文/北京进深 严明会

在门头沟，王志宽有一喜一愁。

喜的是，他凭借长安华曦府，当上了今年上半年北京回款效率最高的总经理。

忧的是，门头沟一个别墅项目——西山源著，拖了他kpi的后腿。

作为电建地产华北区域总经理，王志宽也很机智，他把这个老盘更名为泷悦·玖宸，重新包装，趁着华曦府的这波热度赶紧去化。

泷悦，是电建地产的高端产品系。

7月25日，电建泷悦·玖宸案名正式发布，视频中宣称“把院子还给北京”。

这不禁让进深君想到，最爱搞院子文化的泰禾，最后把自己搞暴雷了。

电建地产这个别墅项目，并非第一次更名，从曾经的鸿瑞西峰，到西山源著，再到当下的泷悦·玖宸，距离它拿地已经过去了七年。

可见，并非所有的“半山豪宅梦”都能照进现实。

虽然改头换面，但泷悦·玖宸摆脱不了项目位置和定位较为尴尬的事实。

在北京，有资金实力的买家，更偏爱离市区近点的大平层。眼下，门头沟的东边，石景山和海淀的大平层项目层出不穷。

要买别墅的买家，会选更远，价格更低的项目。

例如，现在昌平六环外的某别墅，成交均价直接跌破2万，降至1.96万/平，套均743万。

在更名前夕，今年4月，泷悦·玖宸项目公司的高管发生了“地震”。

原经理兼法人的王志宽退出，将交接棒给到张然。

张然，是电建地产门头沟分公司负责人，北京项目管理二部总经理。

一同退出的还有监事于东和张琴芳，以及董事靳素军。同时，新进董事赵宇飞和孙洁。

紧接着6月底，又一位董事李金龙退出，谷红补位。

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不仅更名，王志宽直接祭出杀手锏——降价。

它还不是普普通通降个几千、几万，是近乎腰斩。

泷悦·玖宸置业顾问介绍，“以前启动价格是1500-1800万元，也是建委备案价。”

“现在项目在售的为上下叠两种产品，是准现房，上叠约350平方米，总价790-860万元；下叠约400平方米，总价900-1500万元。”

至于为何大降价，在这位置业顾问看来，“一是市场不好，定高了客户也不会买单；另一个是项目要冲刺年底业绩给公司交代。”

2022-2024这三年，华北区域销售面积三连降，且在电建地产占比从19.8%降至10.44%。

再来看看项目配套。地铁 S1号线石厂站距2公里，距戒台寺公交车站也有5公里多，出门只有层峦叠嶂的山脉。

当地居民表示，“（该项目）交通太不方便了，开车凑合，打车都不一定有网约车往里走，楼出去，得走半天到公交站。前两年大雨，隧道口泥石流。窗户外都是山。”

此外，项目周边的居民还比较忌讳，“附近有万佛华侨城公墓。”

但在置业顾问看来，“公墓隔项目至少两个山头，我们项目在半山之上，还挺远的。”

泷悦·玖宸还要跟隔壁电建自家的兄弟盘——华萃西山血拼，后者离地铁更近，产品方面有洋房也有叠拼。

但不能一棍子打死，泷悦·玖宸也有自己的闪光点。

项目周围环境无敌，四面环山，负氧离子浓度超高，推窗见西山森林公园 戒台寺郊野公园

早在2018年2月，电建地产联合隆泰实业以46.5亿元底价，拿下门头沟区永定镇岢罗坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地块。

除了住宅，它还包括商业用地、多功能用地、基础教育用地等。其中，就包括泷悦·玖宸项目所在地块。

拿地两年多后的2022年11月，泷悦·玖宸（备案名“鸿瑞溪悦府”）取得预售证，目前网签仅为1套，已签约面积398.94平米，成交均价36546.85元/平米。

不知道这位老业主，看到现在泷悦·玖宸的价格，会不会哭晕在厕所里。

令人不解的是，该项目从取证至今为何有1套网签记录？

一名置业顾问向媒体透露，“之前开过（盘），现在是电建地产接过来，作为一个新盘重启销售；之前是卖过，但是（基本）都退了。”

