10.13-10.19，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。

【土地】

1、北京第八轮供地清单发布，规则又有变化？

连续两宗地块空降上架后，北京第八轮拟供应商品住宅用地清单发布了。共涉及9宗地，土地面积约44公顷，建筑规模约103万平方米，拟于近期供应。

从区域分布来看，中心城区3宗（海淀区1宗、丰台区2宗）、副中心及平原多点地区6宗（通州区1宗、昌平区2宗、顺义区、大兴区、经济开发区各1宗）。

值得一提的是，第七轮未被激活的4宗项目仍在供地列表中，包括：朝阳区的永安里和松榆里地块，顺义仁和的0318-1地块，以及房山北广阳城地块。

另外，祈年大街地块预申请到期从列表移除5天后，又正式挂牌了。这么看来，供地规则有所调整？

每一轮清单不再像之前那样到期就下线，而是继续延期等待被激活。

这就可以解释这轮清单里只补发了未来科学城地块，而上月底挂牌的东小口地块由于已在第五轮清单中，所以不再补发。

大概吧，近两轮的供地计划也是愈发FREESTELY，更新频次、计划出让时间都比较出其不意。

2、昌平未来科学城地块光速转正：12.43亿，11月19日开拍

10月16日，昌平区未来科技城地块预申请次日，正式挂牌出让。 

土地总面积4.3公顷，规划建面约8.22万㎡，其中住宅建面约6.2万㎡。

 11月19日开拍，起价12.426亿元，折合楼面价2万元/㎡。 

项目包含3幅子地块：· 西侧02地块占地1.87公顷，地上建面约4.02万㎡，容积率2.15，限高80米； 

· 东侧03地块占地0.99公顷，地上建面2.19万㎡，容积率2.2，限高60米。 

· 向北隔着3条路的01地块为文化设施用地，占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万㎡，容积率1.4，限高24米。

北七家地处昌平南，未来科学城东区。周边在售新盘有北京国贤府、首开硅谷one等。

次新房包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

3、祈年大街地块杀了个回马枪，11月19日开拍

10月16日，东城区祈年大街项目挂牌出让。

11月19日开拍，起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/㎡。

这宗地在上周六（10月11日）下午17:00时预申请截止，次日从用地预申请列表中移除。

原以为是正式下线，不料杀个回马枪又挂出来了。

地块位于东城区天坛街道，二环内，北边是前门大街，南边是天坛公园。

项目占地2.28公顷，建筑控制规模2.5万㎡。包含四幅子地块，均为多功能用地。其中，01、03、04地块限高18米；02地块限高3.3米。

尽管体量不大，但二环内核心位置 低密别墅潜质，还是让这宗地块成为北京第七批次土拍中最大的亮点之一。

由于项目位于文物保护单位建设控制地带内，同时位于北京中轴线世界文化遗产缓冲区内，需要兼顾文旅方面的考虑。

根据出让文件，0202地块应严格遵循北京老城风貌、传统四合院形态及文物保护等要求进行建设，以优化片区街巷肌理，落实老城高质量发展。禁止通过高低配的方式建造别墅及私家庄园。

出让文件中专门提到关于销售监管的要求。一是按照房地产调控销售价格监测机制；二是执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖。

按照政策法规，将“房屋使用过程中要符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自改建、装修、拆分”等相关要求，以补充条款在购房合同中明确约定。

4、石景山再添5万方宅地，中海寰宇天下六期还是首钢地产补仓？

近日，北京市石景山区SS00-1610-0001、SS00-1610-0002地块规划综合实施方案公示。

地块位于石景山区1610街区，首特钢园区西部。建设用地总面积2.93公顷，地上总建筑规模6.01万㎡。其中：

01地块为居住用地，占地2.42公顷，建筑规模5.55万㎡，容积率约2.3；限高80米，预计可开发为25-26F高层产品。

02地块为托幼用地，占地0.51公顷，建筑规模0.46万㎡。

新地块规模不大，整体地形比较方正，但现方案规划幼儿园地块在住宅地块东侧居中位置，使住宅地形呈现向东内陷的凹字形。

不知道正式出让阶段幼儿园位置是否可以调整。否则东南、东北角两块小空间不利于楼栋排布，或造成一定程度的浪费。

地块往南3公里左右是首钢园东南区居住板块，有正在热销中的首钢璟悦长安、中海长安源境和长安玖章等新盘。

【规划、产品】

5、保利建工海淀半壁店项目，主体建筑突破了15米限高

拿地5个月后，保利建工海淀半壁店项目的总平图终于出来了。

比它晚拿地的宝山双子样板间都开放了。这个开发速度很不保利，主要原因还是半壁店地块自身的特殊性——限高问题。

地块北边有一座空军机场，距离跑道2公里左右，属于净空区内，控高很严格。

在3月28日正式挂牌后，半壁店地块经历过一次调规，涉及控高、街坊路和统筹核算指标三个方面。

其中对项目影响最大的就是限高。调整后要求主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。

好房子新规鼓励开发商做到层高3米，按照这个限高，项目可能连5层都做不出来。不过，调规文件还是留了一句活话：最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。

