文/北京进深 徐迪 

9.8-9.14，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

1、19.5亿元！东城祈年大街地块预申请，要求整院售卖

9月12日，东城区祈年大街路西危改工程项目进入预申请。起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/㎡。受理时间9月12日-10月11日下午17:00。

地块位于东城区天坛街道，二环内，步行到天安门广场半小时。周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园。

占地2.28公顷，建筑控制规模2.5万㎡。地形十分不规则且零碎，包含四幅子地块，均为多功能用地。

其中，0201地块占地0.38公顷，0203地块0.52公顷，0204地块0.73公顷，这三幅地块限高18米；

0202地块占地0.64公顷，限高3.3米。

出让文件中专门提到关于销售监管的要求。

一是按照房地产调控销售价格监测机制，商品房销售项目需报市住建委进行销售价格监测。二是执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖。

同时按照政策法规，将“房屋使用过程中要符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自改建、装修、拆分”等相关要求，以补充条款在购房合同中明确约定。

2、嘉华天珺西区调规：大户型改小，套数增加

9月8日，海淀永丰H地块0132地块项目方案公示。这是保利建工嘉华天珺西区，已于今年4月5日取得预售许可证，截至目前尚无网签。

按照现阶段设计方案，项目建设用地面积2.76万㎡，总建面7.39万㎡，其中地上建面4.69万㎡，容积率为1.7。

对比调规前的总平图，西地块楼栋全部打乱重排了：

1、原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。

2、从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。

3、总户数从424套增加至488套。

4、原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。

134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。调整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

5、门面做得更加漂亮，占地近千平的景观造型。此外在小区外围打造多处景墙，提升社区整体颜值。

嘉华天珺所在地块于2024年7月份成交，由保利发展 北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分楼面均价约5.96万/平方米，销售指导价为9万/平方米。

1月1日，嘉华天珺东区取得预售许可证，16栋6-15F住宅楼，共852套，总建面10.1万㎡，备案均价8.2万-9.7万/㎡。

目前网签212套，去化率25%，成交均价8.52万元/㎡。

3、昌平国誉星城户型图出街

国誉星城所在昌平北四村0077、0078地块，规划15栋住宅楼，9-18F洋房、小高层。共772户，住宅总建面约7.86万㎡，户均建面约102㎡。

四种建面：81㎡/97㎡/112㎡/126㎡。

①起步81㎡紧凑三居。边角空间利用得很好，做出了独立的家政间和玄关收纳。客厅270度环幕视野，空间感要比实际建面显大。

赠送方面：南向卧室接入1.8米进深阳台；客厅转角飘窗+卫生间飘窗+北主卧侧边飘窗；北边外接挑空平台+设备平台，进深0.8米。

②97㎡三居两卫，南向三面宽。这个户型进深面宽比接近1，大部分采光视野资源给到了卧室。主卧270度转角窗，北次卧也有两处开窗。3.4米宽厅，U型厨房，独立家政间，玄关柜、餐边柜，收纳空间不小。

赠送方面，南向客厅 次卧双跨阳台，进深缩至1.25米。主卧转角飘窗+侧边整面飘窗。北边同样是不可封闭的挑空平台 设备平台。

③112㎡经典四叶草。这个面积段做四居，起码在昌平还是独一份的。

阳台进深进一步收缩至1.07米，侧边飘窗+南次卧飘窗。北边厨房外设备平台是空调机位，多功能室外的平台有道承重墙，具备封闭条件。

④顶配建面126㎡户型。阳台进深同样是1.07米，侧边飘窗 南次卧飘窗。北边设备平台+挑空平台，面积全赠送。

4、中建运河玖院首批764套取证，单价最高8.3万/㎡

9月13日，中建运河玖院取得预售许可证，备案名为玖运佳苑一期。

共14栋住宅楼764套房源，拟售均价6.03万-7.94万元/㎡。

后排0705 0706地块，为90/106/-126㎡户型；

滨河0708地块，150/182/200/250㎡户型。

前排河景的两栋楼均价接近8万元/㎡，其中，5#楼次顶层预售价超过8.3万元/㎡。

每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。

会所占地面积约3000平，有风雨连廊 4.5米层高架空层。4000平首层架空泛会所，是北京首个全域50%架空的项目。

此外，项目整体配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。

赠送方面，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，内嵌阳台 设备平台 阳光花池（部分边户为270度弧形转角花池） 环绕式奇偶阳台。加赠后得房率88%-95%。

