北京进深 徐迪 12月30日，顺义新城东风商场093地块设计方案反馈意见采信情况通告。

1、关于项目住宅户型面积及户型配置的相关意见。

建设单位意见：项目前期已进行市场调研，周边老旧小区小户型居多，本项目定位更侧重改善型需求，设置99户型202套，120户型231套，139户型110套，190户型16套，共计559套，有助于优化片区域住房供给梯度，避免同质化竞争。

2、关于项目北侧现状幸福西区3号楼消防的相关意见。

经现场踏勘，3号楼的北侧存在现状消防道路，消防车可以通过3号楼北侧车行道执行任务，满足消防通道及登高场地设置的要求。

3、关于项目北侧现状幸福西区3号楼与本项目楼栋间距及日照影响的相关意见。

建设单位意见：幸福西区3号楼建筑主体距离南侧邻近拟建1#住宅楼、2#住宅楼及23#配套楼间距计算已在公示总平面图纸中明确，满足《北京地区建设工程规划设计通则(试用稿)》2003版文件建筑间距要求。同时，本项目设计方案符合国家及地方相关日照标准。

4、关于项目幼儿园设置及北侧楼栋间距的相关意见。

本项目幼儿园散水高出相邻道路金街北路（暂定名）高程0.5米以上，建筑高度从道路路面计起，为17.95m,与北侧龙湖御湖镜二期9号楼满足板式楼栋建筑间距要求，且本项目设计方案符合国家及地方相关日照标准。幼儿园四层仅设置教师办公用房及设备用房，因楼梯设置于北侧所以局部4层设置于楼栋北侧，满足《北京市托儿所、幼儿园建筑设计规范》DB11/1309-2015文件要求。

5、关于项目南侧退界、南侧拟建商业建筑噪声影响、隐私及日照遮挡的相关意见。

项目南侧住宅建筑楼栋退让城市道路红线间距满足退界要求，并在总平面图中已标注。

待建商业规划设计过程中需考虑对本项目日照、建筑间距及隐私间距的影响，建设单位后续将在项目不利因素中告知待建商业情况。项目满足住宅隔声要求。

6、关于项目规划设计方案品质不高的相关意见。

项目规划设计方案按照《北京市平原多点地区“好房子”规划管理》文件要求增加“好房子”及第四代住宅设计元素，方案中设置风雨连廊、架空层及社区邻里共享中心等公共空间，提升住户居住品质，同时项目按照《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》文件要求设计规划设计方案。

7、关于项目用地范围侵占北侧3号楼用地的相关意见。

本项目用地范围按照挂牌文件及土地出让合同文件要求落实。公示图上用地范围坐标点位与挂牌文件所附《建设工程规划用地测量成果报告书》一致。

附：顺义新城东风商场093、086地块项目建设工程设计方案总平面图

093、086地块位于顺义龙湖宸翰东侧。

093住宅地块总建筑规模9.52万㎡，地上建面6.7万㎡（计容建面6.52万㎡），容积率1.8。

规划22栋7-17F洋房+小高层，共559户，户均建面116.6㎡。

西北角086地块规划为一所12班幼儿园，总建筑规模约0.53万㎡。

22栋住宅楼仅中间7栋为16/17F小高层，其中正对大门的5#、6#楼首层架空。

这两栋楼与周边楼栋间距最大，从大门进来穿过风雨连廊可直达楼栋首层，妥妥的央景楼王栋。

其余15栋均为洋房产品，6-11F层不等，围绕在高层四周。

东北角与大门相连的1#楼首层为物业服务用房。

大门在小区东侧，占地近千平，北侧有圆顶镂空造型，南侧与邻里共享中心结合而建。

向内是一片景观广场，周围有风雨连廊，将邻里中心和架空层串联起来。

户型建面与龙湖宸翰差不多，也是四个面积段：98/120/139/185㎡。

龙湖宸翰最大户型建面是165㎡，093地块大户型做得更极致一些，但是数量不多，还是以120以及下小户型为主力。

赠送方面也是南向开敞阳台，北向大面积设备平台。

这个项目顺义东风商场组团地块的一部分，今年2月26日成交，由顺义区属国企北京顺义新城发展和北京天竺房地产以26亿元底价摘得，楼面价约2万元/㎡。

项目包含的两幅住宅子地块，由不同项目公司进行开发，但都是龙湖龙智造提供代建代销服务。

· 西侧096地块即龙湖宸翰项目，开发主体为北京兴竺房地产开发有限公司，3月19日成立，6月底完成投资人变更，目前注册资本13亿元。

股权结构为：申万宏源和远东宏信合计持股70%；顺义新城发展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

规划了17栋住宅楼，9栋洋房+8栋小高层，共551套房源。

9月24日正式开盘，主推97/118/138/165㎡四种户型，拟售均价4.35万元/㎡。

目前累计网签183套，去化率33%；成交均价4.1万元/㎡，成交金额总计8.42亿元。

· 东侧093地块开发主体为北京城竺房地产开发有限公司，同样是3月19日成立，注册资本6亿元。

目前项目公司由顺义新城和北京天竺分别持股99%和1%。

但是在今年9月底，大龙地产（600159.SH）公告，其控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司（简称“大龙有限”）拟收购顺义新城发展持有的城竺房地产60%股权。

大龙地产与北京天竺是兄弟公司，实控人同是顺义国资大龙控股。

如若完成收购，项目公司将由大龙有限、顺义新城发展和北京天竺房分别持股60%、39%、1%。

同为龙湖操盘，两个项目当然不能左手打右手。

但投资方不同，延续宸翰案名做成二期产品的可能性也不大。

且从效果图来看，项目外立面还是有明显区别的。

龙湖宸翰以金棕为主色，色调偏暖；

而093地块则采用了大量的蓝灰色调，风格更硬朗一些。

位置上来看，老东风地块位于东北六环外约2.5公里处，属于顺义主城核心板块。

周边配套成熟且有新增规划，包括地铁线路和商业规划，采用了TOD模式商业体的发展模式。

同期出让的南侧116地块商业地块，近期也获得规划批复，总建面约16万方，投资超17亿元，将采用开放式街区与集中式商业相结合的布局，打造成区域特色商业中心。

龙湖宸翰及东侧093地块是目前顺义区离地铁最近的新盘。

附近在售项目主要为北侧一路之隔的龙湖·御湖境，2023年初入市，一、二期项目合共千套房套，目前基本售罄，成交均价4.4万/㎡。