文/深圳进深 严明会

一期入市近10个月后，位于深圳福田的卓越缦悦（备案名：皇熙悦府），二期规划调整，楼高迎来全面压降。

最新修改公布的总平图显示。

项目二期的三栋住宅，2栋一、二、三单元。

楼层分别由45层、46层、46层，调整为44层。

也就是说，2栋一单元降了一层，2栋二、三单元各降了两层。

楼高同步调整，其中，2栋一单元建筑高度由149.65m修改为148.85m。

2栋二、三单元建筑高度由149.85m修改为148.85m。

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其实不仅是楼层和楼高调整，整体楼栋的进深和面宽也有所变化。

具体来看：

2栋一单元，进深、面宽分别由34.44米、37.80米，修改为34.34米、38.74米。

2栋二单元，进深、面宽分别由29.77米、29.70米，修改为29.04米、29.22米。

2栋三单元，进深、面宽分别由29.77米、29.70米，修改为31.99米、30.32米。

总结看，2栋二单元“变瘦了”，而2栋一、三单元则“变胖了”。

与楼栋尺度调整相对应，建筑楼栋轮廓也有所调整。

最明显的是2栋三单元，原本是四条腿的，修改后变为了五条腿；

户数看着像由一层四户，变为了一层五户。

2栋一单元，虽然同样是五条腿没有变化，但南边那条腿的面宽，明显大了很多；

看着像由一户，拆分变为了两户。

当然，修改前后的二期总平图并没有披露户数情况。

所以项目整体户数实际有无调整不得而知。

这次调规，其他一些较为明显的变化，还包括：

裙房建筑层数由4层修改为3层；

东侧消防车道取消、增加一块消防登高场地；

东北角增加一处紧急消防出入口；

车库坡道、电动自行车位置、场地车行出入口位置等同步修改。

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卓越缦悦属于皇岗村旧改的一部分。

该旧改最早可追溯到2010年。但因各种原因长时间搁置不前。

一直到2023年6月。旧改实施主体才明确，由卓越集团与皇岗实业合作。

项目开发主体为为深圳市卓越皇岗旧城改造有限公司、深圳市皇岗实业股份有限公司。

前者由卓越城市更新集团100%持股，总经理、法定代表人为傅军。

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整个皇岗村旧改，总建设用地达31.40万平。

预计的总建面约200万平，含住宅、酒店、商业、办公、公寓等多种业态。

而卓越缦悦，为皇岗村第一期旧改项目。

这里边，卓越缦悦又分为一期（西地块）和二期（东地块）。

项目用地面积3.14万平方米。总体量27.3万平方米。其中，住宅20.3万平方米，商业7万平方米。

一期为五栋45-47层的超高层。分别为1栋一至五单元。

其中1栋一至四单元均为回迁物业。仅1栋五单元为普通商品房。

二期则为三栋44层的超高层。这次调规的正是二期组团。

项目一期，在去年11月初开盘，去化算不上好，也不算差。

至今网签去化率72%左右，总房源231套，还有五六十套没卖出去。

其实产品优势上看，卓越缦悦很明显。

身处深圳中心的核心腹地；又临近地铁7号线皇岗村站。

而产品还是面对刚改、改善客群为主的新规产品，使用率不低。

不足上的话。卓越缦悦一期是有大量回迁房的。居住起来没那么纯粹。

另外，项目按2025年的学区划分来看。小学学区主要为皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。

中学学区处于皇岗创新实验学校（初中部）。教育这块，对喜欢“鸡娃”的深圳家长，不太友好。

卓越缦悦一期最近已经加速进入清盘阶段。

加之最新调规的披露，预计二期就要入市了。

价格方面，一期备案单价10.32-15.49万/㎡，均价11.41万/㎡。

当时开盘折后均价约10.6万/㎡。