北京进深 徐迪 北京楼市赠送最顶的楼盘出现了！

中建智地怀柔国贤府，乍看是南向通面阳台+花池，北向设备平台，部分房源有侧边飘窗。

但实际上，南向的赠送很有门道，它大部分按设备平台报规，只有客厅外面的是开敞阳台，进深统一为1.8米。

景观花池的尺度也超常规，是客厅+主卧的双联形式，最小面宽也有7.5米。

北向设备平台，大部分进深达到1.6米，超过了当前主城区1.5米的阳台标准。

得房率天花板是如何炼成的？

看完这一套户型图的上海小伙伴发出了疑问：

北京是只有客厅外面的部分才叫阳台吗？

确实，看起来一样，且都会封起来算室内面积，那为什么要分成开敞阳台和设备平台两种？

稍微了解北京楼市的就知道，现阶段北京只有开敞阳台才会计一半建面。

其它的，管你什么奇偶阳台、设备平台、挑空平台、装饰架构、防火挑檐、花池、飘窗，一律白送。

而以上这一系列赠送空间，按规定只有飘窗是可以全封闭的。

发展到现在，除了奇偶阳台、装饰架构和花池，剩下能封的都封了。

开敞阳台已经默认是内嵌式阳台了；

奇偶阳台因为挑高问题不具备封闭条件，但也有一些开发商通过加气动窗的形式，把它变成半封闭空间，提高利用率；

设备平台很少真的放设备，所以70平的房子，能够在北面做出两个卧室，变成小三居；

封防火挑檐，顺义的中铁青云国樾最先吃螃蟹，开盘一个月卖了将近120套房。

也就是说，同等面积的阳台，如果全部按开敞阳台报规，收一半钱；换成设备平台，一分都不用花。

另一方面，开敞阳台是有明确比例限制的，北京“好房子”相关文件规定，“每户阳台的水平投影面积不得大于套内建筑面积的10%，且进深不得大于1.8米”。

设备平台并未设定类似的统一上限比例，保证设备搁置和检修空间的前提下“按需设置”，管控要求相对宽松。

但是之前的设备平台，一般都设置在北面，1-2个不等，进深普遍在0.8-1.1米之间。

怀柔国贤府的赠送比创纪录主要在于，它不仅南北都做了设备平台，并且能做到1.6-1.8米的大进深。

以三大代表户型为例，对比样板间实景，来看下它的整体赠送尺度有多大。

1、建面100㎡，双卧朝南

位于南排两栋楼，共132套，户型占比36%。

赠送面积约25.5㎡——

北设备平台1个：3.1米宽*1.6米深=4.96㎡

南设备平台2个：（3米+3.5米）*1.8米=11.7㎡

双跨花池：（4米+3.5米）*0.7米=5.25㎡

开敞阳台：4米*1.8米/2=3.6㎡

加赠后得房率约106%。

起步就是改善尺度，南向10米三面宽。

四叶草格局，北向9米面宽，硬要做两卧也能挤出来，只不过每个空间的舒适度都会大打折扣。

现在这样一卧一厨一公卫，毫不局促，两大看点：

带岛台的G型厨房，大面开窗，保证了通风和采光。

北卧转角大窗，把设备平台包进来，室内足足有12个平方，宽敞明亮。

2、118/138㎡四居

位于北排和东西两侧楼栋，两个户型室内格局差不多。

118户型106套；138户型相当于PLUS版本，共68套。

样板间做的是138户型，赠送面积超34㎡——

全屋4个设备平台，合计21㎡，其中北面2个的进深分别1.1米和1.6米，南边的开敞阳台一样同为1.8米；

开敞阳台送一半面积约5㎡；双跨花池面积约6.7㎡；

家政间还送了一个侧边飘窗，约1.5㎡。

加赠后得房率约105%。

118户型没有侧边飘窗，但是北边两个设备平台都是1.6米进深，刚好补上了飘窗的赠送面积。

这个户型尺寸方正，非常适合四叶草格局。

5.65米的横厅，仅开窗就5米左右，叠加3.2米层高，视野向上延伸，无形中加大了室内的空间体验。

西式餐边柜带一个L型转角设计，很有大平层的尺度感。

家政间是这个138户型不得不提的一点，原因就是它的转角飘窗。

