文/深圳进深 严明会

中海在深圳的第三个“玖系”产品，即将入市。

就在明天（5月16日），其位于龙华梅林关的云颂玖章。

将开放实地展厅、实体样板间。据称最快5月底就可入市销售。

首推，是位于项目东南侧的4栋和5栋。

面积主要为107、128、143㎡的三至四房。

目前吹风价已经传出。

这次开发商据说启动了验资97折加交资料97折的双重优惠。折后：

107㎡单价区间约6.9-7.6万/㎡，总价区间约740-810万元；

128㎡单价区间约7.0-8.0万/㎡，总价区间约900-1030万元；

143㎡单价区间约7.5-8.5万/㎡，总价区间约1100-1220万元。

这样的定价，看得出中海确实奔着片区标杆去的。

可对比的是，项目附近在售盘中洲迎玺花园参考均价6.34万/㎡；

再远一点，同样以新规爆红的鹏宸云筑5.5万/㎡。

相对这两者，中海云颂玖章目前的价格，都要高出不少。

所以项目的吹风价一出来，不少人都直呼，不便宜。

其实，云颂玖章的产品优势，确实也显而易见。

首先在区位上，位于梅林关，一站福田，既有龙华的低密，又能蹭到福田的配套，可以说两边都“吃香”；

地块的角度，新规产品，容积率2.8，小高层25层以下，纯商品房，得房率100%；

产品的角度，中海的“玖章”系列产品线，一开始就是奔着高端改善去打造的。

这一点，可以参考中海在龙岗的大运玖章项目，二者就是同一系列，后者确实也做出了让市场耳目一新的产品。

这次在龙华的云颂玖章，据说中海也是下了一番心机。项目在5月10日已经启动了内部开放。

不少人看完觉得，确实价格不低，但贵有贵的道理。

听说云颂玖章的大门，横向展开做到了约64米，凌云高度约12米。

而整个项目还做了"全域抬板"社区设计，将社区整体抬升约6米，抬板上下双层设计。

就这两点在龙华而言，目前新规产品中也是罕有的。

要知道，过去的这几年，龙华作为几个产品内卷的区之一，并不缺房子。

但市场上，还是缺少让市场心甘情愿投票和买单的改善盘。

如今的云颂玖章，似乎就是为了补足这样的市场空缺而来。

这些其实都是中海云颂玖章的底气所在。

当然，每一个项目既有优势也会有劣势。

云颂玖章的不足，首要一点，就是上车门槛会比较高。按目前吹风价，107㎡的上车户型，总价要到700多万。

说得好听点，这是在筛选客户。

但反过来讲，其实也是将大部分手头较为吃紧的客户，拒之门外。客群范围自然少了不少。

另外，说得比较多的，还有噪音问题。

项目靠近新区大道，一些紧挨着路边的楼栋，可能会有交通噪音影响。

而5栋离书香小学也靠得比较近，其最东边的阳台，距离小学的风雨操场仅有15米左右。

后续可能会受到学校的比较大影响。

从产品规划的角度，项目当然也不十全十美。

这方面主要体现在，地块本身不算大，楼间距相对较窄。

比如受制于形状影响，项目1栋住宅与其东北面的外部建筑书香门地大厦，楼间距仅19米左右。

书香门地大厦最高15层，意味着1栋中低楼层靠近该大厦的户型，一些东北向的卧室在视野、采光方面会有一定影响。

另外小区内部，楼间距最长的是1栋跟2栋，达到54米左右。其余楼栋的楼间距仅约为18米左右。

即便美中不足，无论怎么说，中海在产品打造上是拿出了诚意的。就看后续市场接受如何。

从项目的打造，也不难看出，近几年中海在深圳大本营，可谓是野心尽显。

所拿下项目，均是奔着改善去的，似乎都跟刚需不怎么沾边。

从深湾玖序，到大运玖章、深圳湾澐玺，再到云颂玖章、安缇深圳，无不是如此。

如今云颂玖章吹风价的露出，没有意外也在说明了这点。

高端产品战略，成为其提升业绩的流量密码。

中海的这一打法能否在云颂玖章身上再一次奏效，有待后续的观察。