或许正是因为这句话，让保利萌生了可以“博弈”的想法。

最终，半壁店项目报规的方案建筑高度是15.89米。

除了西区4# 是12.41米，其余楼栋主体部分都在15米以上。最终还是突破了上面对建筑主体高度的限制。

建设用地面积4.06公顷，总建筑面积约10.15万㎡，其中地上建面5.8万㎡，地下4.35万㎡，容积率为1.43。

建筑层数为地上5层，地下3层，建筑高度15.89米，绿地率30%。

规划14栋住宅楼，总计330多套房源，户均面积约170㎡，层高3-3.1米。

赠送方面没太大惊喜，只有南侧的一字形飘窗。不是通面宽的，客厅没有，南向两个卧室每个有一段。但是楼栋南侧都有大量窗井，首层大概率是下跃户型。

6、西红门首个“好房子”，兴创置地拿地1年出总平图

11月13日，大兴区西红门镇西红门镇DX04-0102-6030、6029地块项目规划设计方案公示。

该地块由兴创置地2024年9月以底价22.25亿元摘得，住宅楼面价折算约3.62万元/平方米，销售指导价6.6万元/平方米。

总用地面积约2.99公顷，总建筑面积约10.06万㎡，其中地上建筑面积约6.61万㎡。

6030住宅地块，规划10栋8-17F住宅楼，均为坡屋顶设计。共555户，户均建面110㎡。

另有3栋配套楼，包括社区商业、邻里中心等。西南角6029地块规划为幼儿园。

开敞阳台、奇偶阳台、设备平台、飘窗满配，边户有大尺度转角飘窗。

看平面图，6030地块的阳台属于结构外建筑，且有一部分是奇偶错层设置，不具备封闭条件。

可以参考兴创沐春墅开敞阳台配电动窗的类封闭形式，根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式。

7、兴创义和庄项目做小户型，风雨连廊 架空层 邻里中心配齐

刚发布西红门6030地块的设计方案，义和庄地块紧跟着也出来了。

10月15日，大兴新城核心区DX00-0101-052地块项目规划设计方案公示。

该地块与沐春墅所在的黄村0255地块打包出让，去年7月23日成交，由北京兴创置地以32.17亿元底价摘得，住宅楼面价约2.47万元/㎡，销售指导价5.9万/㎡。

两块地的项目公司同为北京和盛创品房地产开发有限公司。

052地块在沐春墅的西南方向，直线距离1.5公里左右，靠近义和庄地铁站。

项目建设用地面积2.78公顷，地上建筑规模约7.19万㎡，其中住宅建面6.87万㎡。规划11栋8-17F洋设计 小高层，共633户，户均建面108㎡，层高3.1米 。

与西红门项目一样，走的刚需/定位，中小户型为主。大兴这两年的新盘都是动辙户均200 的大平层，刚需客群终于迎来“好房子”了。

小区东西两侧各有一处景观大门，3个架空层、2处邻里共享中心，以风雨连廊贯通，打造出东西中轴式泛会所空间。

赠送样式有三种：①南阳台，看样式是奇偶阳台，不能封闭，进深能达到1.8米；②北向有尺度不小的设备平台；③部分户型南向有一小段飘窗，端户有侧边飘窗。

8、龙湖恩祥·凌云颂户型图流出，阳台进深大缩水

项目占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中：地上计容面积5.74万㎡，包括住宅、配套公共服务设施等；地上不计容建面807.37㎡，包括架空层、邻里中心。

住宅部分规划24栋7-15F洋房 小高层产品，共580户。

四个面积段：78/96m²三居，112/139m²四居。

项目主打“同面积多一房”的空间设计，通过内嵌阳台、飘窗/转角飘窗等赠送面积，实现超90%的高得房率。

9、海淀新盘开卷产品力了！海宸元境做出“W形”转角窗

中建壹品海淀宝山新盘海宸元境官方户型图正式发布。建面99㎡边户/123㎡中间户/181㎡边户三种。

整体得房率达到87%-93%，同面积可多得一个小房间，算得上海淀新盘赠送天花板了。

中间户通面宽飘窗，边户外加与进深同等尺度的飘窗，全是赠送面积。

99㎡户型隐藏了一个彩蛋，北边小卧室东侧也有个飘窗。

顶配181㎡户型，通过错位设计，在客厅和卧室都做出了弧面转角窗，连成一个圆润的W形，这在近期新盘里还是独一份。

项目占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米 。

项目整体建筑风格偏中式，大门做了五进礼序，内有影壁，沿街面奢阔景墙长度达200米。

项目没有做架空层、风雨连廊等新规配置，而是以900㎡下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。

