海淀豪宅，相煎何太急 | 陈海保聊规划
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进深
徐迪
2026-05-12 16:54
乐居财经·进深 | 出品
陈海保 | 主播
去年12月23日，海开控股以84.56亿元总价竞得海淀上地0702街区地块，溢价率0.4%。
其中0702-18、24地块为居住用地，成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。
住宅容积率2.2，地上计容面积约9.31万㎡。规划30栋4-10层洋房：东区18地块17栋，西区24地块13栋。
户型预计99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力为116㎡、139㎡四居。
规划解读
北京上地豪宅的火药味很浓。
海开双子的报规图一出，就有人扬言要举报。
近日，网上流出一份写给上地702未来业主的信，提示风险。
这些老业主们，担心自己的房子，会遭到海开项目的背刺，尤其是尚未交付的功德寺双子：和樾望云、和樾玉鸣。
这种担忧，是多余的吗？从三点来分析：
1、有关阳台
海开双子在阳台上，确实有了突破。
至少在报规图上直接标出了“一步阳台”，进深50厘米。
在海淀，一步阳台并不是新鲜事物。建发海晏、中海安澜北京和保利熙瑞也都有，但玩得隐蔽了许多。
虽说一步阳台用处并不大，但送面积，总比没有要好。
从得房率上看，海开双子会略胜功德寺一筹，主要体现在139平米以上大户型，客厅外会多出个2.5平米左右的一步阳台。
2、有关层高
在层高上，功德寺和海开的差异并不大，绝大多数户型都是3米。
当然，功德寺有个别楼栋层高只有2.9米。
它们最在意的是，海开北区的两栋179平米楼王，层高达到了3.3米。
而功德寺的楼王们，依然只有3米。
大家的条件其实差不多，实际容积率都是2.2左右，限高都是30米。
海开能把楼王做高，是牺牲了一定的建筑高度，并没有违规。
一切在于前期做设计时的取舍。
3、有关楼间距
有人问过我，怎么看海开与功德寺的楼间距。
我的观点是，功德寺是天然去雕饰：
以板楼为主，塔楼在两侧。
海开则粉饰太多：
通过化板为塔、设首层架空层，曲线满足了日照。
这么一对比，我倒认为功德寺的楼间距更舒适些。
主要原因是，海开地块，比功德寺占地小，且更狭长。
小结：
一荣俱荣，一损俱损。
功德寺双子和海开双子，是一路之隔的邻居。
如果闹下去，谁的房价跌了，都会受影响。一个房子的价值，是出于全面的考量，包括开发商的品牌，而非以一个阳台论高低。
这一对上地豪宅，相煎何太急呢？
开发主体
项目开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。
注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。
叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。
区位地段
上地项目优劣参半，地段是核心的，位于海淀区上地街道，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。
此外，上地西路还规划有地铁快线R5线，东地块范围内规划有公交中心站。
周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。
配套的产业地块，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
来源：进深
作者：徐迪
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