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撰文 ： 花姐

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9月11日，北京朝阳区豪宅璞樾营销中心开放。

仪式很隆重，嘉宾们很忙，又是给狮子点睛，又是剪彩的。

但，董毅没有出席。

他是越秀地产北方区总经理，大概是级别太高，一个楼盘小活动而已，手下不敢劳烦大驾。

售楼处开放，璞樾正式拉开了卖房的序幕。

5天前，北京茂越置业有限公司领取了建筑工程规划许可证：2025规自（朝）建字0028号。

它是璞樾的项目公司，由中建智地、中国金茂、越秀地产和朝开公司联合持股。

这份规划证的核发日期为2025年9月5日，建设规模为116758.44平米，与拿地文件吻合。

它的报规图，过关了。

但，群众的反馈意见还没有被公示。

按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示报规图，然后接受公众反馈意见，才下发规划证。不论有无反馈意见，都是需要公告的。

8月19日，北京规自委公示了璞樾的报规图，公众可以在7个工作日里提反馈意见。

时至今日，已经过去了27天，大家没有见到反馈意见的通告，反而等到璞樾提前拿到的规划证。

它南面的兄弟楼盘紫京宸园，情况也大抵如此。

这两份迟到的反馈意见，到底还要等多久？难道是朝阳群众没来得及盯上它们？（更多内情，请加花姐微信louhuar007）

前车之鉴

民不举，官不究。

与璞樾相比，同样来自朝阳区的中海时光之境，没有逃过群众雪亮的眼睛。

2025年2月7日，中海时光之境拿到了规划许可证。10天后，它收到了一份来自人民网领导留言板上的投诉。

除了对阳台和设备平台有封闭改造嫌疑投诉外，最关键的一条是：它在未公示反馈意见情况下，核发了建设工程规划许可证，不符合既定程序，要求公示项目反馈意见。

这份投诉的效力很大。2月19日，北京规自委朝阳分局公告了中海时光之境的反馈意见，承诺开敞阳台不封闭。

试想，如果没有那份人民网上的投诉，中海时光之境的反馈意见还会公之于众吗？

十分有趣的事情发生了。

也是在2月19日，北京宸园补发了反馈意见，称收到56条意见，并作了答复。此时，距离领取规划证已过去115天，连房子都快卖完了。

这两个补发反馈意见的案例，至今回想起来，都蛮有讽刺意义的。（详见《迟到的反馈意见》）

花姐监测了2024年以来新拿地的70多个住宅项目，有6个项目很特殊：虽已开盘，但没有公告群众对报规图的反馈意见。

它们是：中海翠湖玖章、住总清樾府、国誉燕园朗润、北京国贤府二期、龙湖观萃、北京隅东序。（详情加花姐微信：louhuar007）

璞樾和紫京宸园，会步入后尘吗？

生不逢时

璞樾生不逢时。

之所以这么说，它因为它撞上了北京阳台收紧的时刻。

从璞樾发布的户型图看，它的南向阳台进深，只有1.2米。

这和同在朝阳区的几座豪宅没法比。酒仙桥的北京宸园、中海万吉玖序，三间房的金茂满曜和保利朝观天珺，南向阳台都是1.5米。

为了多送点面积，璞樾的报规图几易其稿，以至于公示的图纸，甚至能看出修改的痕迹，而且图纸很不清晰。

它的建筑设计单位是：杭州九米建筑设计有限公司。

花姐了解到，北京规划设计收紧，朝阳区直接受影响的楼盘有三个：除了璞樾、紫京宸园之外，还有北熙区三期。

而在昌平楼市，受影响最大的是国誉星城。它由越秀持股30%，其余股东为北京城建、未来科学城置业及贝好家。

璞樾由金茂负责产品设计，销售由越秀负责，常胜将军董毅压力山大。据悉，越秀地产内部传出，有意战略收缩。

相较而言，中海万吉玖序倒是运气不错，原来担心的的背刺者，没有刺了。

神秘的楼间距

有关璞樾，很多人将它的对手指向兄弟，南面一路之隔的紫京宸园。

实际上，它最大的对手是自己。

先看它的规划：占地3公顷，地上建面7.845万平米，规划9栋7-20层住宅，户型分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米和258平米六种。（有关户型分析，请加花姐微信louhua007）

花姐认为，它的挑战，至少来自两方面：一是楼间距过密，二是幼儿园的影响。

1、楼间距问题

A、璞樾的容积率2.6，但地块不够方正，东南角为幼儿园，导致东侧只能排3#一栋楼；（详见《北京地王豪宅，楼间距首度曝光》）

B、最北一排为1#和2#，分别只有7层和11层——最北的楼栋一般是南入口，导致北退红线13-16米，甚至连楼王4#也不敢后台，北面流出了大块留白。它们吞噬了容积率。花姐推测，是因为璞樾北侧地块提出了规划限制性要求。

C、璞樾特意没有显示楼间距数字，花姐测算了一版，虽然日照都达到了最低标准，但楼栋之间的角煞太多，侧向的楼间距太近。

例如，7#和9#的距离只有13米；2#与5#、1#与3#的间接都是15米。即便是楼王4#，与东南方向的6#之间，也仅有20米。

综合退线等浪费的面积，璞樾的实际容积率逼近3.0。

2、幼儿园问题

A、按照土地文件，幼儿园可以随意挪动位置，但璞樾特意把它放在东南角，目的是为了让住宅远离东面的110KV高压线。这条高压线，距离幼儿园约47米。璞樾为了卖房子，牺牲了祖国花朵们的利益。

B、幼儿园给璞樾会带来两个小问题。一是噪音有点大——3#和6#，二是上下学的堵车问题。

幸好，璞樾的大门设置在西面，还有一条高大的围墙，可以挡黄杉木店马上的车马声。