文/深圳进深 李奕和

深圳龙华观澜的玖珑瑧境，抓紧抢跑。

项目一期，今年3月入市的。

如今仅三个余月，二期也在早两天的7月3日拿证了。

最新入市的二期，两栋住宅，也叫玖珑瑧境盈玥。

房源共314套，面积75-135㎡，备案单价3.53-4.06万/㎡。

而且，进深网看到，拿证至今三天时间，已经有5套网签了。

不得不说，真是有点速度。

对比一期，二期似乎价格上还稍有下降。

今年3月19日，玖珑瑧境一期新玥取证入市，面积为77-133㎡的3至4房。

备案单价3.45-3.99万/㎡，备案均价3.65万/㎡。

当时开盘，折后单价3.09-3.57万/㎡。

如今的二期盈玥，折后单价3.06-3.48万/㎡。

加上面积更小，总价229万起就能拿下75㎡的三房。

所以这两天，在龙华市场引发了不少的关注。

同样是新规高得房率，甚至有不少自媒体称，盈玥是龙华的“地板价”。

价格不高，节奏推进又快，玖珑瑧境在急什么？

别说，项目还真有它需要顾忌的地方。

玖珑瑧境盈玥的优势，比较受市场认可的，无非以下几点：

1）一个是价格比周边同样的新规产品友好；

2）一个是靠近观澜九龙山数字城板块，毗邻华为、迈瑞医疗、富士康等，有产业支撑；

3）另外就是新规高得房率。

项目的75㎡，做到了3房1卫；102㎡起4房2卫。

整体得房率接近100%。

但缺点也显而易见：

1）“硬伤”之一，盈玥作为一个刚需盘，刚需所看重的地铁交通，不方便。

离现有地铁4号线长湖站，直线近3公里，步行不现实。

2）而且，项目地处福城非核心地段。

周边现阶段混杂厂房、城中村，南侧大片待开发空地；

大型商业要驱车5公里到天虹，生活便利度短期也偏弱。

简单说，玖珑瑧境就是一个“偏科”比较严重的盘。

当然，这还不是最大的问题，毕竟每个盘都有优势也有劣势。

这也没什么太多可说的。

最大的问题，或还在于玖珑瑧境后有追兵。

甚至，它引以为傲的高得房率，都有可能受到挑战。

前不久，就在西南面直线距离玖珑瑧境一公里左右。

另一个项目——九龙山玺悦府，也传出即将入市的消息。

位置上，这个项目更靠近华为。而且户型，似乎也略胜一筹。

据市场消息，玺悦府将打造面积为78-120㎡产品，面积段跟玖珑瑧境大差不差。

当中，78㎡的户型，做到了3房2卫，差不多同样的面积多了一个卫生间；

99㎡做到3 1房，2卫，四房的面积，比盈玥的更小；

120㎡更是做到了4房3卫，双套间。

这样一对比，玖珑瑧境盈玥的75㎡三房，102㎡四房，似乎没那么香了。

时间节点上，玺悦府据称将预计在7月开售楼处，并在8月实现开盘。

可以说是追着玖珑瑧境打。

所以，项目二期盈玥突击取证加推，谁又说不是在抓紧抢跑。

毕竟，提前跑了，还能先去化一波。

要是后面两个盘正面冲突，想要更好去化就更难了。

当然，玖珑瑧境的快节奏，很大程度还有企业经营层面的考量。

项目由龙华建设开发，是福城南产业片区土地整备利益统筹留用地开发项目的重要部分。

整个福城南土地整备利益统筹项目，总投资近120亿元。

是一个需要持续投入重资的项目。

2025年，龙华建设营业收入15.67亿元，微降了3.25%。

但净利润由正转负，录得亏损1.48亿元。

而除了玖珑瑧境，龙华建设手上重点推进的。

还有建泰城市更新项目、观湖北、龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目等。

这些项目都在嗷嗷待哺，等待着龙华建设的重金投入。

玖珑瑧境作为其首个住宅项目入市，市场表现如何，成为龙华建设扭亏的关键。

所以这个项目，对龙华建设而言，是极为重要的。

它被定位为是龙华建设的“战略旗舰项目”；

是该集团推动产城融合整体开发的首发之作，是“壹号作品”。

此前的多次活动，龙华建设董事长方东明、总经理刘晓迎，都少不了为项目站台。

不过项目加推如何，仍有待市场验证。

玖珑瑧境一期新玥开盘，当时官方披露首开狂销113套。

至今，一期共184套房源，已签、已备案89套，去化率48%左右。

跟官宣的首开成绩，仍有差距。