文/上海进深 严明会

上海城建普陀翠谷瑞仕，调规了。

和去年12月首次公示的方案比起来，这次改动不小。

总楼幢由9栋高层住宅变为10栋，主要变化体现在北侧地块，原4幢楼调整为5幢。

楼栋高度整体降低。原方案中，大部分楼幢为27-29F，高度在95-99.95米。调整后，建筑层数集中在23-25F，最高高度降至85.4米。

调整前→调整后

这背后，其实是一个非常现实的问题。

2025年5月1日，住建部正式实施《住宅项目规范》，首次从国家标准层面明确：住宅建筑高度原则上不超过80米。

按标准层高3米计算，基本对应26层左右。

对于很多此前按百米限高设计的项目来说，这几乎等于突然踩了一脚急刹车。

翠谷瑞仕，就是其中之一。

高度被压下来，最直接的问题就是可售面积缩水。上海城建选择了增加楼栋数量，去补足容积率和货值。

具体来看变化细节：

1、“楼王”移位又缩水

北地块原9#楼王朝东南方向移动，从总平图尺寸来看，户型面积也有缩小；楼王与前方7#楼的间距从48.35米缩减至约35米。

采光和视野，肯定不如原来那么开阔了。

调整前→调整后

2、部分楼栋长高

虽然整体高度下降，但部分原本的小高层楼栋反而被拉高。

原来最南侧的2栋16F、56.3米的小高层：

一栋由56.3米调整至20F、69.3米；另一栋调整为24F、82.1米。

这依然是在尽可能“找面积”，通过局部重新分配高度，去减少可售面积的损失。

3、公共配套“减配”

北地块的7#楼后面、9#楼前面的小面积下沉庭院取消，南地块的3#、5#楼北侧的小面积下沉庭院取消。

两个地块之间的下沉庭院也取消了。

就连作为小区门面的入户大堂，高度也从14.6米砍到了10.2米。

4、布局大挪移

新塞楼栋后，为了能更好的布局，项目内部也进行了不少调整。

北地块的最北侧的11#楼向北移动，与前方10#楼的楼间距定为41.23米。

K、P站的位置由原来小区最北侧移动到东侧。

北地块的坡道位置调整，南地块3#楼前的坡道移动到了2#楼附近。

5、建筑面积变化

调规之后，建筑面积等指标也相应调整。

主要体现为：地上减少、地下增加。

A03B-04地块：

建筑面积由58308㎡调整到57962㎡。其中，地上建筑面积由47272㎡减少至到46815㎡，地下建筑面积由11036㎡增加到11147㎡。

地上少了约457㎡，地下多了约110㎡。

A03B-05地块：

建筑面积由56810㎡减少至56477㎡。其中，地上建筑面积有46328平方米减少至45761㎡，地下建筑面积由10482㎡增加至10715㎡。

地上少了约567㎡，地下多了约233㎡。

项目正在尽可能把地上损失的面积往地下转移。

回顾土地端，2025年9月4日，上海七批次土拍中，经过68轮竞价后，上海城建以总价524000万元拿下普陀区W060401单元A03B-04、A03B-05地块，楼板价79324元/㎡，溢价率12.79%。

两个地块的容积率均为2.5，限高100米。

初始规划方案于去年12月底公布，拟建9栋16-29层高层住宅，其中包含7栋27-29层大高层和2栋16层小高层。

4月中旬，项目效果图释放。

全盘都是清一色的大户型，只做改善。户型面积段大约在138-200㎡，全系四房，主力户型为143-168㎡，楼王户型面积为183㎡、200㎡。

翠谷瑞仕是上海城建高端产品“瑞仕”系的第十一个项目，整体调性拉得很高。这是内中环首个抬板项目，高度约6米，社区内部规划了南北双会所。

项目的建设单位是上海瑞瑧汇诚置业有限公司，成立于2019年9月，法定代表人王伟，该公司由上海城建置业发展有限公司和上海瑞腾国际置业有限公司分别持股51%、49%，二者都是上海城建（集团）有限公司的子公司。

今年4月28日，项目因未取得施工许可证擅自施工、施工图设计文件审查不合格，擅自施工、将建设工程肢解发包，被普陀区建设和管理委员会处罚27.43万元。