核心摘要

2026年上半年，房地产政策延续“稳字当头、精准施策”的核心导向，政策重心进一步向“促发展、提品质、转模式”倾斜。中央层面完成了多项关键制度搭建：1月，《求是》杂志定调行业战略定位；3月两会政府工作报告首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任务，并时隔十年再提“去库存”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章；5月国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》。地方层面，上半年累计出台调控政策约293条，宽松性占比近九成，4月为政策发布峰值，5-6月重心转向落地执行。从政策效果看，核心城市房价企稳迹象初步显现，但行业仍面临市场信心恢复不及预期、三四线城市库存高企等挑战，下半年将进入政策“落地执行、效能释放”的关键阶段。

一、全国性政策总览

2026年上半年中央房地产政策以制度先行、供需双向调节、结构性资金托底为核心，从顶层定调制度、需求端减负、供给端存量增量统筹、专项资金支持四大维度，搭建“十五五”房地产高质量发展长效框架。

（一）中央层面定调及制度建设

1.2026年政府工作报告

3月5日，国务院总理李强在2026年政府工作报告中对房地产作出系统性部署。与往年相比，表述出现了多项重要变化：

（1）总体目标调整：从“持续用力”到“着力”，政策姿态从强调过程力度的“持久战”转向聚焦核心矛盾的“精准发力”；从“止跌回稳”到“稳定”，目标维度从单一价格托举扩展至供需总量的系统性平衡，政策框架从防御性修复转向主动性构建；

（2）时隔十年再提“去库存”：提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。与2015—2016年主要面向三、四线城市的去库存不同，本轮去库存面临新房和二手房同时承压的结构性特征，政策工具的着力点从“加杠杆购房”转向“政府收储＋市场自然消化”；

（3）存量商品房收储首次写入：首次写入“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，标志着存量商品房收储正式上升为国家层面的政策部署；

（4）公积金制度改革层级提升：首次提出“深化住房公积金制度改革”。此前数年政府工作报告对公积金的表述停留在“支持”层面，2026年首次使用“改革”一词，层级明显提升；

（5）“好房子”建设入列：要求“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”；

（6）融资协调机制常态化：要求“进一步发挥‘保交楼’的白名单制度作用，防范债务违约风险”，推动城市房地产融资协调机制常态化运行；

（7）制度建设优先级前移：要求“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”。

2.《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》

1月1日，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》。重申房地产是支撑国民经济的基础产业，针对市场上“房地产重要性下降”的观点予以正面回应。文章提出三项核心要求：保持政策力度，一次性给足，取消限制性措施；严控增量、盘活存量，推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换。

3.全国人大审议通过《“十五五”规划纲要》

3月13日，全国人民代表大会审议通过《“十五五”规划纲要》。房地产相关内容首次独立成章（第四十四章“推动房地产高质量发展”），提出“加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居”。纲要明确了保障性住房全流程管理、配租配售转换、公积金改革及灵活就业人员参缴等实施路径。优化保障性住房供给，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等全流程管理机制；

重大突破：纲要明确提出“有力有序推进现房销售”，要求“推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产项目合理融资需求”。现房销售首次写入五年规划，具有里程碑意义，以销售端规则重构倒逼开发端降杠杆，推动行业从“高周转”向“精耕细作”的硬约束转型。

4.4月28日政治局会议

4月28日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。对比2025年4月表述变化：风险防范从“持续用力”转向“有效防范”（重结果）；房地产定调从“持续巩固稳定态势”转向“努力稳定”（凸显紧迫性）；首次将“扎实推进城市更新”与稳定房地产市场并列提出。

5.《城市更新“十五五”规划》

5月22日，国务院出台首部国家级《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）。明确了“十五五”时期城市更新的主要目标。

资金保障：2026年安排中央预算内投资970亿元、超长期特别国债1600亿元用于城市更新，合计2570亿元。6月，财政部、住建部公示2026年中央财政支持实施城市更新行动的15个城市名单（晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川），东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部不超过10亿元，西部不超过12亿元。到2026年，累计50座城市获得中央财政支持城市更新。

