文/上海进深 魏薇

绿城的开发节奏一如既往的快。

6月30日拿地，10天后，浦东周浦07-07地块规划设计方案正式公示。

这宗地在出让阶段竞争激烈，吸引了象屿&清能、华润、国贸、绿城、招商、越秀6家房企报名。

经过89轮竞价后，绿城以总价92167万元竞得该地块，溢价率19.90%，成交楼板价约33657元/㎡，装标不低于2500元/㎡。

出让面积约15213㎡，总建筑面积约2.74万㎡，容积率1.8，限高50米。

地块需配建5%的保障房，需配建适老200平米，不计容无偿移交政府的960平方米公共服务配套设施。

综合保障房、配套等因素折算后，项目商品住宅实际可售楼板价预计超过3.6万元/㎡。

无抬板+高低配

从位置来看，该地块最大的特点是两面临水。

地块北侧、西侧均有河道环绕，北侧连接滨水步道，南侧紧邻幼儿园。

对于一宗约1.5万㎡的小体量住宅地块而言，如何利用有限空间，是规划设计的重点。

从公示方案来看，项目做了高低配，共规划7栋住宅：3栋15-16层高层 4栋4层叠墅。

全部高层和保障房做了局部架空 部分配套。

1、高低错落布局

项目采用“西低东高”的排布方式：4栋叠墅集中布置在地块西侧，15-16层高层位于东侧。

高层与叠墅之间形成一定空间间隔，提升社区内部空间感。

小高层将承担项目主要销售体量，而叠墅产品则承担改善属性、提升利润空间。

2、靠近幼儿园一侧主动退让，降低外部影响

地块南侧紧邻幼儿园。因此，最南侧两栋住宅距离用地红线退让约9米，增加建筑间距。

地块东侧紧邻周秀路，项目利用景观架构在建筑与道路之间留出了足够的缓冲带。

这样的设计，一方面降低城市道路带来的噪音影响，另一方面也提升沿街界面的完整性。

另外，生活垃圾房、装修垃圾房等配放置在小区东南角，靠近保障房，尽可能减少对商品住宅的影响。

3、景观水系丰富

受限于约1.5万㎡的小体量，项目没有过度“向下卷”，也没有采用抬板设计。

在此情况下，规划重点转向地面空间利用。

方案中，社区内部设置多处景观水系，与外围河道形成呼应。

另外，小区北侧的人行出入口处设置了下沉庭院，与较大规模的景观水系相连。

4、连接外部滨水步道

由于北侧滨水步道的存在，设计上并未将社区完全封闭，而是将北侧人行出入口与滨水步道连通，加强了社区与城市公共空间之间的互动。

5、户型结构

根据预测，高层产品为建面约112-140㎡的3-4房，叠墅产品建面约170-210㎡左右。

共有约200余套可售住宅，其中小高层约170余套，叠墅约32套。

小高层全部为两梯两户设计、无连廊，112㎡的3房户型或为主力。

周浦新变量

从区域来看，该项目所在区域处于张江科学城辐射范围内，也是“张江—周浦生物医药产业带”的重要承载区域。

近年来，随着张江产业人口持续导入，周边区域持续承接张江外溢居住需求。

项目距离16号线周浦站约500米，步行可达；3站即可到达龙阳路枢纽，并可换乘2号线、7号线、18号线以及磁浮线路。

西侧一水之隔即浦东新区周浦小学韵涛校区，步行可达周浦医院，3公里范围内有周浦万达广场、小上海步行街、绿地缤纷广场等商业集群。

不过，地块周边有罗山路高架线、人才公寓较多。

周浦公开土拍市场已经三年没有新增宅地，至今尚无新规产品问世，周边改善板块二手均价在5万左右。

最近的一次是在2023年4月出让的招商公园1872地块，楼面价3.68万/㎡，联动价6万/㎡，曾两开两罄、触发限售，项目已于去年9月交付。

此次绿城拿下的07-07地块，有机会成为真正意义上的区域市场新规标杆样本，在产品设计、居住品质上形成对周边存量项目的代际优势。