文/北京进深 徐迪

8月初，北京购房政策进一步松绑，五环外买房不限套数。

新政落地一个月，应了那句古诗：明月弯弯照五环，几家愁来几家欢。

众所周知，在北京，五环和五环不一样，京楼老话讲，“南三不如北五”。

当然，随着近些年丽泽和亦庄的崛起，南城的的房价也水涨船高——这里的“水”是什么？

产业。

丽泽的金融、亦庄的高端制造业，正在形成它们独有的产业集群，拉动地段价值跃升的同时，也成为楼市的压舱石。

一个有趣的现象：新盘的销讲，但凡提到三环四环的，基本都是南边的项目。

北五环很少出现在营销口径中。这是因为海淀北、昌平南一带，作为产业强区，其区位价值早就超越了传统的环线价值。

产业集群形成的背后，是高素质人才和企业的入驻，衍生新的职住需求，进而带来基础设施和公共服务配套的完善，提升居住质量。

也因此，真正能薅到这波新政红利的，主要还是在东、北五环外：

①发展较好的成熟板块；②规划兑现较快的潜力板块。

产业是必须的，这是板块升级保持活跃的动力源。地铁、书包、商业……加分项越多，确定性越强。

能同时满足这些要求的不多，不得不提的就是昌平C位，朱辛庄。

三看朱辛庄，海淀北最具确定性的黄金板块

会说到确定性，是因为北京政策迭出，土拍市场也持续供地，购房人在担心“背刺”和担心“下行”间反复犹豫。

这时候，能够迅速入手更具备“确定性”的板块很重要。

朱辛庄板块作为昌平“一核”布局的核心区域，不仅是昌平楼市的第一梯队，也是整个京北区域最具确定性的品质住区。

这个确定性体现在三个方向：

一看发展现状。

朱辛庄位于昌平区南部，地处北五环至北六环之间，紧邻海淀区，属于海淀产业群的辐射圈。

如果是坚定的产业论者，到这儿就不用再往下看了，全昌平毋能出其右者。

作为海淀北最后成片开发的职住平衡板块，享受产城融合+资源聚合双重红利，具备不可复制的地段稀缺性。

凭借与海淀区的产业联动以及自身的发展潜力，朱辛庄成为海淀功能和人口外溢的自然承接地。汇聚了学铁商等几乎全部的购房增值关键要素。

二看价值预期。

今年上半年，北京土地供应整体延续“城六区及轨道交通节点主导、平原多点协同”的供地策略，优质地块层出不穷。

海淀，永丰之后有朱房、树村；朝阳，酒仙桥之后有太阳宫；通州，八里桥之后又上了运河八子。开发商拿地拿的都PTSD了……

只有昌平，朱辛庄之后，你想像不到更好的地块。

伴随未来科学城的扩区，小米智能工厂的落地，带动了区域科技、制造、医药等龙头企业集聚，朱辛庄配套持续加码迭代，更多高知、科技人才家庭导入，大型开发商持续进驻，区域能级仍处上升通道。