6.《求是》杂志发表评论员文章《以更大力度提振消费》

6月18日，《求是》杂志发表评论员文章《以更大力度提振消费》。文章提出四大举措，其中“加快修复居民资产负债表”是重大政策增量，也是首次将居民资产稳定纳入提振消费框架。文章明确要求“加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋”。这标志着稳定房地产已从行业问题上升为关乎居民财富安全和社会消费信心的宏观战略问题。

7.公共服务均等化相关政策

4月22日，共青团中央等15部门发布《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，支持建设宿舍型、小户型青年公寓和“青年驿站”。同日，中共中央、国务院发布《关于更高水平更高质量做好节能降碳工作的意见》，要求推动超低能耗建筑规模化发展，建立建筑能效等级制度。5月22日，国务院发布《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》，明确将未落户常住人口家庭纳入公租房保障范围，推进灵活就业人员参加公积金制度。

（二）需求侧政策

上半年需求侧政策集中在降低居民置业成本与持有成本两个环节，形成“降利率—降首付—减税费—优公积金”的政策组合拳。

1.贷款利率与首付下调

存量公积金贷款利率下调：自1月1日起执行下调，首套5年以上利率降至2.6%，二套降至3.075%，主要惠及存量公积金贷款购房家庭，直接降低了其月供支出。

商业用房购房贷款首付比例下调：1月17日，央行与金融监管总局联合发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例由50%调整为不低于30%。央行在国新办发布会上表示，此举旨在支持推动商办房地产市场去库存。

2.税收优惠

换购住房个税退税政策延续：1月16日，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，将居民换购住房个人所得税退税政策延续至2027年12月31日。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人，新购住房金额≥现住房转让金额的，全部退还已缴纳个税；小于的按比例退还。

公租房税收优惠政策延续：同日三部门发布《关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》，延续公租房城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等多项税收优惠，有效降低了保障性住房的运营成本。

3.公积金制度改革

6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，向社会公开征求意见。主要修订内容包括：提取情形从6种拓展至9种，新增装修、物业费等提取场景；明确灵活就业人员可自愿缴存；推动互认互贷范围拓展，加强数字化建设；强化风险管理，防范骗提骗贷。

（三）供给侧政策

上半年供给侧政策可划分为“增量管理”与“存量盘活”两大板块，整体方向是“控增量、盘存量、优结构”。

1.增量管理

土地端——总量管控与结构优化：3月16日，自然资源部发布“38号文”，明确两项核心要求：建立健全新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不超过盘活存量土地面积；新增建设用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发。两项约束叠加，标志着土地管理从“计划指标分配”转向“存量绩效倒逼”的制度范式转换。 同时，自然资源部引导各地优化供地结构，提升改善性住房用地和低密度住宅用地占比，并单列城市更新专项用地指标。

产品端——“好房子”建设与品质提升：1月住建部发布《关于提升住房品质的意见》，提出全面提高设计、材料、建造、设备及无障碍、适老化、智能化标准，推广隔声降噪、防水防反味等功能性材料，建立住房全生命周期安全管理机制。“好房子”建设已被同步纳入政府工作报告、“十五五”规划纲要和城市更新规划，形成从行业部署到国家战略的三级政策联动，是“十五五”房地产高质量发展的核心抓手。

融资端——“白名单”项目贷款可展期5年：1月，国家金融监管总局等部门明确，已进入“白名单”的项目符合条件的可在原贷款银行展期5年（此前最长两年半且不能续展）。同时，“三道红线”普适性监管退出，监管部门不再要求企业每月上报指标，仅出险房企需定期汇报。

销售端——现房销售试点推进：“十五五”规划纲要提出“有力有序推进现房销售”。

2.存量盘活

城市更新：1月20日，自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，核心创新包括：将原5年固定过渡期调整为以5年为原则的灵活过渡期；新增租赁供地方式；各地可制定空闲建设用地临时利用规则。5月《城市更新“十五五”规划》出台，6月15城获中央财政支持。