此外，该项目土地使用权抵押予兴业银行北京知春路支行。

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对于泷悦·玖宸为何大幅度降价，不得不提到项目的另外一个股东。

此前，项目置业顾问对媒体表示：“之前本来是想卖到1800万-2000万元，因为我们是与股东方（隆泰实业）合作，股东方觉得价格要卖到1800万，认为这块地非常稀缺、挺有情怀的，但是我们（电建地产）结合当前市场情况，首期就开最低的价格，这样可以吸引到一批量的业主，二期预计会比一期贵，低开高走（策略）。”

项目公司龙赫置业（北京）有限公司成立于2018年，注册资本2000万元，由中国电建地产集团和隆泰实业（北京）分别持股63%和37%。

二股东隆泰实业也是电建地产的老朋友，两家公司还曾在华萃西山牵过小手，共同持股项目公司——北京西元祥泰房地产（简称“西元祥泰”）。

2018年，隆泰实业将持有西元祥泰价值250万的股权数额，出质予电建地产。

紧接着次年，隆泰实业就离奇退出了西元祥泰。

隆泰实业有何背景，能屡屡抱上这家央企地产商的大腿？

该公司由谷红和李金龙，分别持股50.5%和49.5%，还曾在2011年，斥资3.88亿元在长春拿地。

活久见的是，在长春，隆泰实业将业主告上法庭。

2015年6月10日，隆泰实业与贺某签订《【龙泰檀香苑】商品房首付款分期认购书》，约定贺某认购的商品房为龙泰檀香苑项目中的某房，建筑面积约为98.63平方米。

该商品房的首付款为225956元，贺某选择分三期付清首付款。而后，他已支付首付款第一笔、第二笔首付款，未按认购书约定支付部分第三笔首付款，故开发商诉至法院

贺某认为案涉房屋存在质量问题，要求隆泰实业先进行维修。经检测公司鉴定，案涉房屋客厅至花园的出入户及采光组合塑料门窗和厨房采光塑料窗安装不符合国家规范要求的“允许偏差”范围，属安装质量问题。

法院认为，隆泰实业在贺某提出质量问题后，即应履行维修义务，即开发商没有履行维修义务在先，贺某有权以拒绝支付剩余款项进行抗辩。

最终，一审法院驳回隆泰实业的诉讼请求，鉴定费10000元和案件受理费1920元均由开发商承担。

隆泰实业不服结果，继续状告，二审法院则改判贺某于本判决生效后立即向隆泰实业支付首付尾款55,956元及违约金。

不止在长春，回到北京门头沟，隆泰实业因为漏水，被购房者告上法庭。

刘某和隆泰实业签订《北京市定向安置房购房协议》，购买位于北京市门头沟区永定镇苛罗坨村土地一级开发房屋征收项目定向安置房“西峰家园”地块三居室1套，合计面积111.3平方米。

2017年春节左右，刘某房屋室内卫生间地下暗埋上水管出现漏水，漏到楼下邻居家。

法院认为，刘某家损失是因为卫生间内上水主管道漏水造成，属房屋质量问题。作为房屋的销售方，隆泰公司应承担连带责任。

在门头沟，隆泰实业的糟心事可不止一桩。

2022年4月3日9时，北京市门头沟区文化市场综合执法大队执法人员，对位于北京市门头沟区永定镇庞潭古道（苛罗陀--戒台寺段）进行执法检查。

现场检查发现，隆泰实业在庞潭古道（苛罗陀 --戒台寺段）靠近石佛村处施工,将古道拆除约六十米,现场负责人员无法提供任何文物迁移、拆除相关审批手续。

2023年8月，北京市门头沟区文化和旅游局处罚隆泰实业10万元。