文/上海进深 严明会

上海新房市场，很久没见到同一家房企在同一时期、用同一个产品系、在两大核心区位打出两张不同的牌。

近期，保利置业在上海一口气推出了两个“3.5代住宅”作品——誉滨江与誉静安。

这两个项目虽同属“誉”系血脉，却在定位、节奏与产品逻辑上，默契地拉开了一道微妙的战线。

一边是静安低成本地块，借新规东风快速调整；一边是杨浦地王高举高打，狂送面积、抢跑新规窗口期。

这场看似“左右互搏”的双子戏，背后是保利置业在上海的一盘明确棋局：

誉静安，是其切入静安市场的关键落子，重在打开局面；誉滨江，则是树立杨浦影响力的标杆，意在高度。

它们并非相互厮杀，而是互为策应，在四季度这个关键节点抢占改善市场份额。

誉静安火速调规

誉静安是保利置业首次进入静安市场的项目。

今年6月，保利置业以8.5亿元底价收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权，获得了项目主导权。

一个月前，项目公司股权完成变更，法定代表人同步更为保利置业上海总经理陈吉。

项目由两幅地块组成：

267街坊145-20地块：成交总价约30.59亿元，楼面价约72300元/平米，容积率2.66。地块北面约70米就是地铁8号线西藏北路站3号口，名副其实的地铁上盖。

270街坊146-07地块：成交总价约23.58亿元，楼面价约71185元/平米，容积率2.89。地块西侧约200米是西藏北路站，位置更靠北，紧邻内环高架主干道，部分楼栋距离高架约36米，噪音影响不可忽视。

2个地块合计572套房源，主力面积段包括建面约90-160㎡3-4房。

先入市的是145-20地块。

保利置业正式拿下地块前，145-20地块规划设计方案已经在今年1月公示，146-07地块设计方案随后公示。

在上海“好房子”新规正式发布后，保利置业迅速对145-20地块调整规划，涉及建筑轮廓、高度、外立面、地库轮廓线、绿地范围等多个细节。

对比规划图，具体来看楼栋高度变化：1A#楼由79.9米减少为79.75米；1B#楼由54.6米增加至58.3米；2#楼由79.9米增加至79.95米；1A#楼和1B#楼之间的配套用房由9.9米变为9.5米。

最大的变化是：

1B#楼的楼层高度和外部轮廓都有调整。首层架空高度不变的前提下，每层的层高增加了约20厘米，南向单阳台变为双阳台。

而这一栋楼，正是主打户型143㎡四房所在楼栋。

首开也是建面约143㎡四房，一共96套，此户型分为ABC三种，其中A户型为边套，BC户型为中间套。

都是两梯两户，有独立电梯间，南北通透，户型方正，全卧配置阳台或飘窗，飘窗、阳台可拆改。

边套：三卧室朝南，南北动静分区，南北双阳台。

中间套：飞机户型，三开间朝南，客餐厅一体化，外接南向阳台，两个阳台中间设有非承重墙，后期可改造，改造后的阳台总长度接近8m，整个户型几乎没有过道浪费。

外立面采用全石材铝板，会所与架空层合计约3500㎡，装标配备嘉格纳、当代、劳芬等一线品牌，整体配置看齐15万 /㎡的豪宅。

看得出来，保利置业想在静安内环拿出一款改善“硬通货”。

首批房源预计11月取证，12月首开，总价约2000万左右。无论是户型面积段还是总价区间，卡位都相当精准，板块内无竞品。

从市场看，建面约140 ㎡四房一直是内环改善客群的“心头好”。数据显示，近10年整个内环内每年入市的140㎡四房仅百余套，稀缺性很强。

对比1公里外的万科中兴傲舍，三房面积直奔180㎡，总价2200-2600万。同样预算若选内中环的大宁，只能买到130㎡三房。

誉滨江抢跑新规混沌期

相比之下，位于杨浦定海的誉滨江更像是一场高成本的豪赌。

今年5月，保利置业经过72轮竞价，以42.4亿元总价、26.3%的高溢价率拿下该地块，楼面价突破8万/㎡，成为区域新晋地王，也是保利置业在杨浦的第九个项目。

与誉静安相比，成本成为两者最根本的分水岭。

誉滨江这一仗，注定不好打。

高企的土地成本决定了它必须走高端改善路线，靠产品力与附加值赢得市场买单。

项目规划涵盖高层、洋房及叠加产品，配置约1500㎡下沉式景观会所 1500㎡架空层空间，户型建面约117-139-150-170㎡，首开预计推出117-139㎡三至四房。

项目的推进节点卡得很微妙，赶在了新规完全落地、同类激进产品消失前亮相。

户型面积段设置上更有心思：不仅是杨浦今年首个推出170㎡以上户型的新盘，更首次引入叠拼产品，在业态完整性与产品稀缺性上，双双占得先机。

其最大杀手锏，在于面积的赠送：

根据新规，每套住宅阳台面积不得超过户型面积的10%，且不超过16㎡。誉滨江139㎡户型的阳台面积约15㎡，150㎡户型的阳台面积约17㎡，已经突破当前规则的“红线”。

房子交付后，业主可在不破坏外立面的前提下可自行对阳台进行打通和改造，加之部分户型通过对南北飘窗的改造，实际可利用空间推高至90%甚至95%。

据传，誉滨江的首开单价可能不超过12万/㎡，这一价格是低于市场预期的。

今年6月，杨浦东外滩一地块的楼板价冲到了9.55万/㎡，新房售价未来会超过13万/㎡；同片区在售和待售的项目，也基本站上了12万 /㎡。如果这波路透为真，“价格倒挂”也会为项目加分。

没有完美的房子，只有最适合的选择。

保利置业这一局，赢家不止一个。