存量房收储：3月政府工作报告首次写入“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，完成顶层定调；6月住建部召开收购已建成存量商品房工作视频会议，推动县级以上城市开展收储工作。财政部同步放开专项债使用范围，允许专项债资金用于存量房收储与旧房改造。截至6月上旬，70余城集中启动收储，意向登记收储房源突破12万套，完成过户签约超1.8万套。

企业不动产“带押过户”改革：6月，自然资源部会同公安部、税务总局、市场监管总局、金融监管总局联合印发通知，将“带押过户”从住宅领域延伸至企业不动产领域，允许企业在贷款未还清时直接办理转移手续，通过合并办理转移与抵押登记，实现借新贷与还旧贷无缝衔接，降低过桥资金负担。同时推动跨银行“带押过户”，加快“一窗办理、集成服务”升级，并纳入国务院“高效办成一件事”重点事项清单。

（四）资金端政策

结构性货币政策工具降息：1月15日，央行宣布下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，自1月19日起执行。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%。

LPR保持历史低位运行：1年期LPR维持在3.0%，5年期以上LPR维持在3.5%，连续13个月保持不变，处于历史低位。

二、地方政策盘点与特征

月度政策数量与调性分布

（条）

图1 2025年1月—2026年6月地方房地产政策及调性变化

数据来源：克而瑞研究中心整理。

整体特征：2026年上半年，地方出台宽松性政策263条，占比89.8%，政策主要聚焦提振住房需求、优化供给、畅通交易路径等；中性政策18条，聚焦保障房运营规范等；收紧政策12 条，集中于房价备案监管、自媒体整治、二手房贷款价格管控等。

时间节奏：一季度1—3月合计出台政策121条，是上半年首轮宽松释放窗口，主要落地公积金、购房补贴类基础宽松工具；4月单月宽松政策达上半年峰值，上海、深圳、广州等一线城市重磅新政集中发布，各地同步落地存量房收储、城市更新配套细则；5—6月单月政策数量环比4月小幅回落，各地重心从新增政策出台转为存量政策落地消化阶段。

1.地方政策核心方向

上半年地方政策集中在三大发力赛道，政策工具围绕居民置业减负、存量资产盘活两大主线配套出台。

一是公积金优化，为各地最高频调整举措。全国超百城迭代公积金贷款、提取规则，主要举措包含贷款额度上调、多子女家庭额度专项上浮、放宽商转公门槛、拓展装修/车位/物业费提取、推行父母子女代际互助、异地公积金互通互贷等。

二是购房补贴与“以旧换新”置换激励。主要针对刚需、多子女、人才、新市民、返乡群体设置分层补贴，涵盖房款补贴、契税减免、贷款贴息等多种形式，打通一二手房置换循环，释放改善型住房需求。

三是城市更新与存量盘活配套政策。多地出台城中村、老旧小区改造实施细则，如成都、武汉、宁波以地方立法形式固化更新机制，同步推进闲置商办转型、政府平台收购存量商品房用作保障房、房票扩容等存量去化工具。

2.城市能级分层调控逻辑

各地政策出台节奏、发布频次随城市能级呈现明显分层特征：一线城市重磅新政集中推出但发文频次偏少；以南京、杭州、成都、武汉等为代表的核心强二线城市政策持续迭代；普通二线、三、四线城市政策发布频次最高，各类补贴、房票、存量盘活工具更新迭代更为频繁。各地政策制定紧扣本地库存、人口、产业基本面，形成清晰的分层施策逻辑：

