文/乐居财经  房慧

近日，上海举行了今年第六批次土拍，共出让 8 宗涉宅地块，两天共吸金 289.6 亿，浦 东、虹口地块均触发中止价，徐汇地块刷新全国宅地楼面价纪录。

有数据显示：2025 年上半年，30 城 3000 万以上新房共成交了 1846 套，上海成交 1096 套，占比近六成。5000 万级别的豪宅上海占比更高，一手房成交 482 套，占 30 城总量接 近八成。

在整体一路向上的走势中，黄浦、徐汇、浦东，每一片城区都贡献着属于自己的一份 “惊 喜”：黄浦豪宅年复一年创新高，徐汇滨江人气爆棚，浦东大户型成交量猛增。豪宅排队 “清盘”，成为一道独特风景线。

作为中国高端住宅市场的风向标，上海的豪宅市场不仅反映了城市更新的进程，也映射出 高净值人群生活方式的变迁。日前，乐居财经采访了第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华女士，围绕上海豪宅 20 年变迁，探讨产品迭代、区域格局重塑、生活理念升级及 市场韧性。

以下为问答精选:

l关于豪宅产品变化

乐居财经：上海豪宅的产品风格经历了哪些标志性变化？超高层、大平层、风貌别墅，不 同时期哪些产品风格具有时代代表性？

唐华：我认为上海豪宅的迭代史堪称一部立体化的城市发展简史：从 1.0 时代是大家耳熟 能详的 Art Deco 石材立面的产品，这个阶段奠定了当下的美学基调，到 2.0 时代新天地、 陆家嘴等黄金地段催生核心地段大平层与江景豪宅，再到如今 3.0 时代大面积玻璃幕墙超 高层与风貌别墅的组合。这种演变既是顺应国际超高层顶奢公寓发展趋势的产品，也是融合上海特色文化底蕴的豪宅代表。

乐居财经：哪些开发商专注布局上海豪宅市场？ 比如港资开发商和内地开发商有什么不同 的策略，能否列举相应的成功案例？

唐华：我认为上海豪宅市场的开发商布局呈现出港资与内地开发商合作并进的格局，两者在策略上各有侧重，共同推动着上海住宅市场的发展。

港资开发商在上海豪宅市场布局深远，他们注重长期主义和资源整合，倾向于通过长周期 的综合体项目开发或片区改造的方式，实现区域与产品的价值跃升。以瑞安房地产为例，

新天地项目长达 20 多年的开发，成功塑造了上海豪宅的顶流区域，实现资产长期价值。此 外，嘉里建设也投入近 400 亿元开发金陵路综合体，注重城市更新与风貌保护，打造骑楼 商业街和超高层住宅，金陵华庭 1 期项目以高品质和稀缺性实现“日光”，揽金 92.34 亿 元，充分展示了港资开发商在豪宅市场的实力和影响力。

而内地开发商则凭借对本土市场的了解，更能精准定位高端客群的需求实现快速周转及规

模效应。以上海壹号院为例，该项目的户型设计及精装配置精准捕捉到了高端客户的需求。 此外，绿城潮鸣东方等项目也通过示范区的实景呈现及泛会所的创新设计，进一步提升了

内地开发商在豪宅市场的竞争力。

港资开发商与本地国央企在策略布局上虽有差异，但随着豪宅市场的发展，合作开发的模 式越来越多，既可充分发挥港资开发商的运营优势，也可结合国央企对本土市场的了解与 深耕，共同推动豪宅产品的升级。例如，陆家嘴太古源 · 源邸项目，在滨水区域的成片开 发下，打造了更匹配高净值人群生活方式的陆家嘴滨江活力综合体。

乐居财经：从老牌港资房企到内地规模房企，上海豪宅市场的玩家越来越多，绿城、宸嘉、 保利、中海等都在布局，客户对新入局者的认可度如何？

唐华：我认为这些企业实际并非"纯新玩家"，而是带着全国范围内的成熟产品线和成功经 验进场的实力选手。他们的客户认可度本质上是对其过往豪宅开发能力的信任迁移。

绿城杭州云栖玫瑰园作为低密豪宅标杆，其高端居住理念直接赋能上海黄浦湾、苏州玫瑰 园等项目，形成全国性 IP 效应；

宸嘉虽成立不久，但凭借产品力兑现与高端客群精准营销，快速完成全国布局，上海宸嘉 100 · 嘉佰道 61 亿日光破板块价格天花板，武汉项目植入艺术展厅，"非标定制"能力展现 超越传统开发商的创新力；

