文/北京进深 徐迪

中建玖合“运河八子”，先亮出来3块地，但足以让通州楼市抖上三抖。

8幅地块以潞滨二街为界，两边各有4块。

本次出方案的是西边除0707多功能用地外，其余3幅居住用地。

亮点非常多，配得上这个绝版地块。

公区有架空层、风雨连廊、地下通道、跨街天桥、邻里共享空间、下沉会所……

扩容空间方面，除了内嵌阳台和设备平台，花池、奇偶阳台等也出现在通州楼市。

1、统筹规划容积率

三幅地块总占地5.28公顷，建筑规模约18.13万㎡。

共规划16栋楼，包括：1栋11F洋房、3栋25F高层，其余均为17F小高层。

整体层高3米 。沿河地块前排3栋楼最高能做到3.5米以上，后排3.2米。

楼栋没有依据地形而建，而是正南正北排布。

这样一方面保证了采光朝向，另一方面能够让更多的房源分享河景资源。

根据出让文件，建筑规模总量不变的前提下，各住宅地块可统筹平衡，合理调整建筑规模指标。

①0705地块：地上计容建筑规模约2.97万㎡，容积率从2.3小幅调低至2.27。

规划5栋住宅楼，1#-4#楼为17F小高层，其中3#楼首层架空；5#楼为11F洋房。

②0706地块：地上计容建筑规模约3.57万㎡，容积率从2.2调降至2.07。

同样规划了5栋住宅楼，均为17F小高层。北侧最靠近0705地块的1#楼为首层架空。

这两块地不在运河边，但通过楼栋错位排布，部分高层房源也可欣赏运河风光。

③0708地块：地上计容建筑规模约5.45万㎡，容积率2.43，较出让文件中的2.4有所增加。

这块地在运河沿岸，是7幅住宅地块中地形条件最好的一幅，面宽最大、占地最广。

规划了6栋住宅楼：

靠近运河的3栋24-25F，后排3栋17F，穿插而建，均有河景视野。

2、两两相连，立体交通

0705地块与0706地块之间设置有隔街对称的景观大门，以地下通道连接。

大门北侧还设置了过街天桥，天桥两端，正是带架空层的两栋楼。

0708地块东门也是同样的配置，地下通道+跨街天桥，连接的是尚未公示方案的0810地块。

风雨连廊串联大门和架空层，再通过门口的地下通道、架空层前的过街天桥，将两个地块连为一体。

形成地面、地下、天桥三层步行通道，尽量中间隔了一条马路，却以立体交通的形式做到了人车分流，配套共享。

3、好房子2.0，赠送加码

这个项目可谓好房子元素集大成者。

公区配置拉满，户型赠送上更是各种花活：你有的我有，你没有的我也做出来了。

①南北双阳台：南向内嵌阳台+北向设备平台，算是常规操作。

②通州首个花池项目：朝南的阳光花池，不封闭，面积全赠送。这是通州楼市首次出现花池。

③北京首个转角花池：部分边户做出了270度弧形转角花池，目前在全北京还是独一份。

这个弧形设计，绝对能让外立面上大分，另外也能看出花池进深不小，否则弧形空间过不了人。

有可能会超过花池常见的0.7米进深。

④奇偶阳台：在大兴比较流行，通州近年的新盘中还是头一回出现这个玩意儿。

特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。

这种环绕式倒角阳台，之前只在一些别墅项目里见过。

与传统的直条阳台相比，无论是外观还是功能性都更胜一筹，颇有空中花园的意思了。

最近有消息说北京四代宅的赠送红线在收缩。

但从0708地块来看，大概会刷新北京平层项目的赠送面积比新纪录。

3、超级会所+家园中心

每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。

0708地块在此基础上，超配了两处下沉庭院+三个架空层+邻里共享空间。

同时景观亭面积也加倍，与北侧下沉庭院结合。

东侧1#景观大门进来是酒店式环岛前庭，四周环绕风雨连廊，廊下净高4米。

3栋前排河景房均为首层架空，之间有连廊串接。

两条社区景观动线：

①大门-环岛-连廊-邻里共享空间-下沉会所；

②大门-连廊-架空层会所。

室内室外风光无缝转换，地面地下自然衔接。

无论从面积还是形式，放眼通州乃至全北京豪宅小区，也是翘楚了。

聚焦高端业态的会所提升小区宜居度，承载基础社区功能的家园中心则大幅增加了居民生活的便利度。