各能级城市的工具差异实质反映了政策重心的分层逻辑：一线管“热”（防过热）、二线促“活”（激活改善）、三四线托“底”（防下行），同一工具箱在不同承压点上各有侧重。

（二）重点城市政策优化路径

1.上海：新“沪七条”（2月25日）

3月16日，上海进一步将商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于30%。

政策亮点：上海此次调整在限购松绑力度上相对克制（仅针对外环内），更多着力于公积金额度大幅提升和房产税减免，体现了“精准激活改善需求、防止市场过热”的政策取向。

2.深圳：“429新政”（4月29日）

3月16日，深圳还出台了新版公积金管理办法，明确灵活就业人员可自愿缴存，并支持职工自愿提高缴存比例。

政策亮点：深圳“429新政”的核心特征是“定向松绑”——仅在核心三区放开限购，避免全市性政策可能引发的市场过热风险，同时大幅提升公积金额度，精准支持改善型需求。

3.广州：“穗八条”（4月30日）

4月30日，广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗八条”），政策覆盖面在四个一线城市中最广。

5月，广州花都区推出非户籍购房可申领“花卡”享受政策性照顾入学待遇，区级“以旧换新”补贴可与市级叠加享受。6月，黄埔区发布房票转让操作规范，设置九折底价红线。

4.北京

上半年北京未出台全市性限购松绑政策，政策重心更多放在住房保障和人才安居方面。

（1）1月“十五五”规划建议中提出增加“一张床、一间房、一套房”多梯度租赁产品，增加新时代城市建设者管理者之家的筹措供应。

（2）3月明确推进青年公寓试点，筹集1万套青年人才公寓，盘活闲置空间资源，提供100万平方米创业空间；

（3）5月，北京发布推动城市高质量发展实施意见，提出构建符合首都特点的房地产发展新模式，推进完整社区建设，持续开展老旧小区综合整治和危旧楼房改建。

5.其他重点城市

（1）天津

分两阶段推进政策调整：1月，公积金首套最高额度从100万元提高至120万元，二套从50万元提高至100万元，二手房贷款最长期限从20年延长至30年；4月，发布11条措施，全面取消住房限购和限售，本市及非本市户籍均可在全市范围购房；商贷首套、二套最低首付比例统一降至15%；公积金首套最高120万元，多子女家庭上浮20%至144万元；契税方面，140平方米以内首套、二套统一为1%；鼓励各区面向人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴；明确要求积极盘活存量商品房，加快盘活存量土地。

（2）苏州

5月2日出台11条措施，商贷首付最低15%，首套利率3.0%。5月10日进一步发布公积金优化细则，公积金政策力度在强二线城市中较为突出：个人基础额度提至150万元，家庭最高200万元；购买“两智一全”住宅或现房，额度上浮50%，购买改善型住宅家庭最高可贷300万元；首套、二套公积金贷款首付统一降至15%；“卖旧买新”在规定时间内购房，可享契税补贴50%至100%；人才政策方面，最高可享1000万元购房补贴；明确支持国有企业及各类市场主体开展住房“以旧换新”，打通置换链条。

其他重点城市政策

（三）三、四线城市去库存政策效果评估

三、四线城市政策以降低库存为核心目标。三、四线城市整体去化周期偏长，部分城市超过24个月。主要政策工具集中在以下方向：

存量房收储：在央行3000亿元保障性住房专项再贷款支持下，全国超80座城市的城投集团、安居集团等国资平台批量挂牌收储存量房源。收储房源涵盖主城老旧小户型及房企滞销现房，统一改造为保障性租赁住房、共有产权房等。财政部同步放开专项债使用范围，允许专项债资金用于存量房收储与旧房改造。

现房销售：三、四线城市走在前列。1月，湖北荆门明确规定新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售，成为2026年全国首个全域性硬性规定。5月，苏州市出台配套金融政策，大幅提高现房项目公积金贷款额度，以信贷杠杆鼓励房企开发现房房源，引导市场购房需求向现房倾斜。

购房补贴与“以旧换新”：各地普遍按户籍身份（城区/市外差异化）、家庭结构（首套/多孩阶梯式上浮）、购房面积（分档定额补贴）三维度设计标准，“以旧换新”补贴力度多为新房总价1%—5%或单套最高2万—10万元。全国已有超130个城市出台“以旧换新”专项实施细则。

