北京进深 徐迪 8月12日，丰台区万泉寺0007地块总平图公示。

项目占地3.95公顷，地上建面约10.2万㎡，容积率2.58，最高建筑89.99米。

规划11栋住宅楼，大概500套房源。

  抬板社区，景观均好

整体采用西低东高的错落天际线布局，全域抬板设计，部分住宅楼起步就具备了3层视野。

东侧5栋为25F/23F大高层，首层架空；

西排6栋为17F小高层，首二层架空。

土地出让文件中就已提到，项目定位高端改善型住宅，并且给出了较为具体的规划要求，包括结合“好房子”政策，保障品质住区首二层共享开放；综合考虑城市界面形象，居住地块立面采用较高窗墙比，采用现代主义的设计手法等。

所谓抬板社区，简单说，就是把小区地面整体抬高了几米。

在保障日照、通透视野与社区通风采光的同时，规避了高密度社区的压抑感，让不同楼栋获得相对清晰的景观面和体验面。 

也有助于改善低楼层的视野标高、景观接触和居住体感，降低地面车行、人行及 噪音对居住界面的干扰。

抬升的平台下方被用来布置阳光车库、设备用房、下沉式庭院及公共服务设施等；

而抬板之上则完全释放为纯粹的景观、步行系统和主要公共活动空间，增强社区内部的完整性、私密性和仪式感。

东侧、南侧临近莲花河和滨水公园，规划上打开面向景观资源的界面；

西侧、北侧面向城市景观，包括丽泽SOHO等城级地标；

中部楼栋直接面对社区下沉庭院观赏园林景观。

小区设置了多处下沉庭院：

北排1#楼和2#楼北侧，自带3个微型下沉庭院；

中央主景观带，一大一小，2个庭院串联；

东南角还有一处庭院，与南侧三角形空地连成一道绿轴。

社区资源均质化，户户是景观楼王，解决了传统豪宅“少数楼王占有全部优质资源、多数楼栋品质打折”的痛点。

  奇偶阳台，空中庭院

130/150/180/260㎡，四个面积段。

起步即改善，180/260㎡是主力产品。

赠送手段很像某个顺义的别墅盘，对，就是同为华润开发的北京润园。

东侧高层，赠送大尺度奇偶阳台，南北各1个，形成了空中庭院规制。

在同样的建筑面积内，这种结合变出了更多的功能、更大的尺度、更宽的采光面。

西侧小高赠送方式更加多元。

正对中央园林的几栋，东侧保留大片露台。

南侧是开敞阳台+景观花池。

全域抬板+空中庭院两大创新体系融合，既拓展了立体生活场景，又让自然、阳光与空间在城市高层之上重新连接，提供了极高的情绪价值。

  隐秘的配建

项目位于丰台区太平桥街道，二环至三环之间，是万泉寺村棚户区改造项目中一幅地。

往南几百米就是2024年的百亿地王项目——中海丽金府。

单纯从地形来看，细长方形且朝向不正，面宽资源一般，没有丽金府地块优秀。

较丽金府容积率略低，但也达到2.5，又是高层社区，楼栋排布有一定难度。

仔细看它的自身条件还是存在一些制约因素的。

地块东南面是莲花河，沿河道两侧规划有五块绿地，总面积给约17公顷，全部要由竞得人负责建设并无偿移交主管部门。

建安成本不低于2000元/㎡，算下来整个配建的成本超过3.74亿元。

相当于住宅每平米的楼面价增加了3800元，达到6.23万元/㎡，逼平中海丽金府的楼面价。

并该且地块内还涉及2处未定级不可移动文物，也会增加综合开发成本，压缩利润空间。

  售价预测：10万+

万泉寺0007成交于4月30日，由华润置地以57.71亿元底价摘得，折合楼面价5.85万元/㎡。

地块西北方向多高层建筑，其中北边是天阅公馆，总高37层，还有一个酒店项目，再往北是龙湖天街。

西边是中阳广场，写字楼+商业，3栋主体建筑分别为15层、19层和21层；西北角方向是中央戏曲学院。

东面和南面是沿河绿化带，生态环境可圈可点，住宅地块与这部分绿化带会做地下连通，构建连续的慢行系统与景观廊道。

丽金府地块出让时，关注度颇高，除了是北京近年来首宗不限价纯宅地，还因为它是当时为数不多的三环内地块。

万泉寺0007地块在位置上更靠近二环和丽泽商务区，多个地铁站步行可达，出行便利。

二环生活圈、丽泽金融商务区、 双河及滨水公园界面等多重优势叠加，但华润万泉寺项目并没有单纯依靠区位或概念发声，而是拿出抬板等产品创新方向，形成清晰的市场识别度。

附近在售新盘有两个：

最近的是中海丽金府，拿地价6.2万/㎡，网签均价10.16万元/㎡；

再往南还有中海丽泽叁號院，楼面价5.8万元/㎡，网签均价9.02万元/㎡。

两个次新盘：

端礼著楼面价6.48万元/㎡，网签均价11.2万元/㎡；

北京瑞府楼面价7.03万/㎡，网签均价10.25万元/㎡。

推算下来，万泉寺0007地块的售价也不会低于10万/㎡。

  拿地回溯