项目整体需配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。

中建玖合将这1.38万㎡拆分成三部分，放在了三块不临河的地块上，在紫旭西路一侧沿街排布。

0706地块里的是家园中心1号，2号和3号分别在0807和0808地块上。

目前公示的三块宅地，地上不计容建面将近4500㎡，

其中0708地块不计容建面超3000㎡，园林景观占地比住宅还大。

据说“运河八子”地块光是风雨连廊、会所等公区配套就价值两个亿。

4、二层连廊，北京首例

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区。

这个位置卖的显然不只是产品力本身，还有副中心十年万亿级的城市配套。

在出让文件中提到，居住地块与枢纽区域之间应设置二层连廊，塑造便捷通畅、立体生态、完整连续的慢行空间。

在平面图上也可以看到，部分风雨连廊之间设置有楼梯，从地面直接连上了跨街天桥。

二层连廊的设置，在北京楼市尚属首例。

除了上述提到的设计亮点，“运河八子”出让文件中还有许多创意空间，剩余地块中或许能够用起来。

包括架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

鼓励设置跨紫运西路二层连廊，将住宅底层架空空间与运河滨水区域无缝连接，加强居住区与运河水岸公园的慢行联系。

这意味着，将来业主可以踩着风雨连廊直达运河码头。

在街道空间设计上，鼓励0706、0708地块沿潞滨一街东侧整体设置1条商业内街。

鼓励滨水建筑首层设置零售、文化、康体、娱乐等公共功能并灵活布置广场景观、小微绿地以及外摆经营设施，提升滨水界面的活力。

5、户型高低配

上能博弈朝阳豪宅，下可对子通州流量盘。

①不沿河的0705、0706地块以小户型为主：

90㎡起步，主力为108㎡三居和120㎡四居，层高3米-3.1米之间；

面宽较窄，珍惜边户带侧边飘窗和转角花池的房源。

②0708沿河地块，四面宽大平层：

后排户型建面150㎡/175㎡，层高3.2米；

前排为230㎡/250㎡，层高3.5米。

绝版河景房，大面宽给足了视野，价位不会低，属于通州豪宅的顶配了。

目前有消息称，临河大户型单价会冲上7万，后排刚需/刚改户型也要600万起步。

小户型价格很关键，价位相当的话，这个地块的小户型产品综合性完胜招商八里桥的朝棠揽阅。

6、地块回溯

6月4日，中建玖合发展集团有限公司以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块。

综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

项目东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。

西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势明显；

南侧紧邻运通隧道约20分钟可直达东四环，交通很便利；

北侧紧邻副中心站交通枢纽，地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路，轨道交通便利。

枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区，可提供餐饮娱乐休闲等服务。

8幅地块土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万㎡。

其中7幅住宅地块建面总计23.7万㎡。

按照套均120㎡计算，中建玖合通州项目可带来将近2000套的住宅供应。

截至到7月25日，通州今年累计9个项目4000余套住宅取得预售许可证，总建面43.3万㎡。

以刚需、刚改的小户型产品为主，其中：

招商蛇口有3个项目，总供应超900套，是绝对主力；

北京润府二期供应772套；城建国誉颂628套。

中建玖合运河畔超级大盘的出现，足以重构通州楼市格局。

仅本次公示的三块地，就有大概850套房源。

户型产品足够丰富，刚需、刚改、纯改、顶豪，应有尽有。

且物理分割到不同的地块上，大致保证了每一个圈层的纯粹性。