招商蛇口，补上了一个缺憾
进深
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2026-08-26 18:53
文/上海进深 严明会
拿地仅20天，招商蛇口与港中旅这对老搭档迅速公示新拿地块的方案。
8月4日的上海七批次土拍，象屿、保利发展、越秀、招商&港中旅四家实力房企争相举牌。
护盘心切的招商联合体一路高歌猛进，经过47轮鏖战，最终以15.8亿元总价收入囊中，成交楼面价48114元/㎡，溢价率28.45%。
高溢价拿地之后，市场最关心的无非两个问题：产品怎么做，以及如何与一河之隔的壹江臻邸形成良性竞争。
地块出让面积约14281㎡，容积率2.3，计容建筑面积约3.28万㎡，限高60米。
另需综合设置1处建筑面积不小于250㎡的居委会，以及1处不小于300㎡的老年活动室。
在这样一块迷你地块上，招商还是拿出了熟悉的高低配方案。规划了4栋15-17F高层和2栋4-6F多层住宅。
几个规划亮点值得一提：
1、得益于地块东西向狭长的条件，小高层呈一字型排布，南侧的叠墅直面河道和规划中的大面积公共绿地，整盘采光与景观视野最大化。
2、项目非抬板社区，社区内标高8.5米，北侧道路标高6米左右，整体垫高约2.5米。
南侧还打造了标高2.65米的下沉庭院，与北侧形成地势高差，营造出高低起伏、层次丰富的立体园林景观。
3、地面无车位，完全人车分流，人行主入口位于北侧，风雨连廊串联1号楼和2号楼，首层部分架空，还规划了下沉式庭院和会所空间。
4、小高层全部为两梯两户无连廊设计，独立全明梯厅，预计会做到当下流行的多阳台 设备平台 大面积飘窗等空间附赠，即使小户型也可以带来越级的居住体验。
预计将推出建面约105-140㎡的3-4房，以及32套叠墅产品。从规划图来看，上叠预计会有露台。
地块北侧一河之隔，就是去年轰动一时的唐镇单价地王：招商中旅壹江臻邸（C-02C-01地块）。
两个地块规划条件高度接近：同为2.3容积率、60米限高。但这次48114元/㎡的拿地楼面价，比壹江臻邸52360元/㎡的地王价，整整低了约4000元/㎡。
地块距离2号线唐镇地铁站约1公里左右，板块内有阳光天地、恒生万鹂生活广场等生活配套。
壹江臻邸项目去年12月首开，120-130-139㎡高层均价8.3万元/㎡、叠加均价10万元/㎡，整盘均价8.5万元/㎡，总价在1400万起，已是唐镇天花板。
7月底最新加推99套房源，主力产品为建面约120/140㎡高层及约175/195㎡叠加户型，均价约8.6万元/㎡。目前一共推盘6次，365套房源目前已售222套。
新项目小高层主力户型从105㎡起步，恰好弥补了壹江臻邸没有小户型的缺憾，总价门槛显著下探，给了更多张江产业客群上车唐镇的机会。
互补的同时，新地块作为壹江臻邸二期开发也能降低整体成本。
区位条件同样扎实。地块距离地铁2号线唐镇站直线距离约800米，步行可达，3站即可到达龙阳路枢纽，可便捷换乘多条线路直达陆家嘴、世纪大道等核心商圈。
周边有阳光天地、恒生万鹂广场、印象汇、山姆会员店等成熟商业体，生活便利度高。教育资源方面，周边分布有福山唐城外国语小学、建平培德实验中学等优质教育资源，满足家庭居住需求。
来源：进深
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