北京进深 徐迪 9月7日，中海酒仙桥0013-1地块设计方案公示。

该地块成交于7月28日，由中海新城以46.814亿元摘得，折合楼面价8.11万元/㎡。

项目占地2.31公顷，地上计容建筑面积约5.775万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，共356户，住宅总建面约5.75万㎡，户均161.5㎡。

配有450个机动车位，全部位于地下。

1、楼栋排布

11栋住宅楼整体呈南低北高排列，构建出层次分明的空间序列。

紧邻大门口的1栋楼（4#）为23F高层；其余以16/17F小高层为主，南排的两栋（11#、12#）最低，分别为12F、13F。

地块为45度角的矩形地块，但楼栋排布没顺地形，而是全部做了正南正北朝向，规避西晒或采光死角问题。

这也使得楼栋之间的相对距离更加规整可控，在小区内部围合出了一个完整、巨大的中央景观带。

在动线与节点设计上，人行与车行出入口并列设置于东西两侧，消防出入口分列南北，形成高效闭环。

西侧主入口结合物业用房，打造极具仪式感的景观门头；

东西两侧均设有下沉庭院，其中西侧主入口处的下沉庭院尺度更为开阔。

紧邻主入口的三栋小高层首层采用全架空设计，架空层面积合计1200㎡。

并通过风雨连廊横向贯通，将中央园林与会所功能无缝衔接，形成一条集景观、社交、休闲于一体的中央活力带。

2、户型+赠送

总图上没给出任何距离数字，推测不出具体户型面积。

从户均161.5㎡的建面来看，项目面积段大致在145㎡-220㎡之间，主力约170㎡大平层，全边户，定位高端纯改善住区。

赠送手段对比万吉玖序也有所突破。

南向除了通面内嵌阳台之外，客厅和主卧还各自配了一段露台。

看形式是外挂花池，但进深几乎与内嵌阳台相等，预计不少于1.5米。

北向赠送空间比较复杂。

参考万吉玖序的户型图，除了设备平台外，还有种形式的挑空平台。

3、拿地回溯

7月28日，中海新城在六大房企中站到最后，以46.814亿元总价摘得酒仙桥0013-1地块，溢价率25.8%。

这场高溢价土拍，是中海基于板块深耕的补仓，有明确的落地支撑。

首先，两年里，北京宸园和中海万吉玖序先后热销，就是最好的证明。

其次，0013-1地块本身经过官方精细化调规，将原生地块地拆分优化后，容积率下调至2.5、限高适度提升，地块干净、总价可控。

对中海新城而言，拿地一鼓作气，可以形成片区项目联动，降低了操盘试错成本，属于熟区补仓的常规布局。

但是，超高溢价和8万+的楼面价，确实锁死了项目利润空间。

它面临的最大现实情况，就是片区供应量大、内卷压力显著。当前朝阳三四环新房、待售地块集中扎堆，未来同质化竞争会持续加剧。

0013地块往东不到500米，就是北京宸园和中海万吉玖序项目。

北京宸园住宅部分的楼面价在6.6万/㎡左右，2024年10月开盘，目前已经售罄，成交均价11万+，累计网签突破100亿；

中海万吉玖序楼面价约6.44万/㎡，去年4月取证，共370套，目前网签310套，去化超八成，均价11.2万/㎡，成交金额累计73.17亿元。

周边还有上东郡和壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右，算是豪宅扎堆的区域，受益望京商务区近年的发展，金融和互联网从业者购买力较高。

主城区配套成熟、客群稳定的优质地块，具备抗跌保值属性，中海这次拿地，本质是用短期高成本，锁定主城稀缺地块的长期占位，赚的是板块稳定的确定性。