文/北京进深 徐迪

截至8月3日，朝阳南磨房乡广渠路0409-10地块收到3次线上出价：

中国金茂、招商蛇口、金隅地产和懋源地产组成的联合体。

据悉，参与线下报名的还有建发房产、中海新城和保利发展等三家房企。

地块当前最新报价为70.624亿元，将于明天下午开拍。

起拍楼面价超6.8万元/㎡，比懋源松榆里地块溢价18%的成交价还贵了6000+。

中国金茂，对广渠路板块有着极深的情结和极高的品牌自信。地块北侧就是广渠金茂府，当年拿地时也是北京年度总价 单价双料地王，一度风光无两，作为金茂府的开山之作，五开五罄，至今仍是区域二手房的价格天花板，撑起整个广渠路豪宅板块。今年金茂在北京的拿地节奏相对平稳，仅在4月份以底价拿下朝阳区东坝地块。此次重回广渠路，金茂显然是有备而来。

招商蛇口，是今年北京土地市场上最受瞩目的“急先锋”，从大兴瀛海、朝阳东坝，到丰台的万泉寺、太平桥等多个核心地块都发布过招标计划。并成功斩获了通州九棵树地块和大兴黄村站地块，但在主城区近两年并无收获。

金隅 懋源联合体，这是一个极具针对性的组合。金隅作为北京本土国企，具备资金和资源优势；懋源地产则是北京高端豪宅市场的“老炮”，擅长打造高溢价产品。两家强强联合，既能解决资金和拿地门槛问题，又能发挥懋源在高端产品打造上的特长，共同应对广渠路地块极高的开发门槛。

保利发展，目前保利在海淀还有两个大货值项目在售，今年5月份以41亿 拿下丰台太平桥地块后，保利近几场土拍虽有报名，但举牌并不积极。

中海新城和建发房产，这两家上周分别斥资近50亿拿下两宗热门地块，明天的广渠路地块占用资金不低，且竞争对手众多，想“捡漏”也不大可能了，势必要拿出高溢价的决心。

  东四环巨无霸

0409-10地块位于朝阳区劲松街道，西大望路和广渠路交叉口东南角。

东侧挨着东四环，紧邻地铁7号线和在建28号线换乘站大郊亭站，轨交和地面出行都很方便。

北边2公里就是CBD核心区，各项配套都很完备且有一定档次，包括朝阳合生汇等大型商场步行可达。

地块本和在素质也很好，纯住宅用地，土地面积3.68万㎡，规划地上建面约10.32万㎡，容积率2.8，限高80米。

地形规整，东西大面宽，妥妥的大高板豪宅。

周边圈层很纯粹，珠江帝景、广渠路金茂府，再往南还有刚入市的懋源騴橒臺。

  噪声预测值超标

缺点是四环路上车流量巨大且车速较快，北边是地铁线。

即使东、北双向均有绿地屏障，低频噪音依然很难完全隔绝。

东侧房源为了隔音和避免尾气粉尘进入，可能需要长期关闭窗户，会导致通风和采光体验大打折扣。

出让文件中也提到，地块敏感建筑环境噪声预测值超标，主要原因是周边道路交通噪声，应采取被动防护措施保证室内声环境质量。

  配建包袱

用地西侧设置南北向街坊路，宽度15米，街坊路可计入基底计算建筑规模。

出让文件提到，在0409-10地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设地下建筑规模约2000平方米，并采取地下通道的方式与地铁28号线实现连通。

同时设置28号线与大郊亭北街的连通通道，地下商业设施不得分割出售，经朝阳区政府批准后可整体转让。

地上部分应与地下商业设施统筹设计，并与0409-10地块同步实施。

地铁28号线出入口、风亭等附属设施应与地块及周边景观风貌相协调，并与0409-10地块相结合，实现一体化设计。

  两份文物保护函

此外，近日有网友在社交媒体上贴出了广渠路挖出古墓的照片。

出让文件中也附带了两份文物保护函，称广渠路城村改项目（自行拆分地块0409-10-01、街坊二路-01）已于2026年6月完成考古勘探工作，北京市考古研究院出具考古保函，正在进行考古发掘工作。

考古发掘面积分别是303平方米和138平方米，具体是什么未披露。

（图片来自网络）