保利、中海作为央企，认可度源自对顶级地段资源的精准把控与产品系的高度延续，中海" 玖序系"从北京到上海，针对改善型客户的需求模型经全国验证，顺昌玖里、恒昌玖里正是 其标准化与地段价值融合的典范。

这些开发商的共同点在于，他们早已在各自的主战场完成豪宅开发的方法论沉淀。当这些 经验被移植到上海时，客户看到的不是"新面孔"，而是更懂本土需求、更具产品创新力的 " 成熟玩家"。

乐居财经：上海豪宅供应量在增加，价格也在走高，您认为什么样的项目才算得上豪宅？ 您认为后续的新豪宅项目如何才能保持市场竞争力？

唐华：我认为上海豪宅已进入"均好性"时代——地段、产品、服务、圈层等多维度需形成价值闭环，单一优势难以支撑高端客群的长效认可。

未来，在地段的基础上，能将"产品力"的硬核创新与"运营力"的软性服务深度融合的项目， 将在供应量增加、价格走高的市场中脱颖而出——这既是政策导向下"好房子"的标准，也  是高净值客群用真金白银投票的核心逻辑。

l关于区域板块变迁

乐居财经：上海豪宅板块如何从古北、新天地、陆家嘴扩展到苏河湾、西岸、前滩等新兴 区域？这样的变化是否和城市发展由内在的联系？未来哪些区域最具潜力？

唐华：

城市的发展是动态的，在政策的驱动之下，各板块的规划及产业结构进一步调整和升级， 推动高净值人群向新兴高端板块迁移。传统的核心区受制于土地供应的不足，政府的主导 开发转向城市更新带或成片开发新区。 同时，高端客户的需求也进一步升级，对豪宅定位 进行重塑，从"地段至上"到"多维价值"，在认知的转变之下，上海的豪宅板块正被重新定 义。未来，随着城市更新的进程提速及规划产业的快速落地，具备政策确定性、高产业能 级及稀缺生态资源的区域将更具潜力。

l关于市场需求升级

乐居财经：在经济波动背景下，上海豪宅市场的高端客户是否置业目的发生变化？市场是 否仍保持强劲需求？未来面临哪些挑战？

唐华：上海豪宅市场的高端客户置业目的仍呈现“资产配置+自住改善”的双轨特征。当前市场需求韧性主要源于核心地段核心资产的抗周期属性。不过，市场分化加剧、顶级客群 购买力或出现断层，叠加产品同质化困境，将成为未来面临的关键挑战。

l关于专业服务引领

乐居财经：第一太平戴维斯如何在 20 多年的市场变化下是以怎么样的专业服务和核心竞争 力，专注引领豪宅市场？

唐华：我认为我们持续深耕豪宅市场的核心竞争力，源于构建了"开发端全周期赋能+置业

端精准需求匹配"的双维专业体系：

对开发端，我们提供了 "土地研判-产品定位-营销赋能-销售代理"的全流程专业闭环。依托 20 余年沉淀的市场数据与客群洞察，为开发商提供从土地价值预判、产品差异化设计到精 准客群触达的定制化解决方案，助力项目实现价值最大化。

对置业端，我们以 "专业口碑+深度信任"构筑服务护城河。通过长期沉淀的高净值客群需求 数据库与市场动态追踪能力，为每位客户匹配符合其资产配置逻辑与居住偏好的个性化房 源，这种"精准需求对接"能力已成为我们的核心标签。

拥有 20 余年豪宅市场研究及销售经验的唐华，曾深度参与多个上海及国际高端住宅项目， 她表示：第一太平戴维斯始终以专业为锚，在市场周期波动中持续为开发端与置业端创造 确定性价值，这正是我们引领豪宅市场的底层逻辑。