文/广州进深 严明会

今年在广州土拍市场“屡战屡败”的招商蛇口，又又又来了。

最近，它连发两则土石方工程招标公告，再度提前抢跑。

其一，天河区大观以东AT1003083、AT1003084地块，即大家熟悉的广东电视台地块，9月4日开拍。

其二，海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块，8月28日开拍。

招标人为广州招商旗下全资子公司，广州招盛房地产有限责任公司。

不得不说，招商蛇口拿地运气虽然差了一点儿，但眼光却是很不错的。

它盯上的地块，不仅素质优越，还都是各家房企疯抢的香饽饽。

但由于竞争太激烈，加上招商蛇口常常“知难而退”，所以今年到现在，它在广州土拍市场尚“颗粒无收”。

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实际上不止今年，招商蛇口已经两年没在广州拿地了。

上一次，还是2024年9月的南沙横沥岛2024NJY-3地块，后打造成了招商林屿境项目，卖得非常好。

但随着招商林屿境清盘，招商蛇口的补仓需求也异常迫切。

6月以来，它在短短两个月内已经发布了5则地块提前招标公告。

除了上述两宗地块，还有荔湾芳村客运站地块（绿城）、白云政通路地块（越秀）和海珠琶洲中二区地块（越秀）。

后面三宗地块也都是大热门。

其中，海珠琶洲中二区地块，吸引了保利发展、越秀、中海、绿城、建发、中铁置业、招商7家房企参拍。

最终地块被越秀拿下，招商仅举牌一次就放弃了。

白云政通路地块，同样吸引越秀、中海、保利发展、珠实和招商等多家房企竞争，最终也被越秀收入囊中。

荔湾芳村客运站地块，是保利发展、越秀、中海、绿城、珠实5家房企参拍。

也就是说，招商虽提前发了招标计划，但它没参加土拍。

今年2月，它还报名了珠城马场地块，一同报名的还有越秀、保利发展、华润置地、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投7家房企。

但正式开拍时，招商临时缺席，全程没有出价。

总之一句话，地块开拍前很积极，开拍后却显得有些佛系。

当然了，这也跟它看上的地都太火、不容易到手有关。

那么，新相中的这两块地又如何呢？

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先说天河的广东电视台地块。

该地块于8月5日挂牌，起拍总价214095万元，起拍楼面价31575元/㎡。

地块为纯宅地，由两个小地块组成，出让宗地面积34718.7㎡，计算容积率建筑面积67805㎡，容积率2.1。

这也是天河今年推出的第二宗涉宅地，第一宗是2月抢疯了的珠城马场地块。

天河广东电视台地块曾于去年亮相广州土拍市场，原定于去年6月底竞价出让，但就在临开拍前三天因故终止。

当时，两宗地块分开挂牌：

· AT1003083地块，起拍总价12.385亿元，起拍楼面价31920元/㎡。

· AT1003084地块，起拍总价10.6388亿元，起拍楼面价30000元/㎡（未扣除配建）。该地块还需配建一所中学。

此次卷土重来，两块地块的总起拍价从去年的约23.02亿元，降至21.41亿元。

容积率也从2.3降至如今的2.1。

原规划配建的45班中学、12班幼儿园、2000㎡社区卫生服务中心，也全部撤销。

说白了，降容提质，同时降低房企的拿地压力。

从区位看，地块位于天河智谷片区，紧挨世界大观。

交通方面，距21号线大观南路站直线约500米，十分便捷。

教育上，地块旁边就是天河外国语智谷学校，学位问题大概率会由该校统筹解决。

至于商业，地块隔壁有一宗商业地块待出让，未来可带来一定的商业配套补充。

目前，地块周边在售楼盘有金茂越秀丨璞樾墅、越秀·观樾、保利天汇、合景臻颐府等。

其中，金茂越秀丨璞樾墅所在的天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块（世界大观四期地块）在去年3月底出让时，曾引来金茂、越秀、建发和招商四家房企争抢。

最后地块被金茂拿下，成交总价约10.77亿元，折合楼面价4.73万元/㎡（未扣除配建），溢价率约2.86%。

而天河广东电视台地块，离金茂越秀丨璞樾墅这宗地块并不远。

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海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块，比天河广东电视台地块还要火爆。

该地块于7月29日挂牌，起拍总价605629万元，起拍楼面价46174.8元/㎡（未扣除配建）。

地块为二类居住用地兼容商业设施用地，出让宗地43989.4㎡，计容建面131160㎡，容积率2.98，限高80米。

从区位看，地块就在琶洲南TOD西侧，二者仅隔一条马路，东近华南快速路，西边赤沙涌，北至黄埔涌。

地块前身原为商业用地，准备打造电竞文化中心，但去年摇身一变成了涉宅地，也因此闹得沸沸扬扬。

当时地块“商改住”，不仅容积率大降，从5.0直接砍到3.43；

总建面从25万㎡降到17万㎡，减少了8万㎡；

限高也从220米降到100米。

但由于调规争议太大，闹得沸沸扬扬，直到今年5月又重新举行了听证会。

7月22日，市规委会审议通过《海珠区赤沙涌以东储备用地（HZ0401单元）控制性详细规划》。

琶洲南区石榴岗地块得到进一步优化：

1）电竞文化中心又回来了

规划提到，计划引入一个能举办大型文化娱乐赛事的电竞文化中心。

整体呈现南住宅、北电竞文化中心的格局。

不过，这个电竞文化中心并不用拿地开发商来配建。

2）新增1.33万㎡公服配套

3）容积率再次下降

从去年公示的3.43，降到了如今的2.98。

教育方面，基本可以确定对口广东实验中学琶洲学校，跟琶洲南TOD一样。

另外，地块还需配建一所幼儿园。

据市场消息，目前多家房企都对这两宗地感兴趣。

至于提前抢跑的招商，最终能不能成功夺地，还要打个问号。