5、兴创沐春墅首批387套取证，指导价5.9万元/㎡

9月13日，位于大兴黄村的兴创沐春墅取得预售许可证，首批1-7＃、10＃、11＃共9栋住宅楼387套房源，拟售均价在5.64万-6.11万元/㎡。

主推129-192㎡平层以及208-283㎡叠墅。

兴创沐春墅所在地块由兴创置地于去年7月23日以32.17亿元底价摘得，是大兴新城核心区 黄村组团中的一部分。

占地3.04公顷，总建面9.39万㎡，地上计容建面6.09万㎡。规划11栋4F-17F住宅楼，层高超3米，综合得房率最高可达99%。

挑空平台以全赠送形式纳入室内空间；开敞阳台则配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式。

公共空间方面，兴创沐春墅配置了架空层 风雨连廊 邻里共享中心。加上阳台空间和室内挑空，兴创沐春墅满配好房子“五件套”。

6、龙湖宸翰551套房源取证

9月13日， 顺义新盘龙湖宸翰取得预售许可证，备案名为宸翰家园。 

共17栋住宅楼551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。

产权得房率在76.3%-81.1%区间。

项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。规划17栋5F-17F洋房 小高层。

洋房建面约97/118㎡三居，小高层建面约118/138/165㎡三到四居。

南向通面宽内嵌阳台 花池，北边赠送挑空平台，此外还有独立电梯厅的收纳空间可以利用，典型的“负公摊”产品。

公区加码“好房子”全套配置，1万平米中心景观花园，架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。

7、建发海晏13号楼取证，均价14.6万/㎡

9月13日，海淀朱房新盘建发海晏28套房源取得预售许可证，备案名为海晏雅苑。

房源位于东南角13号楼，共14层，均为218㎡四室两厅户型，拟售均价约14.59万元/㎡。

南向16.7米面宽，四开间三卧室双套房。私家电梯厅，双玄关体系，入户门内外双储藏室，收纳便利。

6米宽厅，外接一步阳台；八人桌餐厅配大尺度水吧台，开放式厨房 西岛台设计；北向隐藏式家政间，赠送一处飘窗，形成转角式大窗。

主卧南北通透，转角飘窗，270度环幕视野；步入式U型衣帽间；主卫双台盆 浴缸。

一字式三分离公卫，足以放下双盆洗手台，镜面避开了北卧门口位置。

建发海晏所在地块成交于今年1月2日，由建发房产以90.4亿元总价摘得，折合楼面价9.5万元/㎡。项目规划16栋7F-15F洋房 小高层，共435套。

6月6日，首批次403套取证，目前网签195套，去化率48%，成交均价13.6万元/㎡。

8、中海丽泽叁號院收官房源取证：72套，均价11.49万/㎡

9月13日，中海丽泽叁號院4号楼72套房源取得预售许可证，拟售均价约11.49万元/㎡。至此，中海丽泽叁號院全部房源均已取证。

4号楼位于小区正中间，为顶配建面的楼王产品，边户158㎡/中间户151㎡，产权得房率78.8%。

丽泽叁號院所在地块成交于今年1月16日，由中海地产以40.08亿元底价摘得，打造为北京第六座藏锋系。

项目总建筑面积约10.23万㎡，其中地上建面6.93万㎡，容积率2.52，规划11栋9-18F住宅楼。主力建面99/107/110/114/139/158㎡六种户型。

5月20日首批458套取证，均价11万 ，产权得房率75%-81%区间。

截至目前网签93套，去化率20%；成交均价9.45万元/㎡，约为预售价的85折。

9、中海树村项目规证到手，北五环首个叠拼项目来了

9月8日，中海海淀树村项目取得建设工程规划许可证。这是北京首个楼面价10万+的住宅地块，从3月份成交起就备受关注。

项目位于海淀上地街道，占地3.97公顷，容积率1.6，地上总建筑规模约7.33万平方米，地下5.8万平方米。规划16栋4-6F叠拼、大平层产品。

项目总平图公示后，关于产品设计的更多细节也流出。大概率是中海玖序系列，有消息称案名是“圆明玖序”。

外立面大面积玻璃幕墙 奢石 铝板组合；内部轻法式，浅色奢装，宫殿风。售楼处就在小区里，样板间直接做进实体楼，与会所同步亮相。

户型设计：

南半区洋房220/260平米大三面宽，300平米四面宽。

北区叠拼产品面积段400/500平米，下叠1-2F带地下室；上叠4-5F送露台；中间的3F是370平米大平层，据说可能会有阳台和花池等突破，全盘仅14户。

无论是洋房还是叠拼，都可提供定制化服务，改造内部功能空间。

10、建发金茂观宸二期取得规划许可证

9月8日，丰台槐新030（南区）02地块取得建筑规划许可证。包括1#住宅楼等22项，以及风雨连廊等园区配建等10项。

该地块成交于6月24日，由建发 金茂联合体20.8亿元底价摘得，折合楼面价40159元/㎡。

项目占地2.59万㎡，总建筑面积约8.11万㎡，其中地上建筑面积约5.21万㎡，地下2.9万㎡。

8月14日项目总平图公示，拟建设12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品，总计400多套房源，面积段113-165㎡区间。

与一期相比，砍掉了110㎡三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。户型格局、得房率等与一期基本一致。

赠送方面，南向通面宽阳台 北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。

据悉，首期推出小区南侧5栋楼，大约200套房源。两个面积段：113㎡中间户/116㎡边户，134㎡中间户/136㎡边户。

西侧观宸一期项目今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。目前累计完成网签290套，全盘去化超六成；成交均价7.84万元/㎡。

加上地下室房源，项目网签金额总计28.42亿元，地价覆盖率117%。

11、金隅海淀宝山项目反馈意见，确认住宅层高达到3米

9月11日，金隅海淀宝山0017地块设计方案反馈意见采信情况通告。

方案于8月26日-9月3日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，涉及公共服务设施规划、建筑层高及楼间距等问题。

其中有一条反馈意见称：“总图信息不完整，仅从H高度看，有些楼栋是不满足住宅3m层高要求的。”

建设单位回复确认，本项目住宅规划设计层高均达到3米。

此外反馈意见还提到：最南侧一排楼山墙间距太近，且连成一排，是否符合消防规范？从城市设计和风貌角度来讲，不利于营造高低错落、通透有序的城市界面。

总平图显示，南侧一排楼为11-13#楼，按照建设单位回复，11、12#楼西侧山墙设置防火墙且不开窗，防火间距≧3.5米，满足民用建筑防火间距。

同时，13#楼为11层局部6层，12#楼为6层，11#为10层，规划设计已考虑高低错落、通透有序的城市界面效果。

金隅地产海淀宝山0017地块总建面约9.35万㎡，容积率2.1。 其中地上建面6万㎡，规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。面积段预计105/130/145㎡，定位刚需 刚改客群。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。