1个月网签11.8亿！金茂满曜首批去化21%，二批加推98套
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进深
徐迪
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2025-07-21 10:27
北京进深 徐迪 7月20日，三间房新盘金茂满曜二批次取证。
10#、13#、14#、15#共4栋楼98套住宅，拟售均价8.18万-8.96万元/㎡。
至此，除小区东侧5#楼外，该项目的其余楼栋均已在预售范围内，拟售均价8.5万元/㎡。
总计667套，目前网签119套，网签金额总计11.83亿元。
成交均价7.8万元/㎡，约为预售价的92折。
金茂满曜住宅总建面9.1万㎡，规划19栋8-26F洋房+小高层，共计719套房源。
5月30日首批次14栋共569套取证，其中央景楼王9#楼的次顶层预售价达到9.43万元/㎡。
包括了全部主推户型：
115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居，此外在东北角的1#楼里还有部分120和148户型。
主力133户型的产权得房率约78%；中央楼王最高可达79%以上，1#楼得房率最低，为68%。
拓展后的使用率，在94%-98%区间。
南向通面宽阳台送一半面积+北向设备平台面积全赠送。
6月16日项目正式开盘，目前网签房源集中在2#、3#、9#、11#、16#和17#这六栋楼里。
其中3#楼77套房源已有30多套网签，另有若干预订。
3#楼为起步户型，建面115/116㎡三居，以预售价计算，115户型套总价在970万左右，加上开盘优惠，实际成交价930万左右。
这个价位上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。
9#楼为顶配159㎡户型，拟售均价9.13万/㎡，总共31套房源，已有超三成签约：
其中6月份成交的9套均价7.86万/㎡，7月份最新成交的1套单价达8.25万/㎡。
今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。
包括两幅住宅地块，其中D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。
地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。
住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。
6月16日，金茂满曜开盘，首批569套房源目前网签119套，成交均价7.8万/㎡。
距离不到1公里的06地块，即保利朝观天珺，在金茂满曜前一周开盘，首批次397套，目前网签49套，成交均价8.4万/㎡。
成交套数相差较多，但同时也卖出了近6000元的价格差。
两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。
朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。
定价逻辑上，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群。
仅从楼面价来看，金茂满曜地块4.8万/㎡，朝观天珺是5.6万/㎡，差出了8000元，金茂满曜反而比朝观天珺多了2000块利润。
不过购房者大概率是不想看这笔账的。
两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。
金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；
保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，比金茂满曜更靠近地铁，出大门几十米就是褡裢坡站。
一个是2分钟到地铁，一个是10分钟到地铁，除此之外，周边配套资源基本一致。
这种情况下，100平米的房子差出大几十万，换谁都要掐着钱包好好寻思寻思。
附：金茂满曜户型图
来源：进深
作者：徐迪
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