文/北京进深 徐迪

1月22日，未来科学城置业昌平能源谷新盘案名官宣：未来城·星寰时代。

同一日，项目规划设计方案总平面图公示。

项目位于昌平区未来科学城一期核心区 CP01-1703-0002、0003地块，用地面积约2.86公顷，容积率2.17，建筑高度54.75米。总建筑面积约9.95万㎡，其中：

地上建面6.35万㎡（计容面积6.21万㎡，不计容面积0.14万㎡)；地下建面3.6万㎡。

规划15栋住宅楼，共647户住宅，总建面6.18万㎡，户均建面95.55㎡。

户型亮点非常多，实得率超高，南阳台进深达到1.8米。

1、楼栋分布

两幅住宅子地块地形都不错，比较方正，特别是西区，东西长而南北短，利于打造大面宽产品。

规划了3栋小高层 12栋洋房，围合式布局。

· 东区地上建面约2.19万㎡，规划6栋楼，大约253套房源。

东北角2号楼为18F小高层，两个单元，每层4户，首层局部架空。

其余均为洋房，1号楼11层，三个单元，每层6户；

3号楼7层，每层2户；

4号楼9层，每层2户，北向有顶退户型；

5号楼11层，两个单元，每层4户；

6号楼9层，两个单元，每层4户。

· 西区地上建面约4.02万㎡，规划9栋楼，394套房源。

西北角1号、2号楼为18F小高层，其余均为洋房。

1号楼一个单元，每层2户；

2号楼两个单元，每层4户，首层有架空层和物业服务用房；

3号楼9层，四个单元，每层8户，有顶退户型；

4号楼9层，每层2户，首层局部架空；

5号楼9层，两个单元，每层4户；

6号楼11层，三个单元，每层6户，有顶退户型；

7号楼10层，两个单元，每层4户；

8号楼11层，两个单元，每层4户，有顶退户型；

9号楼6层，一个单元2户，有顶退户型。

2、景观和动线设计

东西两区有地下通道连接。

两座大门相对，人行出入口和地库出入口挨着，有入门广场设计。

一进门是邻里共享空间，层高6.8米，根据地块规模匹配，西区的共享空间占地面积更大一些。

室外活动场地和集中绿地连接在一起，形成大面的中央景观带。

另外西区大门口隐约有一小块下沉空间，标记不太清晰。

西区由于地块东西距离较远，在西北角的位置还开了一道次门，方便西侧楼栋的业主出行。

东西区还分别设有一处快递服务站，充分考虑到了上班族日间收取快递的需求。

3、步行街坊路，保证人车分流

西区地块内建设有一条8米宽的街坊路，南北向，蛇形路径。

两端为消防应急口，日常不供社会车辆通行，以保证小区地面人车分流。

之前在地块的综合规划方案公示后，主管部门回复公众反馈意见时就提到，结合居住区内街坊路的实际需求，优先考虑规划为步行街坊路。

4、赠送空间

目前的新房增送尺度，海淀是最小的，昌平其次。

特别是昌南靠近海淀的区域，北向设备平台都不允许封闭。

从总平图来看，未来城·星寰时代北边的设备平台，显然是划在了室内空间的。

南阳台的进深有多种尺寸，大的有1.8米，小的目测1米出头，还有一部分在1.5米左右。

接下来，亮点来了，阳台外边，还有一块结构外的建筑。

是什么，不确定，反正不会算面积。

而且，端户侧边还有一条超长的赠送空间。

这种户型只在小高层里有。

建面130㎡ ，小区的顶配产品，应该是个标准的四叶草户型。

洋房产品北向设备平台基本做了通面宽的尺度。

部分楼栋由于东西间距过窄，侧边做了防火墙处理，以免开窗对视；

另一部分距离较远的楼楼，端户有侧边飘窗。