同样是边角空间的利用，有了这扇窗带来的通风和采光条件，小件衣服清洗+晾晒在同一场景完成，极大提升了家务动线的效率性与生活的从容感。

3、158㎡/188㎡户型，终极改善产品

位于中央楼王栋，数量不多，158户型40套，188户型仅20套。

样板间做的是158户型，赠送面积达到48㎡——相当于白送了一个小一居。

南北双向通面宽赠送，北边是1.6米进，南边是1.8米进深，外加一个景观花池。

加赠后得房率达110%，也就是说，158㎡的建筑面积，实际使用面积能有170㎡。

这两个大户型的亮点都非常多。

包括怀柔主城区首个南向四面宽产品，3.4米的层高跃升等等。

158户型有两个惊喜空间：

一是阳光电梯厅。

想象一下，一出电梯就是自家小客厅，270度观景飘窗配卡座，瞬间有了住别墅的体验感。

二是厨房北面的露台。

它完全可以打破传统“生活阳台”的刻板印象，成为家里最具烟火气和松弛感的角落。 

因为紧邻烹饪区，传菜动线几乎为零，可以成为深夜食堂或烧烤吧，不用担心油烟熏到客厅，排风也方便，成为社交与美食的延伸空间。

天气好的清晨，在这里吃个简餐、喝杯咖啡，看着外面的绿植苏醒，比在餐厅正襟危坐更有情调。

放置一个小型的移动酒柜或置物架，晚上就能变身家庭小酒馆。

最后再看一下顶配188户型。

虽然没有样板间，但从户型图就能看出这个楼王产品的设计感。

首先是功能分区做到了极致。

入户之后是一个十字动线，向北是餐厨区域：厨房+家政间的联动设计，也是现在比较流行的集约式家务动线。

餐桌北面有窗，在岛台加持下，成为市面上不多见的景观餐厅。

中轴无形的过道以南，6.5米的大面宽，让这片区域拥有更多的想象空间，根据不同家庭需求，做出客厅+书房/学习区/茶室等多种组合。

居住区，一面是三卧两卫组团，也可做成卧室+健身房+书房的总统套；

隔着客厅的另一面是单独的套房，适合做老人房或者想拥有独立空间的大孩子居住。

远郊大平层的考量

怀柔国贤府所在地块成交于4月28日，中建智地以7.56亿元总价竞得，楼面价约1.69万元/㎡，溢价率2.44%。

有消息称，原紫京宸园操盘手庞思广担当怀柔国贤府的营销负责人。

这位从龙湖体系走出的营销与运营老将，曾执掌多个区域营销重任，深谙高端改善客群需求与产品溢价逻辑。

加盟中建智地后，他出任京北公司副总经理，分管营销，迅速将市场化操盘经验与央企品质基因相结合，在多个项目中展现出极强的市场洞察力与执行力，深受总经理吴国强的器重。

怀柔国贤府总建面约6.94万㎡，其中地上建面约4.47万㎡，容积率1.4。

规划10栋6-11F洋房，共366户。

7月25日取证当天开放了样板间，全盘366套住宅房源一次性入市，拟售均价4.36万元/㎡。

面积段100～188㎡，主打全维度改善。

项目不仅是中建智地在北京远郊市场的又一重要落子，也是国贤府这个IP的又一次进阶。

项目选址怀柔老城核心，区政府、万达商圈、政务配套、成熟商业全部聚集于此。

这里不是偏僻郊区，是实打实的怀柔城市中心。

往北500米左右，就是建工嘉棠澐玺，规划7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡。

去年9月底开盘，预售均价4.05万元/㎡，实际成交均价超过3.94万元/㎡，目前基本售罄。

这个叫好又叫座的远郊小爆款，实际上也曝露了怀柔CBD的人居短板：长期缺少纯改善产品。

片区过往成交主力，基本都是八九十平的刚需小户型、高低配混杂社区。

纯正洋房、纯粹改善的大面积住宅，在核心区几乎是空白。

怀柔本地高净值家庭、科学城高知人才、企业高管群体基数庞大，有极强的置换需求和购买力，但是长期没有高品质改善盘可以选择。

所以，中建智地的操盘逻辑非常清晰：在远郊反弹琵琶，精准卡位，其全部的野心，早已藏在它的户型尺寸里。