荣升京楼网红板块至今，朱辛庄时不时就出品个日光盘，从最早的龙湖云璟，到越秀星樾（期房）、再到大华启宸府。

大盘频出的昌平，朱辛庄板块在售新盘不超过600套，去化能力可见一斑。

同时，新房成交均价长期保持在6万元/㎡左右，明显高于昌平区整体均价。

三看资源导向。

撑起上述行情的，是稀缺的土地资源。

从土地端来看，区域成交的住宅楼面地价已接近3.2万元/㎡。

朱辛庄当前可供开发的住宅地块，也只剩最近横空出世的0055地块了。规模不大，3万方出头，按板块的主流户型建面计算，至多能有300套的供应。

0055地块的现身其实也很值得一品。

时间点上，恰好在东小口巨无霸地块下线之后，0055地块由工业用地调整为居住用地获批，显然是承载了全村的希望。

所以说，朱辛庄有多稳，是官方盖了章认可的。

题外一句，东小口地块的流拍，不算多么稀奇的事。

有人拿东小口来杠朱辛庄，先不谈旁的，就从供需关系上来说，东小口40万方的住宅规模，4000套的供应，这是什么量级？

昌平当前的客户厚度，很难再容纳一个新的天通苑了。

“好房子”尺度收紧，稀缺地块产出了稀缺产品

近两年昌平20多个新盘共逾1.2万套住宅获预售，2025年新增供应仍然庞大，但市场热点仅仅聚焦于个别优质“点状”项目。

选对了板块，即使用穷举法，也能找到最靓的仔。

中海未来之境是朱辛庄目前唯一在售的“好房子”项目。

位置上，未来之境是整个朱辛庄板块唯一可以称为地铁盘的项目，并且是双轨换乘站。

配套上，超级合生汇+万达广场双商业环绕，还有101中九年一贯制公办学校加持，算得上全昌平最高配。

这么一个完全可以卖地段的项目，非要把产品卷上天。

只一项开敞阳台，就羡煞了南边几公里外的一众海淀新盘。

特别值得一提的是，北京新盘赠送尺度，近期隐约呈现出收紧态势。

有项目总平图公示7天后，连夜给出了反馈意见，天一亮抢着拿下规证。

而后报规的几个项目，扩容空间可谓平平无奇。包括最新出图的海淀宝山项目，还是没有阳台赠送。

海淀作为优质地块，赠送尺度收紧或在意料中。

按照此前逻辑，好地块赠送低；位置较偏、配套一般的地块赠送高，已是市面上心照不宣的做法。

但是地处昌平南和沙河高教园中间过渡地带的北四村板块，最新报规的国誉星城，也是只做了南阳台，北向没有任何赠送。

可见主管部门已经意识到“尺度大撒把”对于存量房的伤害，开始出手干预，不再让各种台子“肆意生长”。

照此发展，中海未来之境的赠送尺度，或许要成为朱辛庄楼市起步即巅峰的存在。

这种稀缺性，加上6万+的价格，让不少海淀北置业的意向客群开始隔空观望。

中海未来之境总共6栋楼，342户，3栋洋房+3栋小高层。

三居起步，自然筛选改善用户，锁定高质量邻里圈层。

因着固有的客群结构，朱辛庄定位改善板块，这也是只有6栋楼的中海未来之境，花了大心思把社区公共配置拉满的原因。

地上建面4.22万㎡，公共服务设施配套建面超2600㎡，邻里中心、社区商业、养老驿站、泛会所架空层一应俱全。

开盘1个月，中海未来之境网签81套，成交均价6.17万元/㎡。

其中，8月份完成网签40套，成交面积0.45万㎡，月内成交金额合计2.77亿元，拿下昌平8月商品住宅成交金额+面积榜双料冠军。

四个主力户型中，顶配129㎡户型首开房源最少，成交占比反而最高。目前已完成网签的有17套，还有不少房源为预订状态，整个3#楼开出的2单元房源基本出清。

项目紧急加推了3#楼1单元，还有1#楼的109㎡户型。

北京近期流量较高的几个项目，包括东边的朝棠揽阅，大兴重启网签的元启，成交都以小户型刚需产品为主，朝棠揽阅更是在尝到甜头之后，把东区的120㎡大户型，都改成了69㎡和89㎡的。

那么，大户型热销，算是中海未来之境的独立行情吗？

放在新政之后，不是。

跟着有钱人买房，让家庭资产穿越周期

数据显示，新政出台后，五环外新房楼盘咨询量较政策出台前增加近两成。

这其中，改善型和有意“置换”或“多置业”的购房者占比提升，顶部购买力的空间逐渐被释放。

在北京这样的超大城市，楼市的两极分化现象日益明显。品质好、板块优的项目供不应求，而条件较差的项目则供应过剩。

朱辛庄占据“资源型改善为主”优势，区域内产品品质不断提升，吸引力高于昌平更外围板块。

新政后市场表现良好，流动性和市场活跃度都比较高，有望率先受益于“二线改善板块复苏”。

从中长期来看，随着未来科学城建设推进和海淀产业外溢，朱辛庄的产业支撑将不断增强区域内的配套设施将进一步完善，提升居住品质。同时，高净值人群的聚集将优化区域人口结构，为房地产市场提供稳定需求。

随着城市功能疏解和产业布局调整，北京的城市空间布局也从单中心到多中心转变。朱辛庄之于昌平，是妥妥的核心C位、一线学区、高端住区。

对于注重资产安全性的购房者而言，无疑是理想选择。

优质项目保值增值能力更为突出，稀缺资源的价值性，有时会超越单纯的住宅属性，成为一种资产配置的产品。

中海未来之境大户型的逆市热销，进一步印证了这个观点。