土地供应管控：福建省级按库存去化周期动态供地，超过24个月暂停商品住宅用地供应。云南德宏州明确商品住宅库存去化周期超过24个月的县市暂停新增商品住宅用地供应，非住宅商品房库存超过36个月的县市暂停新增商服用地供应。

价格端监管：5月，清远出台商品房销售价格监管政策，明确新建商品房网签价格不得高于备案价格；实际成交价相较备案价下浮超过15%，无法直接办理网签，开发企业必须向主管部门申请下调备案价格，完成重新备案后方可签约，遏制楼盘大幅降价促销。

三、下半年政策展望

（一）中央核心政策层面

1.货币政策

LPR已连续13个月维持不变（1年期3.0%、5年期以上3.5%），一季度末商业银行净息差为1.40%，处于历史低位。在净息差约束下，报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力，进一步压降LPR的空间有限。货币政策对房地产的支持正从“降息让利”逐步转向“结构性工具精准滴灌”，PSL与保障房再贷款或将成为下半年主力政策载体。若经济下行压力加大，降准仍可作为储备工具适时启用。

2.存量房收储

70余城集中启动后，下半年将进入实质性收购阶段。已完成意向登记的12万套房源将陆续进入评估、签约、过户环节，收储规模预计将持续放大。收储范围已扩展至县级以上城市。需关注两个执行层面的堵点：一是收储定价机制，收购价格与房企预期之间的差距是制约签约进度的核心变量；二是房源适配性，存量房户型、区位与保障性住房需求之间的匹配度，决定了收储房源的实际使用效率。

3.城市更新

《城市更新“十五五”规划》出台后，政策重心将从规划编制转向项目落地。中央财政支持城市将进入实施方案的实质推进阶段，资金拨付与项目审批同步加速。2570亿元中央资金（970亿元中央预算内投资+1600亿元超长期特别国债）的拨付节奏是影响下半年施工进度的关键变量。需关注地方配套资金到位情况（部分城市财政承压）以及审批流程较长可能拖累实际施工进度的问题。

4.公积金制度改革

《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》意见反馈于7月5日截止。预计条例修订正式稿将在下半年内落地，各地配套细则将于2027年初集中出台，提取范围扩大、灵活就业人员自愿缴存、互认互贷范围拓展等制度红利将进入实质性释放阶段。

（二）地方政策层面

1.一线及核心二线城市

政策重点从“稳预期”转向“促改善”。预计更多城市将优化住房套数认定标准、降低非户籍购房社保年限、提高多子女家庭和人才的公积金贷款上浮比例。房票安置将从拆迁补偿领域向城市更新、危旧房改造扩展，并探索跨区通用和二手住房联动。“好房子”建设将从标准制定进入项目试点阶段，容积率优惠、预售金监管比例下调等配套政策有望在更多城市推广。

2.普通二线及三、四线城市

政策核心仍是“去库存、防风险”。预计更多城市将推出普惠性购房补贴、返乡置业优惠、团购折扣等短期刺激措施，同时放宽公积金提取条件，降低商办用房首付比例。对于库存压力较大的城市，政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房的规模将扩大，专项债资金将加快落地。土地供应将严格与库存去化周期挂钩，去化周期过长的城市将继续暂停或缩减住宅用地供应。价格端，部分城市可能加强商品房销售价格监管，防止价格过快下跌引发市场恐慌。

（三）总体判断

2026年上半年，房地产政策完成了从“应急式纠偏”到“制度性定型”的系统升级——城市更新首部国家级规划出台、公积金条例启动修订、“去库存”与“收储存量房”上升为国家部署、现房销售写入五年规划等，这一轮政策的核心特征是“供需双调+制度定型”，与2022—2024年以需求刺激为主的逻辑有显著区别。

下半年的核心命题，将围绕“已搭建的制度框架能否有效落地执行”展开。需要重点关注：收储签约转化率、城市更新项目开工率、公积金地方配套细则的宽松程度、各能级城市库存去化周期的边际变化等。上述指标的走向，将决定政策效能的实际释放水平。