文/深圳进深 李奕和

华润湖贝城市更新统筹片区的第二个住宅项目。

终于要来了。

就在近日，深圳规自局公布了琅宸府《建设工程规划许可证》及总平面图。

项目位于罗湖区东门街道湖贝路南侧、文锦中路西侧，宗地号H215-0025。

用地单位为深圳市湖贝乐兴房地产开发有限公司。

董事长为方朋，总经理为谢显华。

方朋，也是华润置地深圳大区总经理。

股权上，湖贝乐兴房地产由深圳市湖贝顺润投资有限公司。

后者由华润置地控股、华润深国投信托持股60%、40%。

其实，琅宸府项目正是华润置地主导的罗湖区湖贝统筹片区城市更新单元A9地块。

项目在今年1月29日获批准命名为琅宸府。

琅宸府项目建设用地面积1.29万㎡，总建筑面积17.34万㎡。

容积率8.82，计容积率建筑面积12.69万㎡。

总平图显示，项目地块主要由四栋19-46层的住宅、一栋44层的办公/区级文化设施；

以及一座4层的变电站组成。

其中，住宅建筑面积6.27万㎡。

另外占大头的还有办公3.32万㎡、区级文化设施1万㎡；

商业3000㎡、变电站3950㎡。

四栋住宅由西往东，一字型排布。

1栋一、二单元连成一体，分别为42层、19层；

1栋三单元46层，1栋四单元29层。

2栋则是44层高的办公/区级文化设施。

住宅的户型配置上，只有1栋三单元能比较清楚看出是一层六户设计；

另外的三栋住宅，看不太出来是多少户。

楼栋的外形上，1栋一、二单元有点像是板楼，1栋四单元则有点像保障房。

具体还要等更多公开信息的披露。

小区的总户数，总平图文件并没有披露。

但机动车停车位有披露是721个。

如果按1:1及以上的户数车位比，总户数应该在700户左右或者是以下。

湖贝统筹片区位于罗湖核心。

早在2013年列入深圳城市更新计划，2019年一期开工。

其总用地面积约40万㎡，拆迁后可开发建设用地约17.3万㎡，规划总建面约220万㎡；

包含商业约49万㎡、办公约71万㎡、住宅（含保障房）约57万㎡、公寓约21万㎡及政府公共配套约20万㎡。

值得一提的是，项目还规划有500米高超甲级写字楼“湖贝塔”。

此前华润置地方面曾透露，湖贝项目的总投资达700亿元。

据了解，此次琅宸府所在的A9地块，跟北侧的A4地块共为湖贝项目的首开区。

其A4地块作为一期子项目，已建成为润月广场（也叫“华润未来城”）。

在2022年9月已取证开盘。

如今的琅宸府项目，其实是去年11月调规得来的。

当时，湖贝统筹片区城市更新单元规划修改。

最大的一点，便是A9地块的用地性质，由商业用地调整至二类居住用地 商业用地。

用地面积有所调整，规划容积率由13.1调整至8点多。

也就是，地块由之前的纯商业用地，调整为住宅为主的商、住混合用地。

另外，C1地块用地性质，也由二类居住用地 商业用地，调整为商业用地 二类居住用地。

由偏向住宅的商、住用地，调整为偏向商业的商、住用地。

琅宸府的很大一个优势，是位于罗湖核心。

项目步行到罗湖区政府两三百米，直线距离地铁湖贝站三四百米。

另外，整个湖贝项目规划是一个地标大城，建成后自身的配套就不差。

不过就项目而言，琅宸府作为旧改盘，较高的容积率和居住密度也不可避免。

首先，项目的地块不大，与周边的建筑较近。

特别是南面，被现有的多栋建筑包围。

而且项目的四栋住宅，有两栋是42层、46层的超高层。

但楼栋彼此之间的楼间距，仅13米左右。

对项目的中低楼层而言，后续在采光、视野上或有一定影响。