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   陈海保 | 主播

龙樾海序所在昌平东小口地块成交于去年10月30日，由城建发展（600266.SH）和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得，折合楼面价3.2万元/㎡。

项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡，容积率2.8。

规划12栋住宅楼，共907户，面积段：78/95/108/122㎡。

  规划解读

这个周末，北京昌平东小口的龙樾海序就要开盘了。

有一些网友问我，该如何选房？我反问他们，你真的想清楚了去买它吗？

如果选择买一个楼盘，就得接受它的优缺点。

龙樾海序身在昌平，它最大的优点，就是与海淀“一步之遥”，甚至说，只有“一墙之隔”。

当然了，它的高得房率也很诱人，还有花池赠送。

这些，对于来自海淀的外溢客群，的确很有吸引力。

但是，在选择龙樾海序之前，你得搞清楚一个很现实的问题：

它的容积率高达2.8，限高仅有60米。

面对这两个数字，很多购房人可能不清楚它隐含的信息。

有关一个指标：建筑密度。

简单来说，如果将这两个指标综合来看，龙樾海序恐怕创了北京楼市密度之最了。

没有对比，就没有伤害。

我做了两张图表，一起来看一下。

一张是：建筑限高60米的楼盘容积率情况；

一张是：容积率2.8楼盘的建筑限高情况。

对比它们，会得出一个十分有趣的结论：

龙樾海序在限高60米的楼盘里，容积率是最高的；

在容积率2.8楼盘里，是建筑高度最低的。

这说明一个问题，龙樾海序的实际建筑密度，实在太高了。

在北京楼市，一般来说，楼盘容积率2.8，建筑限高应为80米，如：北京宸园、中海万吉玖序等；

而限高60米的楼盘，容积率一般在2.5以下：

如国贤府PARK、星寰时代，仅为2.07至2.1。

即便是放眼北京二三环的豪宅，它们的规划条件，也没有龙樾海序那么苛刻。

例如：中海丽金府，容积率2.8，限高80米；

华润万泉寺B地块，容积率2.6，限高80米（局部90米）。

如果你选龙樾海序，先要过这一关：超高的建筑密度。

拿常规的容积率2.8、限高80米指标来粗略计算，龙樾海序的实际居住感受，恐怕要接近容积率3.5的项目。

在不损容的情况下，城建发展采取了许多设计技巧，来解决龙樾海序日照采光的问题。

比如，设计了8个架空层，高低配的产品，顶层退台：

设置地上停车位，将配电室放入地下，等等。

这一切的手法，目的是为了解决建筑过密的问题。

为了这个项目，城建发展的刘露军真是拼了，尽力了。

有关龙樾海序的选房问题，请在请后台留言。

  开发主体

项目开发主体北京城华房地产开发有限公司由城建发展（600266.SH）控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

城建发展总经理助理刘露军出任项目公司法人、董事长。

蓝华宇房地产是昌平区属国企北京嘉铭的全资子公司，也是昌平区开发建设平台之一，负责城市开发工作，这其中就包括龙樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

  区位地段

龙樾海序位于昌平东小口镇，五环至六环之间。

地块自打亮相就颇受关注，回天地区人口密集，但都是老盘，板块近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。

东小口地块一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。