对比洋房的平面图也可以看到，飘窗是结构内设计，而上面小高层的侧边和阳台外接部分（深绿色）都是在主体结构外，并且略深一些，显然不是同一种产品。

整体算下来，赠送面积非常足，实得率估计是昌南板块的天花板了。

5、户型面积段

之前在项目的宣传片中已经剧透了产品定位：献给向上青年。

所以是面向首置群体，以小户型为主。

总平图数字部分比较糊，面积段预测与网传版本大差不差：

80-100㎡三居，110-135㎡四居。

主力100㎡户型，南向三面宽：

主卧和客厅双联阳台，进深1.8米；

次卧阳台进深1.1米左右；

北面卧室把设备台包进来，大落地窗。

客餐厨一体，南北通透，全明户型，空间和视野都非常舒服。

边户面宽更大一些，北向赠送更多，加上侧边飘窗，可以做出110㎡四居，实得率估计能达到95%。

目前昌平南90㎡ 面积段的房子基本还都是两面宽，户型狭长，采光和格局都有瑕疵。

主要就差在面宽上，星寰时代的地形太好了，楼间距充实，大面宽，出的户型都方方正正。

6、拿地回溯

未来城·星寰时代所在地块成交于2025年11月19日，由未来科学城置业以12.426亿元底价摘得。

后续引入贝好家合作开发。

此前双方已合作开发过北四村板块的国誉星城项目，未来城·星寰时代是在昌平的第二次携手。

项目开发主体北京未来科技城昌信置业有限公司，成立于2014年1月20日。

拿地之后的2025年12月3日，该公司的注册资本由1亿元增至9亿元。

地块位于未来科学城能源谷核心板块，为“好房子”新政后区域内首个住宅项目，定位“中央公园人文美学住区”。

住宅地块向北隔着3条路的01地块为文化设施用地，占地1.44公顷，地上建筑规模2.01万㎡，容积率1.4，限高24米。

定位为集科技文化交流、创新成果发布、展览展示、高端论坛举办于一体的综合性科技文化交流中心。

需与项目周边绿地一体化设计，建设方案需经昌平区政府同意，建设标准需符合未来科学城管委会相关要求，并由昌平区政府监管落实。

能源谷东区核心地块周边被称为“北京最成熟的1平方公里”，学铁商满配，兼有产业和生态。

首先是高能级的轨交体系。

出让文件中提到，地块周边涉及地铁17号线未来科学城站，该站为已运营的地铁17号线与规划北部联络线换乘车站，后续地块建成后，将结合规划北部联络线实施方案做好配合工作。

去年年底，地铁17号线中段正式开通运营。

随着这段长8.2公里、设4座车站的中段投入运营，17号线南北段终于连接成一条完整的轨道交通干线。

17号线是一条高能级、大运量、快线型的轨道交通线路，从北端未来科学城直抵南城，4站望京，半小时国贸CBD，一线接驳亦庄；

而北部联络线将连接海淀、昌平、顺义和怀柔四区，串联三大科学城。

这个换乘站有多香，通勤族都懂，特别是家庭成员在不同区域工作的，多轨交汇的临铁盘是首选。

作为未来科学城的核心产业载体，能源谷是全国能源创新要素最富集的区域，有着强劲的产业集聚效应和人才吸附能力。

入驻了300余家能源企业，汇集国电投中央研究院、中国南方工业研究院、中海油能源研究院等国央企级研究院。

随着产业的不断导入，周边城市界面已经非常成熟了，教育、商业资源相继落地，包括十一未来城学校、北师大实验小学、北师大二附中，保利未来大都汇，3公里内还有北京最大的山姆会员店。

加上项目本身配建的2万方科技文化交流中心，可以预见是富有产业特色的区域地标。

另外这一带地处温榆河公园与未来科学城滨水公园之间，可以说既有高效便捷的配套，又有生态宜居的氛围。

就在项目北侧，超30公顷的能源谷中央公园近期已启动建设。