文/上海进深 严明会

外滩元境未开先火。

作为自带“退台洋房新物种”标签的项目，外滩元境的规划图一经公示，就成了市场焦点。

项目亮相的时间点也卡得很好，就在9·26上海“好房子”新规之后，而中建壹品此番的产品策略更为大胆。

按照以往惯例，风貌地块多半都会做成别墅产品，总价也会不可控。

中建壹品另辟蹊径，规划建造22幢2-4F风貌建筑，主打3层的花园洋房，另有3套2层联排别墅。

什么是退台式？简单来说，就是建筑每往上一层，就向内退出一部分空间，形成露台或退台花园。

这让每一层住户都能拥有自己的户外空间：一层带地下室、私家花园、采光花园，二层有露台，三层则坐拥阁楼与露台。

大致形态如下图示意：

想象一下，早上在自家露台浇花，傍晚坐在花园里看滨江夜景，这种生活场景，以前只有别墅能给，现在洋房也能实现了。

这一圈送下来，一层和三层的部分房源实得率要到150%甚至200%了。

对比之下，传统洋房在面积附赠上显得捉襟见肘，外滩元境几乎可以说是“送面积送到手软”，直接把实得率这条隐形的竞争线，卷到了前所未有的高度。

楼间距不足1:1

除户型设计外，项目在层高、空间处理等方面也体现出对标别墅产品的意图：

1、层高做到了3.3-3.6米

3层的洋房高度10.5米，那么每层层高至少也有3.3m甚至更高；2层的联排别墅高度在7.2米，每层层高能有3.6米；

2、将不利因素（KP站）集中在社区外围，地面未设垃圾站；保障房设置在了东北角，还单独设了出入口；

3、在有限的社区公共活动空间内，15号楼一层设置了架空层；

4、社区全人车分流，人行出入口分布在社区北侧、南侧和东侧，车行出入口在西侧的松潘路和东侧的三星南路上。

项目在实现高实得率与户户高赠送的同时，也面临一些现实约束。

前后楼间距普遍在4-5米之间，与约10.5米的建筑高度比例接近1:0.38，加上退台设计带来的空间交错，可能对部分房源的隐私形成一定影响。

此外，受限于地块条件，社区属性较弱，社区内部未规划当下豪宅流行的大型集中绿地与会所，主要依靠西侧城市公园作为休闲活动空间的补充。

户型面积方面，小面积洋房约80-120平，中大面积洋房约130-180平，80-120平小面积洋房分布在贴道路的外围部分，中间是130-180平洋房，主力面积在140平左右。

仅有的3套联排户型面积约220-270平，自带超大花园、二层露台，带采光的阁楼。

低总价上车

中建壹品对杨浦滨江风貌市场早已不陌生。

继成功打造华忻坊、复兴里两个标杆性风貌别墅项目后，这一次显然是有备而来。

外滩元境这块地，是中建壹品在今年6月底通过公开遴选的方式获得，底价22.57亿元，楼板价7.6万/㎡，容积率1.4。

随后火速成立项目公司上海浦定置业，由华东事业部负责人杨卿挂帅。该公司由中建壹品投资发展有限公司100%持股。

作为2023年才进入上海市场的“新玩家”，中建壹品的战略路径十分清晰：聚焦杨浦滨江，深耕城市更新。

此前，中建壹品靠浦江之星、外滩源著已经快速站稳脚跟，这次更是把做豪宅的经验全都砸进了外滩元境里，更像是集中火力打出的一张“王牌”。

一边是杨浦滨江的黄金地段，一边是上海独一份的三层退台风貌洋房，这波抓准市场软肋的操作，大概率又要让中建壹品再火一把。

按照7.6万/㎡的楼板价计算，预计项目均价在14万/㎡左右，最低1000W出头就可上车杨浦滨江风貌洋房。

这个门槛放在以往的风貌盘里，想都不敢想。

近一年来，杨浦滨江新盘扎堆，市场也很火热。

在地块北侧，保利·海玥外滩序BUND98，已于今年5月中旬首次开盘，两次开盘认购率均超过200%，整盘成交均价约12.7万元/平方米。

在地块西南侧约300米处，保利外滩序BUND88，于去年12月开盘，认购率达148%，成交均价同样为12.7万元/平方米。

外滩元境用更低的门槛、更独特的产品直接填补了风貌洋房的市场空白，接下来就看它开盘时，能不能延续中建壹品的爆款基因了。