文/上海进深 魏薇

上海九批次土拍，不出意外地冷了下来。

这一批次有3宗涉宅用地，分别位于黄浦老西门、静安大宁和浦东金桥，总起始价约120.94亿元。

按此前的市场预期，这样的组合原本应该有点看头。但临近开拍，市场情绪却明显趋于谨慎。

冷静不等于熄火，优质地块仍然有人出手。

浦东金桥地块是三块地里报名房企最多的，下午开拍，中信泰富、越秀、招商、金茂、绿城5家房企/联合体参拍；静安大宁地块有招商联合体、建发&象屿参与；黄浦老西门只有中海一家。

“828新政”落地后，房地产开发的游戏规则正在发生变化。新制度下，项目销售节点、资金监管以及融资模式都在调整，业内普遍关注项目开发周期和资金回笼节奏的变化，房企拿地测算因此变得更保守。

在各地细则仍待进一步明确的情况下，没有多少房企敢把未来销售速度、资金占用周期和利润空间作出乐观测算。

静安大宁：建发护盘成功

地块吸引了招商&南山&滨江&南通瑞城联、建发&象屿参与。

这是静安五年来住宅体量最大的纯宅地。地块位于大宁南部，南距内环高架约450米，距1号线中山北路站约650米，西侧越过普善路就是彭越浦河。

指标上看，地块计容建面约10.13万方，容积率2.4，起始总价66.84亿元，起始楼板价6.6万元/㎡。

现场两家参拍方出价节奏都偏慢，72轮竞价后，溢价率才达到5.03%。最后，经过76竞价，被建发&象屿竞得，总价705049万元，溢价率5.48%，成交楼面价69614元/㎡。

地块还有一个比较特别的标签：这是上海首个以“环境修复开发建设”方式亮相的住宅用地，现场仍能看到土壤修复留下的基坑。

地价之外，另有坑基费4.6亿和变电站1700万，这部分费用也需要由拿地企业支付。不过，坑基已经建好，能为后续开发能够省下不少时间。

在正式出让之前，地块已经做了一轮“减法”：容积率从2.8降到2.4，建筑限高从100米降到80米，同时明确室外地面标高不低于4.4米；原先的幼托用地也调整为基础教育设施用地，并增加公共开放空间。

6月底，建发在大宁已经拿了一块地，成交楼板价约8.17万元/㎡。项目规划12栋15-17层住宅，预计主力户型110-140㎡，拟建静安首个全域抬板住区。

这次建发&象屿再参拍，也是为了抬价护盘。毕竟新地块素质整体比他们此前拿到的那块更好，要是被别人低价拿走，后续项目销售压力会非常大。

板块内在售的中建玖上琅宸均价约14.68万元/㎡，已三次开盘推出408套房源，网签304套，去化率约75%，但大户型去化相对慢一些。

黄浦老西门：中海“救火”

这宗地最大的看点，就是稀缺。

这是黄浦区公开市场约12年来首次挂牌出让涉宅用地。此前黄浦核心区宅地多以协议出让、遴选等方式进入市场，真正通过公开招拍挂的纯宅地很少。

所以，地块刚挂牌的时候，市场预期很高，但新政落地之后预期迅速发生变化。据市场信息，原本的托底方选择退出，中海临时补位，以38.88亿元的底价获得。

再看地块，出让面积仅约8544㎡，计容建面约4.01万㎡，容积率4.7，限高80米。其中住宅约3.58万㎡，商业约3972㎡，商业部分要求100%自持，同时要配建老年活动室等公共服务设施，地块里还有一处未定级不可移动文物。

按照这样的体量和规划条件，地块形状本身也不规整，未来基本只能做一到两栋高层住宅，社区尺度和公共空间都比较小，产品发挥空间有限，后续产品容易卖不上价。

地块今年6月完成规划调整，容积率从5.32降至4.7，限高从100米降至80米，计容建筑面积同步减少约4800㎡。规划指标有所优化，但土地成本依然摆在面前：起始总价约38.88亿元，综合楼面价约9.69万元/㎡；剔除商业和公共服务设施面积，住宅实际起始楼面价已经达到约10.88万元/㎡。

这个价格放在黄浦核心区来看，2024年10月，新加坡丰隆&联发拿下地块西侧不远的法藏讲寺风貌保护地块，成交楼面价约11.75万元/㎡。两块地的楼面价已经相当接近，但法藏讲寺地块的位置更加靠近新天地核心区，这也给老西门地块未来的价格空间提出了更高要求。

到了老西门这块地，房企自然会算一笔账：这个价格拿下来，未来的房子要卖到多少？

土地起始价已经把未来产品的售价门槛抬得很高，后续每增加一轮溢价，都意味着开发商需要对未来市场承担更多压力。

价格高了卖不掉，价格低了压缩利润空间。因此，中海底价拿下这块地，已算是比较理想的结果。

周边来看，老西门并不缺改善型住宅。地块2公里范围内，已有中崇大兴街、天润吉安、翠湖七期、翠湖八期、淮海路8号等项目，未来随着黄浦城市更新持续推进，周边还会有更多住宅供应。

周边二手房价也有参考。地块北侧一路之隔就是复兴珑御，二手房常年站稳16-20万/㎡。西侧还有中海建国里、顺昌玖里等高端项目，二手房均价基本都在20万/㎡左右。即使是南侧的五坊园、海珀黄浦，二手挂牌均价也基本在16万 /㎡。