建发阳台“破新规”，凌祁以价换量加速去化
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进深
张林霞
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2025-10-27 10:00
文/上海进深 严明会
今年上海楼市，新盘普遍采取“小步快跑”策略。
开盘节奏加快但单次推盘量缩减，以此维持项目热度。
尤其进入下半年后，单次推出房源超200套的楼盘非常少。
不过，新江湾的建发海宸一次性推出322套房源。
最终收获411组认筹，一举创下9月上海单盘认筹量的最高纪录。
截止到10月26日，已售202套，开盘不到一个月去化66%。
项目二批次109套房源刚过会，均价11.6万/㎡。
除延续首开热销的建面约125/161㎡四房户型外。
此次还将新增建面约189/210㎡的滨水低密洋房产品。
125㎡3室2厅2卫
三开间朝南户型做到了3阳台 4飘窗的附加空间。
3阳台的面积（估算）有16.32㎡（按新规标准该户型的阳台面积最大12.5㎡）。
也就是说，新规实施后，建发海宸这个户型已然成为绝版。
整体得房率已经超过了市面上大多数洋房产品。
161㎡4室2厅3卫
南北通透，空气对流效果好。
客厅面宽达4.8米，搭配超大观景阳台，空间开阔大气，适合家庭聚会。
北向卧室可作为客房或家庭活动室，满足多样化居住需求。
实际使用面积占比高达88%。
189㎡4室2厅3卫
两梯两户，独享电梯，南向四开间。
空间尺寸充足，南向4.9m宽厅。
北侧无连廊，无视线干扰，通风、采光及私密性良好。
户型方正，空间利用率高。
210㎡4室2厅3卫
两梯两户，独享电梯，南向四开间，空间尺寸充足，南向5.6m宽厅。
北侧无连廊，无视线干扰，通风、采光及私密性良好。
户型方正，空间利用率高，主卧270°转角飘窗，视野好。
北侧X空间，可作为保姆间、游戏室、储物间等，灵活满足家庭需求。
地段决定项目价值下限，产品才能决定项目的上限。
建发海宸容积率1.55低密滨水盘。
项目以40米面宽、200米进深，约8000平方米的土地打造社区会所和景观长廊，形成五重院落。
还设置了下沉式水院、喷泉等景观，并且以清代护城八景为蓝本，融合海派风格。
项目为业主配置了约4200㎡摩登会所与约1370㎡泛会所空间，整体面积超5500㎡。
还特意搭配了儿童泳池和泡池。
建发海宸的竞品集中于杨浦区及周边，竞争各有侧重。
与嘉定刚需盘招商・林屿湖畔相比，其新江湾城核心区位、低密改善户型及高端会所，定位更高端。
对比杨浦定海的外滩道（约14万/㎡）和中海云邸玖章，其11万/㎡的价格及公区、户型附赠等产品力更优，但外滩道投资属性受关注，中海云邸玖章依托滨江规划；
相较杨浦滨江的翎翠滨江，建发海宸以低密生态、教育预期更受青睐。
但是，项目首批取证价格约11万元/㎡，而周边二手房成交价可达12万元左右，相比之下有一定价格优势。
建发海宸项目的开发公司是上海新闳湾企业发展有限公司。
上海新闳湾企业发展有限公司成立于2025年01月，法定代表人、董事长兼经理为于雷，注资1000万元。
今年年初，建发管理层迎来大面积调整，华东集群总经理职位由叶耿更替为凌祁。该集群负责的城市版图涵盖北京、上海、苏州、无锡、南京及苏北地区。
凌祁上任后，主要从两方面发力：一是通过“以价换量”加速去化此前的滞销项目，二是在上海市场择取优质区域进行大规模拿地。
来源：进深
作者：张林霞
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