文/上海进深 严明会

占位静安内环苏河湾C位的悦97已过会，将于10月正式入市。

推出建面约88㎡二房与100㎡三房户型，均价仅12.88万/㎡。

12.88万/㎡拿下静安苏河湾核心地块，性价比有多突出？

对比静安本区其他项目便一目了然：

直线距离人民广场约3.5公里的曹家渡项目，售价约17万/㎡；

直线距离约4.5公里的沪太路项目，预计售价14万/㎡左右；

而直线距离约5.8公里的灵石公园项目，预计售价16万/㎡上下。

项目97套房源均为建面约88-100㎡的精奢小户型。

其中88㎡户型总价预计千万级起步。

随着中小套型住房建筑面积标准的提升，这类百平及以内的小户型在市中心大概率变少。

A户型：建面约88㎡2房 

该户型为南北通透设计，有利于空气流通，提升居住的舒适感。

全卧飘窗设计，使得空间利用更加合理，增加了居住的舒适性和实用性。

但是，进门正对厨房，可能会影响入户的视觉感受和空间整洁度，且厨房的油烟等可能会扩散到入户区域。

此外，入户没有玄关，缺乏收纳空间和缓冲区域，不利于鞋子、衣物等物品的摆放，也影响了室内的私密性。

B户型：建面约100㎡3房 

全卧飘窗3个飘窗加上南向瞰景大阳台的配置，增加了采光面，提升了室内的明亮度和居住舒适度。

通过S型墙体设计和斜切角处理，既保证了每个房间的基本尺度，又在视觉上扩大了空间感受。

该户型窗户朝向为西、北，但考虑到地块有20°左右的倾斜，实际上能有一丢西偏南，日照会少但不会太离谱，价格大概率会做低。

项目南侧是北横通道，虽然户型本身的隔音措施可能较好，但紧邻主干道的位置可能仍会受到一定的车流噪音影响，对居住环境的安静程度有一定干扰。

C户型：建面约100㎡3房

整体户型方正，无过多异形空间浪费，三间卧室与客餐厅的布局紧凑有序。

主卧采用套房设计，配备独立卫生间，保障了居住私密性很适合追求高品质生活的居住者。

该户型为北侧入户，可能会受到电梯等设备运行噪音的干扰。

且作为中间套，其通风效果相较于边套稍逊一筹，南北空气对流的顺畅度尤为不足。

D户型：建面约100㎡3房

南北通透的设计让该户型拥有较好的通风效果。

该户型做到了全卧飘窗（3个飘窗）南向瞰景大阳台。

两开间朝南相比b、c户型的三开间朝南，整体采光面稍小，可能会导致部分房间采光相对不足。

悦97均价12.88万/㎡为拿地时确定的联动价。

上海自去年下半年开始已取消联动价政策，现存联动价楼盘极为稀缺，仅余个位数，后续新盘大概率将全面实行市场化定价。

从苏河湾当前发展来看，这一价格相当实惠，核心原因在于项目拿地于2022年7月，彼时联动价标准尚未大幅上调。

开发商捂盘至如今开售，实则是把双刃剑：

价格上具备明显优势，但户型设计受时代限制存在短板——比如飘窗赠送面积有限，且卫生间配置偏少（A、D户型仅1卫，主卫无法淋浴）。

项目整体为2梯5户的塔板结合结构，88平的户型客厅和主卧朝西，朝向不正。

100平户型朝向没问题，美中不足的是主卧暗卫还不带淋浴，勉强凑出来的两卫。

楼栋共21层，高度超54米，因此每层需配备2部楼梯，其中A、B、C户型共用一梯，公共走道较长。

由于均为小户型且楼梯公摊面积较大，房屋得房率难以达到较高水平。

且项目靠近北横通道地面段，好处是做了隔离带，隔音减弱，不过高层还是会受影响的，同时离南北高架也很近。

悦97项目的开发公司是上海宁立房地产开发有限公司。

该公司成立于2020年4月，法定代表人、执行董事兼经理为杨宏宇，由上海大宁资产经营（集团）有限公司100% 持股。