南向飘窗,总计不到8.5㎡。
B2就那个是奇葩的阶梯户型,建面95㎡三居两卫。
这个户型很难描述,又好又不好的。
好的是四开间朝南,95㎡三个阳面卧室,估计只有这种阶梯户型能做到了。
不讲究朝向的话,这个户型设计好了出来的效果会很惊艳。
双主卧套房,都是西南转角飘窗,视野很好,但是这个户型在小区西南角,紧挨着围墙,低层估计也没什么景观可看。
入户门所在的东侧无窗,客厅西边是落地窗的大阳台,北边是卫间和厨房,南边是一间小卧室。没有独立餐厅,餐桌可以靠东墙挨着厨房放置,电视和沙发摆放位置就很尴尬了。
大概能接受这种户型的,对沙发和电视之类传统配套也不一定是刚需。
不知道这个户型会不会做样板间,还挺期待的。
97户型房源数量占比四成左右,进深14米,面宽7米出头,接近2:1的比例,户型狭长,虽然也是南北双阳台,但通透性和采光都很一般,特别是中间户。
边户客厅阳台+飘窗,有270度视野,但主卫仍然是暗卫。
G、H都是东西向户型,房源数量不多。
G户型在小区西南角的16#楼,和那个阶梯户型在同一栋楼里。
建面85㎡,在北阳台的加持下,做出了三居,全明户型,得房率应该还是挺高的。
最大的缺点是全屋仅有一个朝向的小窗户,在主卧卫生间里。
H户型建面82㎡,户型图是两居两卫,东西各一个,西卧室带独立卫生间,暗卫;
东边卧室也可以拆成两个小卧室,满足多成员家庭需求。
03
项目开发主体北京首景房地产开发有限公司,成立于2025年3月,注册成本1亿元,北京首钢房地产开发有限公司100%持股。
首钢地产主要在建房地产项目在北京、重庆、贵阳,总投资额为187.11亿元,已投资额113.57亿元。
璟悦长安所在地块属于新首钢高端产业综合服务区东南区范围,是未来石景山区产业转型升级的重要载体空间和文化、体育、休闲活动集聚区。
商业方面有京西大悦城、环宇荟、喜隆多、六工汇、山姆会员店等;
医疗方面有石景山医院、朝阳医院京西分院、301、302医院等三甲医院;
教育方面,一诺国际幼儿园、北京市丰台一幼、北京市十一学校石景山学校、石景山区北辛安小学、北京市石景山区实验中学等。
根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》,地块设计方案需征得北京京投公司同意意见。
轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入 口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。
1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。
这么看来,首钢璟悦长安日后也算是临铁项目,具有相当大的出行优势。
以首钢为核心,石景山拥有大量的老破小,且商品房较少,随着近几年的城市更新,城市界面改善的同时,板块新房出现集中放量,但成交情况不甚理想。
首钢璟悦长安周边主要在售新盘为中海长安源境和长安玖章,都是中海新城操盘的项目。
长安源境(源境苑)共7栋住宅334套房源,定位刚改,户型面积段为105-145㎡,南北双阳台。2024年9月21日首开,销售指导价7.68万/㎡,截至2025年4月10日,网签89套,去化率约27%,成交均价6.3万元/㎡。
长安玖章(禧章苑)规划建设8栋7-10F住宅楼,共180套房源,定位高端改善,户型面积段为183-236㎡平层四居。2024年9月28日首开,销售指导价7.68万/㎡,目前网签68套,去化率38%,成交均价7.7万元/㎡。
再远一点的还有中海寰宇天下天镜(泽瑞苑),2024年3月和6月两批次共884套房源,目前网签195套,去化率22%,成交均价7.2万/㎡左右。
2023年底入市的首钢招商北京元玺(元禧景园、元禧雅园),首钢建投 招商蛇口 香港置地联合开发,14栋住宅楼共818套房源,销售指导价7.8万元/㎡,成交均价7.3万/㎡,网签套数310套,去化率约38%。
来源:进深
作者:徐迪
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