文/北京进深  林振兴

活久见，见过举报别家的，没见过连自家都举报的。

一个月前，首开君礼著的一位业主，投诉了自家开发商。

投诉原因非常简单：违建。

该业主表示，“君礼著销售所有的户型，有阳改房违建，未按规划图纸施工，开发商改建中未向相关部门报批报建。”

按理说，封阳台后，实用面积比产权面积多，那为何这名业主还要投诉？

他给出的原因是：开发商现在打墙和封窗改变成室内的面积已经严重危害业主住房安全性。

众所周知，“阳改房”需要砸不少真金白银。

首开最新半年报显示，君礼著总投资额短短一年时间，增加了超19亿元。

这部分钱是用来封阳台的？还是另有其他意图？或许只有项目公司（北京跃泰置业）总经理刘军心里最为清楚。

刘军也是北京怡璟置业的总经理。该公司在2月27日至4月16日，因为工地夜间施工，被群众举报了77起。

2月27日晚，执法人员到施工现场检查发现，该工地正在进行夜间场界内物料装卸作业。经核查，该工地属于端礼著项目，建设单位是北京怡璟置业，工地未取得建设工程夜间施工证明。

5月，北京怡璟置业收到一张10万元的罚单。

首开君礼著，是京城最早封阳台的楼盘之一。此次封阳台被拆，也给京城开发商敲了一个警钟。

未来，北京有50多个带阳台的楼盘，尤其是内嵌式阳台，基本是集体“舞弊”，通过封阳台偷面积。它们极有可能成为下一个“君礼著”，出现封阳台被拆。

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这位业主去到现场，查看实体房屋已经将非封闭阳台2个的空间改造成卧室一起交付，客厅有一个外阳台改造成了封闭窗户。

对比他自己的购房合同，房屋平面图显示为阳台空间，而且原始规划时是阳台。他认为，开发商最后超出产权承载面积交付，是违规操作违建。

他的诉求也很简单：要求恢复原样。

接到投诉后，北京市丰台区房屋管理局等部门高度重视，安排专人核查，处理的动作也很快。

9月12日，相关部门进行现场踏勘并约谈建设单位负责人，要求其实施拆除，严格按照规划许可审批内容进行建设。

封完又拆，首开不少资金打水漂不说，还被房管局盯上了，“该局将继续监督其后续整改工作”。

如若有关部门强制不允许封闭阳台，开发商还有一个合规的办法：补交一半阳台建面的土地出让金。

但对任何开发商而言，这都是极小概率事件。

更何况君礼著，本身就是一个需要投入不菲资金的大项目。

根据首开股份2024半年报显示，该项目从2023年开工，于2025年竣工，总投资额57.35亿元。

仅过一年，君礼著的总投资额就增加至76.59亿元，今年上半年实际投资0.46亿元；同期新开工面积、已竣工面积、总累计竣工面积均为0。

相较其他开发商，这个建设速度确实有些龟速。

另据首开股份2025半年报披露，君礼著上半年已售（含预售）面积1854平方米。按125平的房子换算，也就卖了15套左右。

截至6月底，君礼著累计销售面积3.75万平方米，而该项目可供出售面积为63,192平方米，销售进度完成了近60%。

02

君礼著虽说是两年前的产品，但“好房子”元素也有体现，南向有阳台，北有设备平台。

而且，它的阳台还是1.5米的内置阳台。

也就是说，首开或许从设计之初，就已经考虑把它封闭，变成室内面积。

在北京，封闭阳台益处多多。因为冬季漫长，风沙大，阳台被封入室内，很是实用。

但，按照《民用建筑通用规范》(GB55031-2022)第3.1.5条，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

也就是说，封闭阳台，应按全面积计算。

所以，几乎没有开发商报规封闭阳台，都是清一色的开敞阳台。

然后，等房子验收之后，再封闭阳台，开发商可以偷一半阳台室内面积。这一做法，已成了整个行业的默契。

可这次，君礼著还处开发建设阶段，还未整体完工交付，区相关部门尚未核验。首开就等不及，开始封阳台。

眼尖的业主，找到了开发商的“漏洞”，发起了举报。

更早的5月，君礼著项目公司，因为作为丰台区丽泽路24号院3号楼45层局部装修工程建设单位，存在未组织竣工验收，擅自交付使用的行为，被丰台住建委罚款92,987.76元。

不能封阳台，也导致君礼著有些空间失去了功能：

例如，125㎡户型，客厅从20.4平米变成14.4平米，长度从5.1变成3.6米，沙发和电视不好摆；南向次卧从14.79平米变成10.44平米；主卧从19.425平米变成14.175平米。

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在新盘的冲击下，像君礼著这样的老豪宅项目，日子并不好过。

一些老豪宅开发商索性打起价格战，靠降价求生，但效果却不尽如意。道理摆在那里，市场总是“买涨不买跌”，越降越卖不出去。

位于丰台的君礼著，六月底打出了特价房6.9万/㎡。

这并不是它第一次降价回血，去年国庆前，君礼著就传出从10万/㎡ 降到7万/㎡。

这个项目起步就是千万级别。但尴尬的是，它挨着丰台站，项目东侧有不少拆迁项目和回迁房，甚至还有卖花圈纸钱的。

要知道，2022年9月，首开股份以38.295亿元拿下君礼著所在项目地块，6.9万元/㎡的楼面价，销售指导价10.6万元/㎡。

当时，为了拿这块地，它还承担了15%的溢价率 7000平现房销售的压力。

有人调侃这波君礼著降价，“现在楼价直接击穿地价，相当于开发商免费建了房子。”

为了偿还金融债务，此前首开股份将君礼著抵押出去获得25亿元的借款。

目前，该项目期房预售证已到期，后面还有7000平方米的现房，加上今年北京豪宅市场不断出新，君礼著的销售难度也将越大越大。

CRIC系统显示，君礼著自2023年5月开始有网签数据，当月成交38套，均价10.47万元/㎡。

之后连续4个月，月成交套数均为单数。

直到当年10月份，黄金周冲量，月成交重回10套以上。

两位数的流速维持了4个月，2024年2月起，月成交套数再次变为单数，其中多个月份仅有1套网签。

开盘至今，项目单月网签最多的是2024年12月，有45套。同时，这也是月度成交均价首次跌破8万元/㎡。

然而，这还不是最低点。今年4月，君礼著的月成交均价跌至7.5万/㎡以下。

刚过去的9月（截至当月28日），君礼著网签仅4套。