以3300㎡中央花园为中轴对称展开，南侧是7000㎡的市民花园。

【网签、开盘】

10、璞樾开盘售出230套房间，销售金额超45亿元

10月17日，黄杉木店豪宅璞樾开盘，官宣售出230套房间，销售金额45.65亿元。

璞樾占地约3公顷，总建面11.68万㎡，地上建面7.85万㎡，其中住宅建面约7.75万㎡。

9栋住宅楼，小高层为主，仅北排两栋为洋房。共426户，面积段152㎡-258㎡全四居，共七种户型，层高约3.16-3.37米。

项目于9月27日取证，共六栋住宅楼308套房源，拟售均价在11.46万-12.9万元/㎡区间。

顶配建面虽然没有紫京宸园的大，但是起步就做到150㎡面积段。面积段差距不大，大户型更多，整体具有均好性，圈层纯粹度更高。

赠送空间包括阳台、设备平台、挑空平台。单看面积不大，但是数量多，凌碎地藏在各功能区的边边角角。

此外还有独立电梯厅公区私用，整体下来得房率也能做到90%以上。

11、紫京宸园开盘首周网签3套，均价9.37万/㎡、78折

黄杉木店豪宅紫京宸园于10月12日正式开盘，首开销售56.5亿元。

项目总计规划15栋7-25层洋房、小高层和高层产品，共815户，层高3.16-3.4米。

面积段133㎡-278㎡区间，全四居户型，此外还有两套400㎡云端墅级顶配。大户型友好，面积越大，赠送越多。

截至10月19日，项目网签3套，已签约面积412.22㎡，成交均价约9.37万元/㎡，约打了78折。

紫京宸园于9月26日取证。共559套房源，建面合计9.68万㎡，预售均价11.93万元/㎡，总货值约115.55亿元。

首批9栋楼，中央楼王栋6# 最为吸睛。6套顶层复式建面均为406.5㎡，单套总价均在5000万以上，其中单价最高的一套为12.9万元/㎡。

但从单价来看，顶复房源并不是最贵的。5# 、6# 有多套高层大户型单价超13万，最高预售价达到13.32万元/㎡。

预售均价最低的12# ，为起步建面133㎡户型，首层房源单价约10.28万元/㎡。不同房源每平米的预售价差价超3万元。

12、顺义新盘站上4万 ！龙湖宸翰开盘25天网签14套

9月24日开盘的顺义龙湖宸翰开始网签转化了。

截至10月19日，开盘25天，网签14套，合计1529.78㎡，成交均价41634.55元/㎡，大概是备案价的97折左右。

与项目北侧现房在售的龙湖御湖境二期成交均价43207.91万元/㎡相比，每平米低了约1573.36元。

开盘海报的销售数字是8.6亿元。 按照预售证下28.58亿元货值计算，去化率大约30%。

龙湖在顺义的口碑还是不错的，据说有不少客户在样板间没开之前就已经认筹了。

项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。

规划17栋5F-17F洋房 小高层住宅，9月13日取得预售许可证，共551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四种户型。阳台做到了多种形式。

北边是挑空平台，南向通面宽的阳台有三种：顺义首次出现的花池，面积全赠送；花池内嵌的阳台报规是开敞阳台，送一半面积；另外两段报规是挑空平台，可做封闭处理，但面积全赠送。这三种阳台，足以让096地块的住宅建面实用率再突破一个新高度。

13、观宸二期拿证20余天出网签，均价低于一期

取证20多天后，建发金茂观宸二期开始网签转化。

截至10月19日，已签约21套，成交均价约7.69万元/㎡，较一期成交均价小幅下降。

观宸一期于今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。目前网签324套，去化近七成，成交均价接近7.85万元/㎡。

观宸二期首开南侧5栋：8#-12#，大约200套房源。两个面积段：113㎡中间户/116㎡边户，134㎡中间户/136㎡边户。

二期项目占地2.59万㎡，总建筑面积约8.11万㎡，其中地上建筑面积约5.21万㎡，容积率2.0。规划12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品。总计400多套房源。

与一期相比，砍掉了110㎡三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。层高3.1-3.3米，户型格局、得房率等与一期基本一致。

赠送方面：南向通面宽阳台 北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。